四川房价最新对比研究：南充北三县——阆中市、南部县、仪陇县
一、前情提要2020年6月27日，唐师发布《南充三区+西充蓬安营山房价》，介绍了顺庆、嘉陵、高坪等3区3县的房价，但是遗漏了阆中、南部、仪陇等3县。
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图1：前期工作
本文对南充北三县城及阆中市、仪陇县、南部县房价逐一介绍。
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图2：南充北三县区位图
二、南充北3县市地价
（一）南充阆中市地价
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图3：阆中基准地价
阆中1级土地价格为2189元每平米，2级为其81%。折算到2020年为2368元每平米，利息率4%。
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图4：阆中一二级地价范围
（二）南充南部县地价
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图5：南部成交价
南部县没有公布基准地价，根据2019年的一次土地成交情况，计算价格为339万元每亩，5082元每平米，价格较高。该地块为商住两用，按照容积率3.0计算楼面价为1694元每平米。
（三）南充仪陇县地价
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图6：仪陇地价
仪陇县没有公布基准地价，根据2019年的一次土地成交情况，计算价格为299万元每亩，4483元每平米，价格较高。该地块为住宅兼容商业，按照容积率3.0计算楼面价为1494元每平米。
三、地价之外的造价、利息利润税费
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图7：房地产开发税费
在《南充各县房价》一文中我们计算了前29项税费合计大约为885元每平米。根据上表，总共64项中的第30到41项，合计为2720元每栋+1300元每户+16.2元每平米+总造价的85.65‰（千分之）。
假设每栋1单元2梯6户，每层600平米，共15层，则每栋9000平米，每栋90户，总造价为2400元每平米，上面的加总数字为：2720/9000+1300/90+16.2+2400*8.565%=236.5元每平米。
因此第1到41项合计为885+236.5=1121.5元每平米。
因为第42到64项还没计算，我们仍按税费占20%，利息占10%，利润占11%，也就是利税合计41%、地价造价合计59%进行计算。
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图8：阆中标准地图
四、南充北三县房价
从地价计算楼面价：由于阆中取的基准地价，而南部和仪陇为市场拍卖价，通常后者会高出一定幅度，假设溢价10%，则阆中的1级地市场价大约为2368*1.1=2605元每平米，按照容积率2.5折算楼面价为1042元每平米（低于南部的1694和仪陇的1494）。
因此阆中的房价约为：（1042+2400）/59%=5833元每平米。这比某房地产公司的预测价格高出了1000元。差异可能来源于唐师采用1级区块计算，如果采用二级地价，则价格大约为5833*0.81=4724元每平米。
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图9：阆中市房价
南部县的房价计算为：（1694+2400）/0.59=6938元每平米。比下面的某公司预测价（一手房5354元每平米，二手房5107元每平）高了大约1600元。计算太高的原因可能是拍卖的那块地凑巧价格高（应取多块地平均计算，但是县城没有多块地成交的资料），或者税费实际上不到20%。
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图10：南部县房价
仪陇县房价计算为：（1494+2400）/0.59=6600元每平米，也比网络预测价（一手房5397元每平米，二手房5294元每平米）高出1200元。那么仪陇县目前的实际市场价大约为多少呢？
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图11：仪陇县房价
原本以为阆中的房价高于南部和仪陇，但发现无论计算价还是网络价都并非如此，可能与阆中最北、距离南充（以及成渝）最远有关。
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