四川南充房价最新研究：顺庆、嘉陵、高坪、西充、营山、蓬安
一、前情提要6月21日，唐师发布《川东北房价：南充巴中广安达州广元》，主要探讨了川东北5市在2020年6月当前的地价与房价。
6月26日，唐师发布《攀西地区房价：攀枝花、西昌、、会理、会东》，第一次涉及县城房价，在与网友的回复讨论中进一步发现问题。
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图1：前期文章与来龙去脉
由于21日写南充房价时仅仅一笔带过，今天详细分析，并且第一次讨论南充县城的房价（阆中除外），并接着攀枝花的文章改进方法，与前面的内容不重复。
二、南充6月房价
（一）宏观情况
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图2：南充房价直观印象
从上面的柱状图，南充房价的第一印象是最近半年来稳中有升，其中顺庆从不到8000元，直逼8000元每平米；嘉陵从2月低于6000，到5月超过6000元每平米；高坪则始终在7000元附近。
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图3：顺庆5月房价图
从房价地图可以看出，顺庆房价上万的已经很多，虽然也有5500、6600的价格，但根据唐师经验，过高的价格与过低的价格都不可信。这些地图通常由房地产从业者制作，并不是真实成交价，因此经常虚高。唐师坚信收入支撑不了这么高的房价，也支撑不久，贫富差距太大造成的先富者（包括开发商自己）囤房迟早要被房产税击败，除非造币放水造成所有物价水涨船高。唐师是搞教育和实业的，希望房价下降，从而所有人有余力投资于教育、投资于实业。
（二）顺庆房价
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图4：顺庆当前房价：6月成交价
现在已经接近6月底。顺庆前26天成交住宅260套，平均每天10套，成交面积26940平米，总价约2.20亿元，平均每平米8152元，平均每套84.5万元，平均每套104平米。
现在已经接近年中，上半年即将结束。顺庆前6个月成交住宅7425套，平均每月1237套，说明在5月补贴结束后住宅成交大幅度下降到之前的1/4。上半年成交总价56.8亿元，平均每平米7738元，平均每套76.5万元，说明6月的平均每平米价格与平均每套价格都在上涨。
（三）高坪房价
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图5：高坪当前房价：6月成交价
高坪区前26天成交住宅451套，比顺庆区高出74%，看来房价的高低对购买影响很大，当然这也与高坪近期集中推出楼盘有关。高坪区6月均价为6683元每平米，比顺庆低1469元（大致1500元）。
高坪区上半年住宅成交总金额78.5亿元，高出顺庆38%。上半年平均每平米6753元（比6月均价高70元），平均每套62.7万元，平均每套93平米。看来高坪购房者确实经济能力略差，每套面积更小，单价更低，因此总价更低。
（四）嘉陵房价
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图6：嘉陵区当前房价
嘉陵区本月成交总价约为2.5亿元，成交均价约为6166元每平米，比高坪区低500元每平米。成交面积102平米每套，成交总面积、成交套数等指标均在高坪与顺庆之间。可以说嘉陵、高坪、顺庆实际上形成了差异化竞争，顺庆单价最高适合高端客户，嘉陵单价最低低因此可买实用的大户型。
嘉陵区上半年成交均价约为6212元每平米，说明取消补贴后房价略有下降，降低了46元，这点和高坪是一样的。由于6月成交量下跌，7月有可能会继续降价，这对唐师等已经买房的人不是好消息。
三、西充、蓬安、营山三县地价
（一）西充县地价与楼面价
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图7：西充县2017地价
之前的文章中唐师一直以II级（次高级）土地价格估算房价，结果很多人回复说算低了。因此这里以最高级I级地价计算。西充县2017年住宅基准地价1455元每平米，推算到2020年应为1637元每平米（涨幅4%每年）。按照容积率2.0折算为楼面积818元每平米。
（二）蓬安县地价与楼面价
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图8：蓬安2020出让地价
蓬安县没有公布基准地价，根据出让给该县国有企业城乡建投公司的土地计算地价为61万元每亩，折合楼面价763元每平米。
（三）营山县地价与楼面价
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图9：营山地价：拍卖出让价
营山县也没有公布基准地价，两块实际出让地价格平均值为286万元每亩，如果全部按照住宅容积率1.8折算楼面价为2382元每平米，这原高出蓬安和营山。该两地块为商住用地，按照容积率2.5计算，则楼面价为1715元每平米。
四、营山、蓬安、西充三县房价
（一）房地产开发税费
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图9：房产开发部分税费
在攀枝花一文中我们我们计算了共64项税费中的前16项大约为156元每平米土地，折合大约80元每平米楼面价。在图9的第17~29项中，前3项为161.6元每平米。
第4项人防面积大约占建筑面积的2%，因此人防质检费为0.15元每平米。
第21项按照造价2400元每平米*最低2.5%计算为60元每平米。
第22到27项合计为23.8%*2400元每平米=571元每平米。
因此第1~29项合计为80+161.6+0.15+60+571+12=885元每平米。
由于第30到64项尚未计算，本文暂按税费占总体20%计算。
（二）三县房价计算
按照利息为10%、利润11%，利息利润与税费合计41%，造价为2400元每平米，造价与地价合计59%计算。
西充县：（818+2400）/0.59=5454元每平米。计算价格与某公司给出的房价相符合：图10。
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图10：西充一手房与二手房均价
蓬安县：（763+2400）/0.59=5361元每平米。此价格也基本与网络预测价格相符：图11.
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图11：蓬安县新房与二手房均价
营山县：（1715+2400）/0.59=6974元每平米。此价格比网络预测价格高。可能因为最新地块拍卖成交价格太高有关。
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图12：营山县房价走势
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