超额担保：上市房企新“暗雷”
https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/f5fdecf86c774e448d96f47744b37bf2中房报记者 许倩 | 北京报道
风险和明天哪个先到来，谁也无法预料。
在偿债压力逼近、融资渠道持续收紧的大环境下，能融到钱，成为房企的头等大事。为此，它们不惜大尺度突破警戒线，高额担保融资。
据中国房地产报记者不完全统计，9月份以来，已有21家上市房企发布一则或多则为子公司融资提供担保的公告，所涉担保金额约555.36 亿元，这些房企包括阳光城、金科地产、泰禾集团、中南建设、华夏幸福、荣盛发展、珠江实业、蓝光发展、中洲控股、天津泰达股份、信达地产、深振业等。
在21家新发布担保公告的房企中，有15家房企截至8月底的累计担保金额占最近一期股东净资产的比重已超过50%警戒线，泰禾、阳光城、金科地产、中南建设、华夏幸福、蓝光发展等房企的担保金额甚至达到公司净资产的3倍以上。
值得警惕的是，对于那些担保金额已经远超其净资产的房企来说，一旦资金链上有一个环节出问题，势必出现逾期，后果严重。这些高担保背后的隐形负债，已成为埋在其财务背后的一枚“暗雷”。
多房企担保额超警戒线
担保贷款作为能够快速降低融资成本的有效手段，被很多房企视为利器。阳光城、泰禾集团、中南建设、金科股份等公司，都是惯用担保工具的典型房企。
据记者不完全统计，今年以来，中南建设发布担保公告约60次，平均4天多发布一项担保公告，有时一则公告还内含多家公司。阳光城仅上半年对外担保公告就超过60次，平均每3天公司就会发布一项融资担保公告。被担保对象，主要是这些房企的子公司，而且这些被担保的子公司普遍财务数据表现欠佳，高负债与亏损相伴，且项目多布局于三四线城市。
9月19日，四川蓝光发展公告称，公司及下属控股子公司拟为合作方阆中星亿置业有限公司提供总额不超过1亿元的担保。
资料显示，阆中星亿成立于2019年2月2日，经营范围为房地产开发、经营，为蓝光发展受托管理项目公司。据其今年6月30日财务数据显示，阆中星亿总资产约1.96亿元，总负债1.94亿元，净资产263.25万元；今年1至6月营业收入为零，净利润为-37.79万元。
截至今年8月底，蓝光发展及控股子公司对外担保余额约480.08亿元，占公司2018年期末股东净资产的304.64%；公司为控股子公司、控股子公司为公司以及控股子公司相互间提供的担保余额约458.12亿元，占公司2018年期末股东净资产的290.7%。
9月15日，中南建设集团发布公告，披露公司为中南新世界、抚顺盛华邦、太仓彤光等3家子公司提供担保的情况，总担保金额3.2亿元。
数据显示，中南新世界成立于2005年4月27日，项目开发集中于南通。2019年6月，该公司净资产37.03亿元，营业收入1908万元，营业利润-1.12亿元，净利润-1.11亿元。
就在中南建设发布这则担保公告不久，9月18日，中南新世界拿下了位于海门的一宗地块，总价约4.24亿元，楼面价10271元/平方米。
公告披露，提供本次担保后，中南建设及控股子公司对外担保总金额为597.78亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的343.59%。
进入9月份，阳光城及金科地产的担保公告更为频繁。截至9月16日，半个月内阳光城先后发布4则担保公告，共计为12家子公司提供81.05亿元的融资担保。至此，阳光城集团及控股子公司对参股公司及其他控股子公司累计提供担保总额度1386.42亿元，实际发生担保金额855.92亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产372.48%。
9月3日~11日，金科地产先后发布3则担保公告，涉及担保金额约196亿元。被担保的子公司分布于邯郸、镇江、阜阳、张家港、宜兴、九江、赣州、南宁、玉溪、柳州、南阳、重庆、长沙、永州、益阳、淄博、资阳等地。
据金科地产披露，截至7月底，金科对参股公司提供的担保余额128.99亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额720.96亿元，合计担保余额849.94亿元，占公司最近一期经审计净资产的366.66%。
今年以来，泰禾集团对外担保已超过20笔。最近的一次发生在9月12日，泰禾宣布为控股子公司漳州泰禾融资提供担保的公告，担保总额度47亿元，已使用额度30亿元。
2019年上半年，漳州泰禾的净利润为-5148万元，资产总额为60.8亿元，总负债有61.5亿元，净资产为-7014万元。项目资金吃紧明显。泰禾方面在公告里表示，“提供担保是为了满足漳泰房产的资金需求。”
泰禾方面还披露，截至9月12日，泰禾实际对外担保余额为 825.4亿元，占最近一期经审计归属母公司所有者权益的447.21%。
此外，中州控股、华夏幸福、新华联、荣盛发展、天津泰达股份等房企担保额均超过了净资产的100%。
风险如影相随不可麻痹
为何房企频繁使用担保方式？一位地产分析人士称，房企往往会以项目公司的名义进行融资，并在旗下项目公司申请贷款时提供必要的担保以实现增信，一般而言提供的增信方式和额度越多，就越容易获取外部融资支持。扩张风格较为激进的房企对资金需求量更大，越有意愿通过连带责任保证、股权质押、资产抵押等各种增信方式进行融资，甚至以超过股权比例的担保额度为项目公司担保，从而导致担保率较高。
但对于上市公司来说，为其他企业提供担保是有风险的。经济学家宋清辉表示，一旦担保黑洞出现，损害的不仅仅只是企业和银行的利益。因此，无论担保对象是谁、资质如何，担保总额占公司净资产的比例不宜超过50%。
克而瑞总经理林波认为，担保公司负有连带责任，如果被担保公司无力偿还，将由担保公司负责偿还，担保就变成了隐形债务。
“上市公司之间、上市公司与母子公司之间或关联企业之间衍生了一个庞杂的担保网络。上市公司担保额度超过净资产会提高公司的财务风险，进而影响其股价以及融资能力，使其在资本市场较为被动。若上市公司担保额超过净资产问题得不到有效治理和控制，将产生多米诺骨牌效应，对整个A股产生危害。”一位地产金融人士亦警示道。
风险就在路上，随时可能暴露。
8月13日，泛海控股发布一份对外担保公告，公司境外附属公司中泛控股有限公司及其部分子公司为中泛房地产开发控股有限公司的融资提供担保。值得玩味的是，这则公告的开头即是一则特别风险提示，“本公司及控股子公司对外担保总额已超过公司最近一期经审计净资产100%，请投资者充分关注担保风险。”
事实上，截至该公告披露日，泛海控股公司及其控股子公司对外担保实际余额已占公司2018年末经审计净资产的329.06%。
但在融资难、成本高、偿债压力逼近下，监管层给出的50%的担保警戒线，对更多的房企而言，早已“形同虚设”。在尚未到来的风险面前，能活下去等待明天，似乎更为重要。
根据2019年上半年财报，民营房企的融资成本普遍在6%～9%。头部房企碧桂园、万科、中国恒大、融创中国的平均融资成本处于6.13%、6%、8.6%和8%。泰禾集团的平均融资成本则达到9.3%。
泰禾集团的负债一直被业内关注。根据其半年财报，泰禾集团短期债务344.99亿元（短期借款+应付票据+一年内到期非流动负债），而其手握现金153亿元，两者有着192亿元的资金缺口，现金短债比仅0.44，在销售额50强上市房企中短期偿债能力表现欠佳。
阳光城集团现任执行副总裁吴建斌在2019博鳌房地产论坛上曾坦承，其原来给市场夸口，今年要把阳光城的综合融资成本降到7.5%。但因为今年资金面比较紧，导致融资成本比较高，今年要完成7.5%这个目标难度还是比较大的。“在现阶段，房企要渡过当前的难关，必须把握现金为王，先解决水池里有没有活水，负债率和利润在这个时候都不重要” 。
防范金融灰犀牛局势之下，国家对房地产调控依然持续深入，房企融资渠道不断被收缩，“明天”似乎还远。这令激进型的房企未来发展，既瞩目又失乐观，须予警觉。
（此文刊于中国房地产报9月23日01版 责任编辑 何可信 邓雨楠）
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