小雨敲窗y 发表于 2020-11-27 02:09:56

南充与遂宁房价对比研究,2020年5月

之前一直在研究南充房价,并且看了一些楼盘准备入手。鉴于南充房价太高,均价已经达到7015元,虽然本人不吃不喝一个月也能买一平米,但不想把过去10年未来10年前后20年都投进去,毕竟寒窗苦读20年已经够辛苦。鉴于南充到遂宁也只有1个小时车程、80公里路程而已,现在把遂宁的房价也纳入考虑对象。


https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/acaf4f7d24a145cdbb788440d5cb4cf0

南充到遂宁现在公路1小时,动车40分钟,未来高铁30分钟以内。

研究发现:
一、遂宁房地产市场不如南充发达,数据不够公开透明。

南充每天都能看到本月、本年的房地产上市、销售数据,而遂宁目前查不到,遂宁有关方面没有公布。

先看一下南充顺庆的数据:


https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/56b46ebbc7de477fa82354df809f90ae

顺庆区5月当前均价8037元每平米,今年7597.

顺庆区5月房价比今年均价上涨5.8%

高坪区5月房价比今年均价上涨6.2%

https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/7f4b4b5ada5848439c68658641112b6b

高坪区本年均价6723元每平米,5月7138元。

嘉陵区只上涨了1.6%。


https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/1d624c3085034dc1ae7474de62746d4b

嘉陵区价格由6040元每平米上涨到6136元。

但是遂宁的房价根本就没有公布,下面的表格式就很简陋,数据还是空的。


https://p3.pstatp.com/large/pgc-image/9a910bf9b0fc4046a94add78a44aa1ee

遂宁房价没有公布

这个页面没有时间,居然还有一万多阅读量,说明大家还是很关心的。
二、南充与遂宁房价相近。

那么遂宁房价是多少呢?某市场研究机构给出数据如下。

https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/85e5cab1b19749bb9f48ce99d5088c45

遂宁房价与南充相近,遂宁略高一点。

上面的数据可能有滞后性,遂宁的房价比南充略微高一点点,分别是6600元和6520元每平米,也就是说遂宁高了1.3%,80元。这点差距有市场波动的偶然性,是可以忽略的,上面已经看到,南充已经上涨了接近6%,一下就把1.3%给覆盖了。

唐师本来计划从大的地产商比如恒大方面去对比遂宁和南充房价,结果恒大在遂宁没有项目,因此无法对比。恒大在南充有3个项目,分别是嘉陵凤垭山、高坪和阆中。嘉陵恒大的价格是清水5300,装修6500。装修费达到1300还是够贵的。


https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/bf1438c211a447579ac337b6580e9c1a

恒大南充凤垭华庭。

三、遂宁房价为何比南充高?

不是传言遂宁属于萎缩城市,成渝中部塌陷吗?

关于房地产的价格,根据本人参加房地产评估师考试经验,有以下3种计算方法。

第一种,成本法,也就是房地产开发商造这些房子的成本是多少?包括土地税收等,加上利润卖出来就是其价格。

第二种,收益法,也就是说我买这些房子投入多少钱,取决于未来值多少钱以及这期间带来的现金流,这个对于商铺来说计算很方便,但是对于住宅,刚需买了房子可以结婚,这个收益无法估算。但是如果有升值的预期,或者买来准备出租,也是可以算的。

第三种,级差地租法。大意是城市中心房价高,距离越远房价越低,逐级下降。这个本来用于商铺,但是用于住宅也是有可能的。


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四川盆地地图

从级差角度,四川盆地的经济中心无疑是成都和重庆,房价也是成都和重庆最高,而遂宁距离成都和重庆,都比南充近。因此遂宁的房价略高是合理的。并且,从地理角度来讲,遂宁更靠近盆地中心,号称川中,南充更偏川东北了。

至于为啥南充也会高出遂宁,那自然是因为南充城市足够大的时候,自身形成另外的中心了。
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