城投拿地后，为什么很多一直迟迟不开发？
昨天南充结束了12月第二场土拍，高坪青松片区地块由高坪商业投资竞得，嘉陵文峰地块由南充经开置业竞得。一看买家名字相信大家都清楚，这次依然是城投公司托底。
城投托底拿地，在近一年半的全国土地市场都是普遍现象，尽管前几个月高层出台了限制政策，但看上去并不能阻止城投们拿地的“热情”，全国各地土拍，城投公司依然是主角。
根据机构统计，在2022年集中供地的大城市中，城投公司的拿地金额约为2037亿元，占比达到了44%。
前几天刚刚结束的成都第4轮集中供地，15宗成交地块仅两宗被民企摘得，其余大部分被成都高投置业、成都锦江区统一建设等城投公司拿下。
成都第四轮集中供地成交结果，来源：中指数据
不是城投热衷拿地，而是没有办法。土地收入是地方财政支柱，民企没钱不拿地，就只能城投公司上。
而这种“赶鸭子上架”式的拿地，自然会引发一个明显问题——开工率、入市率低。根据相关机构统计，2021-2022年城投公司的拿地开工率仅16%，明显低于规模房企拿地后的开工率。
城投拿地后，为什么很多一直不开工、不入市销售？
图源网络
▎首先，很多城投本身就是出于给市场托底的目的拿地，压根就没想过要开发。先把市场稳住，等到回暖后，再转让出去，属于暂时“过下手”。
例如2021年11月广州市黄埔区一宗拍出88亿高价的土地，由黄埔区五家国企联合体拍下，之后便一直闲置。知情人士表示，当时是因为区财政急需资金周转，相关区属城投和国企才配合政府，以市场化形式拍得土地，短期内不会动工。
▎其次，很多城投公司根本不具备独立开发能力，有的甚至连房地产开发资质都没有。
我看有的城市的拿地新闻，什么市水务集团、交投集团、县财政局旗下企业都出来托底拍地了，术业有专攻，你让搞自来水的把地拍了，怎么操盘、怎么开发？
城投拿地后最好的方式是找一家具备资质和能力的房企合作，但打伙生意搁平时都不好做，容易扯皮，放现在的行情下，愿意合作的开发商就更不好找了。
▎最后，开发的钱从哪里来也是问题。拍地可以保函、左手倒右手，开发可不行，工程款、材料款都是实打实的资金开支。
当然，城投拿地后顺利开发销售的也有，我看最近荆溪片区两个城投项目就已经开始动了。
荆溪某城投地块围挡，图源网络
近段时间，“房地产是国民经济支柱”被反复提及，明年宏观经济要保持持续向好，内需要拉动，房地产的作用依然很大。
总的来看，城投公司现在就像是房地产市场的调节器，在当前的大环境下，城投托底拿地，符合“稳房价、稳地价、稳信心”要求。
所以，估计城投公司短期内还将活跃在土地市场，而随着明年市场逐渐企稳、房企资金压力减弱，城投拿地的比例或将有所降低。
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