海田1 发表于 2020-11-26 17:34:20

四川房价最新对比研究:绵阳、宜宾、泸州、南充,2020年6月

在2020年5月16日,唐师发布《川南房价最新对比研究:自贡、内江、泸州、宜宾》,明确了建筑成本。

在2020年5月5日,唐师发布《四川遂宁-南充-广安房价对比研究》,明确了从地价定房价的研究思路。

在这期间,唐师买了房,然后到自贡出了长差、泸州出了短差,一整月没有写房价,本文沿着上面的思路继续研究四川4个主要城市的房价。
一、四城选择依据及其区位


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图1:绵阳、南充、宜宾、泸州区位

区位是决定房价的重要因素。离大城市越远,房价就越便宜。此次选取的4个城市,一方面在全国都是三线城市,在省内都是二线城市,是笔者购买力所及。另一方面,这4个城市均在四川GDP前6位(2019年绵阳第二,宜宾第3,南充第5,泸州第6;第一成都和第四德阳暂不研究),是四川副中心的备选城市。这四个城市川北和川南各2个,成都和重庆连线居于中间。

顺便说一下,大省应该有多个副中心,广东除了广州中心,还有副中心深圳-香港,珠海-澳门在两翼。江苏除了省会南京,还有苏州、无锡等。湖北除了武汉,副中心还有宜昌和襄阳(不是荆州)。四川作为一个大省,至少应有两个副中心,川南和川北各一个,设置3个也不奇怪。

选择这4个城市的另一个原因是:四川省只公布了4个城市的地价,本文用绵阳代替了成都。

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表1:四川省地价监测数据:2019年底
二、绵阳、南充、宜宾、泸州地价

由于上表中没有绵阳的地价,我们先来确定绵阳地价。

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表2:绵阳基准地价

根据现行有效的2018版绵阳市基准,绵阳住宅用地目前分为7级,第7级基本是农村,第6级是城郊。上面的地价一方面需要结合规划指标(容积率)来算楼面价,另一方面只是刚性的基准地价,实际地价会高于这个价格,以拍卖为准,根据市场形势是波动的。以第一级360万元每亩来算,假设容积率4.0,楼面价为3600000/(667*0.9)/4≈1500元每平米,其中0.9为考虑配套建设经济适用房等不可出售部分。

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表3:绵阳实际地价

如果上面只是基准地价,那么实际地价是多少呢?2019年第三、四季度,绵阳居住用地的实际地价都是3098元每平米,如果容积率是2.0,那么折算楼面价大约为3098/2/0.9=1721元每平米。

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表4:四川省地价数据:2020年第一季度

现在我们终于凑齐了4个城市的地价。发现宜宾的地价最高,达到3297元每平米,绵阳第二,为3098元每平米,泸州第三,3085元每平米,南充第四,2692元每平米。
三、建筑成本、税费、利息

在《川南房价》文中,我们是假设税费占20%,利息占10%,利润占10%。这一篇文章重新审视建筑成本和利润。在《川南房价》文中,按照预制率20%,四年涨价16%,2020年的估算参考指标大约为2308元。如果按照预制率40%,每年涨价3%的话(四年合计涨价12.6%),2020年的建筑成本大约为2134*1.03*1.03*1.03*1.03≈2402元。

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表5:预制率40%的成本估算:2016

注意这个价格和四川棚户区改造的招标控制价2385元每平米是很相近的。

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表6:四川棚户区改造招标控制价格
四、开发商利润

房地产行业的平均利润是多少?2016年研究报告显示平均利润率为9.4%,之后没有更新的数据。前文中我们简单使用了10%,今天先研究上市公司碧桂园的情况,后面再研究万科等其他大开发商的利润情况。2019年度,碧桂园营业收入4589亿元,毛利润1266亿元,净利润612亿元。如下图。

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图2:香港上市公司碧桂园2019财务数据。

计算碧桂园(02007)的净利润率为612/4859.1=12.6%。

碧桂园应该是运作较好、利润可能较高的企业,因此我们仍然以10%来计算各地房价。
五、绵阳、南充、宜宾、泸州房价


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图3:四川各地房价

市场县市,当前绵阳、宜宾、南充等4地房价都在全省处于较高位,其中绵阳为7687元每平米,宜宾为7133元每平米,南充为6519元每平米,泸州为6392元每平米。

用我们的新方法来推算:假设地价加建筑成本占60%,利息、税费和利润占40%。

绵阳:(1721+2402)/60%=6871元每平米。

宜宾:(3297/0.9/2+2402)/60%=7055元每平米。

南充:(2692/0.9/2+2402)/60%=6497元每平米。

泸州:(3085/0.9/2+2402)/60%=6860元每平米。

这个数字符合实际情况吗?为什么在南充实际上就有5000元的房子呢?下回继续分解,敬请关注。
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