2023年，楼市会见底吗？
http://i1.go2yd.com/image.php?url=YD_cnt_59_01IJmHjsa2a8新的一年已然到来，楼市趋势几何？存在着哪些机遇和风险？
近日，多位机构的专家接连给出了分析和预测。
2022年房价复盘
2022年，全国整体均价在高位震荡，自2021年6月见顶之后，一路下行，跌破了万元，但在上半年豪宅市场价格拉动下，均价又开始上攻，最终在7月份再次登上了万元，并在8月份创下新高，达到了10499元/平方米。
之后由于豪宅市场也进入了疲软状态，全国均价整体再次下行，10月份又跌回至9687元/平方米。
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制图：城市财经；数据：国家统计局
截止到11月份，统计局纳入统计的70个大中城市，有90%房价都在调整当中。
第一，
70个城市中，新房价格环比上涨16个，持平3个，下跌51个。下跌城市数量比10月少了7个。同比下跌城市数量51个，和10月份持平，仍维持在数量高位。
第二，
70个城市中，二手房价格环比上涨5个，持平3个，62个城市下跌，下跌城市数量和10月份持平，仍维持在高位。
这意味着，仍有近90%的城市房价在调整当中，调整仍是主流趋势。
同比方面，70个城市中，同比下跌城市数量64个，超过了90%。也就是说超九成城市的二手房价格比一年前便宜。
同时，有40个城市房价至少回到了三四年前。
因为，在统计局的数据中，还有一项是与2020年房价对比的数据。2020年年底是大多数城市房价的高点，按照正弦函数走势，相比于2020年下跌，意味着房价至少回到了三四年前。
这40个城市分别是：
牡丹江、哈尔滨、北海、安庆、吉林、太原、宜昌、常德、锦州、贵阳、石家庄、长春、岳阳、襄阳、呼和浩特、南充、天津、湛江、遵义、南宁、秦皇岛、郑州、大理、洛阳、韶关、泸州、唐山、济南、桂林、武汉、丹东、包头、青岛、平顶山、兰州、南昌、济宁、沈阳、乌鲁木齐、九江。
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制图：城市财经；数据：国家统计局
这一轮调整，波及面积覆盖全国，无论一二线还是三四线，无论是超大特大还是中小城市，都在周期力量下低下了高昂的头颅。
一线城市中，广深是典型。
中原地产和乐有家等中介机构披露的数据显示，深圳的二手房价格已经回到了2019年的水平，2021年年初是深圳房价的最高水平。其中跌幅最高的片区，跌幅达到了30%。
广州方面，有36%的项目相比近三年的最高价降幅在10%以内，25%的项目价格降幅则在10%-20%之间，23%的项目价格降幅超过20%。
二线城市方面，武汉房价跌回至三四年前，是40个房价回到三四年前的城市之一。杭州大多数小区都在跌，其中曾经被阿里效应炒过的未来科技城板块，是跌幅最大的板块之一。
2023年楼市会见底吗？
据日前央行公布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，未来三个月，16%的居民打算购房，这一比例大幅低于三季度的17.1%，并创下了近6年来的新低。
对下季房价，14.0%的居民预期“上涨”，低于三季度调查的14.8%；53.7%的居民预期“基本不变”，低于三季度的56.6%；18.5%的居民预期“下降”，高于上季度的16.3%，预期“下降”的在增多。
报告还显示，61.8%的居民倾向于“更多储蓄”，比上季增加3.7个百分点；15.5%的居民倾向于“更多投资”，比上季减少3.7个百分点。
对于后市，
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华预计
，2023年楼市有望逐步企稳回暖，主要是国内不断优化防疫措施，加之一揽子经济政策措落地见效，经济活动恢复，就业改善，市场信心恢复，以及居民购房综合成本降至历史低位等，房地产有望企稳回暖。
中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大表示
，目前支持刚需以及房地产企业的政策已经非常宽松，预计2023年房地产市场会触底反弹，实现恢复性增长。
对于楼市企稳的时机，多家机构的判断又有所区别。
一位业内人士预测，2023年年中多数城市会完成筑底，下半年会有一波明显回暖。
第一季度回暖的城市：
北京、上海、广州、深圳。
年中回暖的城市：
武汉、佛山、苏州、南京、珠海、成都、重庆
等等。
第三季度回暖的城市：
杭州、合肥、西安、济南
等等。
而
许小乐
认为，
当前，抑制市场的压力正在减轻，房地产市场走向复苏的态势进一步明朗，市场的底部已经相对确定，最快在2023年春天，市场将迎来稳步的复苏。
中指研究院常务副院长黄瑜
表示，
短期来看，宏观经济恢复较为缓慢，购房者收入预期、置业信心修复仍需时间，预计销售市场最快或在二季度企稳。
2023年，全国房地产市场趋势或将是，“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”。
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图源：中指研究院2023年房地产市场走势预测报告
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华
认为，
对于当前的楼市而言，关键在于提升购房者信心。
日前，中央有关方面明确表态，房地产业定位为“支柱产业”。
2022年12月份以来，佛山、重庆、武汉等多地，相继在供给端与需求端优化房地产调控政策，一些抑制住房消费需求释放的限制性举措被取消。
黄瑜表示，
房地产的稳定对2023年宏观经济的稳定恢复至关重要，在支柱产业定位之下，预计未来房地产供需两端政策的优化和完善也将更直接和迅速，力度有望进一步加大。
许小乐认为，
支柱产业的定位是经历了多年调控之后得出的客观定性，后市在预期和需求端方面，要着力改善预期，扩大有效需求，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力需要予以释放。
他进一步表示，不过，取消行政性干预，意在恢复市场的调节机制，并不是鼓励进一步加杠杆炒房。在“房住不炒”的政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，难以出现报复式大涨。
况伟大认为，
2023年楼市政策还需在坚持“房住不炒”基调下进行微调，政策幅度和力度有所调整，但不会也不能改变“房住不炒”定位。
楼市企稳窗口期预计在6月份
易居企业集团CEO丁祖昱表示，
2022年的房地产行业规模已重回2015年，全年商品房成交额13.3万亿元，成交面积13.6亿平方米。
在总结2022年全年楼市时，丁祖昱透露了一组最新数据：全年百城商品房成交额同比下挫四成；全国土地建面成交规模下行四成；一二手房价普遍下行，70个大中城市中，二手房价格下跌的城市达到60个，一手房价格下滑的城市达到50个；百强房企全年业绩下滑超过40%，千亿房企数量锐减一半。
上半年百城成交同比下跌47%，这就是政策放松后的最终效果。
此外，丁祖昱表示，他对行业规模的预判比较悲观——未来十年，住房增量需求将回落至100亿平方米左右。在这个规模极速收窄的市场中，保利、中海、华润、招商等央企综合实力强劲，这些央企会为整个行业走出新路。而地方国企则表现分化，2022年以来，建发、越秀、华发的发展十分迅速。民企中，碧桂园、万科、金地、龙湖、新城、仁恒、美的、万达、金辉等未出险房企将率先企稳。
丁祖昱判断，在2022年下半年“政策底”已现，因此整个2023年楼市政策将会保持宽松，明年上半年楼市压力依然会很大，下半年更加乐观，
2023年6月将会是楼市企稳的重要窗口期。
土地投资方面，2023年依旧是“小年”，主要还得靠各地方国企托底。不过，房企融资预计将整体走出低谷。
“财税政策应给出一点刺激，减免房地产交易税费，包括契税、增值税、营业税等，但对豪宅继续征收。”对于新一年的楼市政策，丁祖昱建议到。
他还表示，应在全国范围内全面退出楼市限制性政策，全面放松“四限”，包括一线城市。
丁祖昱还建议房企重构开发模式，采取项目封闭式管理，项目专款专用，确保“保交楼”；同时，应在预售制上进行改革，应当参照海外成熟模式，除了首付款以外，剩下的尾款、按揭款应该在房屋交付时再付，避免对购房者造成不公平局面。
在城市发展潜力方面，
预计短期内将主要聚焦10个城市，
分别是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州。
中长期投资则聚焦20个城市，
分别是上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、苏州、长沙、广州、深圳、郑州、天津、武汉、重庆、宁波、西安、厦门、青岛、济南、佛山。
一图读懂2023年房地产市场走势
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