失衡的四川楼市：成都人口流入占全省7成，南充、遂宁库存激增
每个省份的房地产市场结构，都有自身的特点，这些特点一般与人口流入流出、经济和产业基础有很大关系，比如河南、山东两个人口大省，各地市之间的房价分布比较均匀，比如广东、江浙等地，受核心城市的带动，形成了影响广泛的城市群，比如湖北，武汉房价高高在上，其他城市的表现就相对疲弱。https://p3.pstatp.com/large/dfic-imagehandler/db58c473-3c0a-40cf-8a78-1e4df187a527
我们今天要说的四川楼市，就属于后一种。
这种模式的争议一直存在，有人认为“一城独大”能够提升当地楼市的吸引力，有人却觉得不利于形成“以点带面”的健康楼市结构，用一个词来形容，那就是“失衡”。
在人口方面，3月19日公布的四川省人口统计公报显示，2018年四川常住人口8341万人，比上年增加39万人。其中，2018年成都常住人口1633万人，比上年增加28.53万人，占全省增量的73%左右。
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7成以上的人口流入，意味着成都拥有其他省会城市无法企及虹吸能力，但换个角度来看，也是其他地市人口流出的证明。
以达州、广安、南充、资阳、宜宾五城为例，人口流失近年来维持100万人以上的增速，全部达到了30%以上的比例，有媒体做过统计，按照人口流出的方向，基本都涌向了广东、浙江、福建三省。
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当然，这是所有人口大省都会面临的情况，比如郑州在过去五年间，是河南唯一一个净流入城市，而安徽各城的流动人口大量涌向长三角。
问题在于，我们之所以说四川楼市“失衡”，是在成都不断扩张的前提下，其他地市房价水涨船高。
凉山、甘孜均价破万，绵阳、达州突破8000，资阳、南充、眉山、遂宁单价全部在7000-8000的区间内，对比各市动辄上百万的人口流出，这种奇异的反差，自然给人一种当地楼市高估的感觉。
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库存方面的数据更能说明问题，以南充为例，2018年商品房销量约935万平米，居全省第二，同比增幅高达62%，但截至年底南充商品房库存为123.78万平米，同比增加了52.2%。遂宁商品房库存为551.69万平米，同比增长4.29%，去化周期长高达33.5个月，两地都面临库存激增的窘境。
简而言之，省内人口都争先恐后的流向成都，而其他地市在流出的同时，房价一直维持高位，商品房库存还在持续增加。
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成都市内的锦江、青羊、武侯三区房价都在两万以上，但边缘的温江、郫都、新都区房价都在万元左右，如果跟其他地市再做一个对比，似乎绵阳、南充、广安这些城市就不再具备吸引力。
这种失衡的结构，还能维持多久，或者说，四川楼市未来会演化成什么样子？
有个数据可以参考，2019年的棚改目标，四川从25.5万套下调至15万套，同比减少41%，虽然没有河南、山西动辄降幅70%那么高，但也对其他地市的房地产形成了较大压力。
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还有一个因素要考虑，成都楼市之所以去年下半年开始降温，与严厉的按家庭限购不无关系，这也从一定程度上影响了人口落户买房的动力，未来一旦有所松动，势必会进一步吸引省内人口的的进驻。
从这两方面来看，其他地市的高房价很难一直维持，尤其是均价8000元以上的楼盘，去化率会持续降低，而成都楼市的扩张之路不会停止，边缘区域会迎来更多的人口填充。
各地市房价下降回归合理，才能对冲人口流出的尴尬与库存激增的隐忧，而成都市内核心区房价企稳，远郊覆盖的人群和资源不断蔓延，也将是大势所趋，这可能就是未来几年四川楼市要走的路。
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