计划你大爷计j 发表于 2020-6-24 12:38:18

川东北房价最新对比研究:南充达州广安广元巴中,2020年6月

一、前情提要

2020年5月5日,唐师为了自己买房,研究了《南充-遂宁-广安房价》,得到用成本法也就是地价+建筑成本+税费等研究房价的思路,利用地价占40%检验了3市房价。

2020年5月16日,因为到自贡出差,唐师利用这个方法确定了《川南四市房价:泸州、宜宾、自贡、乐山》,确认上述方法可行,利用各市实际出售地块计算了地价,地价与建筑成本合计占60%检验了4市房价。

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图1:房价有关文章

2020年6月15日,唐师在卖房出差归来之后,完成《四川最新房价:绵阳、宜宾、泸州、南充》,将地价、建筑成本、开发商利润计算更准确。宜宾和绵阳网友反应计算偏低,这里统一答复:计算的是中上地块、较低利润下的成本,在实际市场中当然会因为区位、中介等原因有更高房价。

本文第一次涉及达州、广元、巴中的房价,并且将广安和南充的房价更新到6月,同时改进方法。
二、川东北五市区位


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图2:川东北五市区位

川东北五市地理上同属嘉陵江流域,历史上曾经同属巴国范围(除了巴中市,重庆有巴南区,阆中曾为巴西郡,湖北现有巴东县),除了广元也都距离重庆比成都近,因此向来联系紧密。2014年省上出台《川东北经济区发展规划》,2018年出台修订版,下面为该规划中的两张图(原图清晰度)。

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图3:川东北经济区范围
根据该规划,南充和达州为川东北经济区的双核心。这个规划会影响房价吗?规划往往不及变化。下面以到成都与重庆的距离之和来进行区位排序。

南充195+140=335公里。广安245+95=340公里。达州328+200=528。巴中289+250=539。广元263+327=590。上面都是到天府广场或朝天门的直线距离。因此区位南充≈广安>达州≈巴中>广元。这里巴中区位优于广元有一点反常识,传统上我们都认为广元优于巴中,因为广元历来是川甘陕要地,事实上的交通中心。

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图4:川东北交通运输网络

上面只是直线距离,实用的区位优势需要依靠交通线来落实。川东北五市都建有或规划有机场,其中南充有高坪和阆中两个。南充水运应该是最为便利,广安与广元都有港口,巴中与达州水量最小无法水运。铁路与公路方面,巴中最落后,正在赶上。

虽然除了区位,市场供求对房价影响很大(供地受地形限制、刚需由人口决定),但纯粹从区位来说,唐师认为房价应南充>广安>达州>巴中>广元。
三、川东北五市地价

(一)南充

根据南府函〔2017〕32号公布南充市城区基准地价调整成果,南充六通一平后的地价如下表所示。

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图5:2017年至今有效南充基准地价

注意上面是基准地价,基准地价是平均价。也就是说每一级都是该级各地块的平均价。实际出售因为需要拍卖,一般比这个价格高,因为通常是在房地产市场形势好的时候才推出地块。其次,上面的I、、II到VI级是城市内部再细分的地块基价。
(二)广安

根据《广安府复〔2015〕号》文件,广安基准地价如下表所示。

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图6:广安2015年至今有效基准地价。2020年最新版地价尚未公布
(三)达州

根据达州2019年12月30号公布的基准地价,如下表所示。

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图7:达州市2019年至今有效基准地价。
(四)广元

根据广元市2018年8月公布结果:

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图8:广元2018年至今有效基准地价
(五)巴中

根据巴府函〔2016〕文件:巴中市主城区基准地价更新调整成果:

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图9:巴中2015年至今有效基准地价
四、开发商利润及中介费用

开发商的合理利润是需要支持的。在6月15号的《绵阳宜宾泸州南充房价》文中已经计算出碧桂园2019年度的净利润为12.6%。下面计算另一个大开发商恒大的利润。

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图10:恒大集团2019年度报告

2019年度,恒大集团税前利润为74172/477561=15.5%,税后利润为7.0%。2018年,恒大集团税前利润为126765/466196=27%,税后利润14.3%。

也就是说恒大集团利润率在7~14%左右,与碧桂园12.6%基本相符。考虑到很多人买房都有中介费用,唐师自己买房就是通过中介反而买到了低价,因此另外计算1%左右的中介费,在本文中,下面计算各地房价时,房地产利润加中介合计占11%。(取碧桂园12.6%与恒大7%的平均值9.8%,中介费1.2%)。
五、川东北五市房价计算

五市地价,全部都取第二级(市内中上区位,但不是中央商务区等高档区位):南充3000元每平米(2017),广安1806(2015),达州3690(2019),广元3374(2018),巴中2531(2015)。按照年涨幅3%全部统一到2020年来,再按照容积率2.0计算楼面价:

南充:3000/2*1.03^3=1639元每平米。

广安:1806/2*1.03^5*=1046元每平米。

达州:1.03^1*3690/2=1900元每平米。

广元:3374*1.03^2/2=1790元每平米

巴中:2531*1.03^5/2=1467元每平米。

再按照税费20%(下一篇文章搞清楚)、利润等11%,建筑成本2402(见前文)、利息(10%,下文搞清楚)计算各地房价:

南充:(1639+2402)/(1-20%-11%-10%)=6849元每平米。

广安:5844元每平米。

达州:7291元每平米。

广元:7105元每平米。

巴中:6557元每平米。

这个结果符合实际吗?感觉和南充还是很符合的。看一下大网站给出的结果:

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图11:某大公司给出的四川房价

不知不觉2000字了,今天先写到这里。唐师研究,欢迎转发,禁止转载(除非告知本人标明出处)。同意观点请点赞,不同意欢迎交流指正,敬请关注以免错过更新消息。
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