Gordon520 发表于 2021-4-9 00:44:58

四川房价对比研究:南充阆中、南部、仪陇,巴中通江、南江、平昌

一、前情提要

2020年6月27日,唐师发布《南充三区+西充蓬安营山房价》,介绍了顺庆、嘉陵、高坪等3区3县的房价,但是遗漏了阆中、南部、仪陇等3县。

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图1:前期工作

本文对南充北三县城及阆中市、仪陇县、南部县房价逐一介绍。

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图2:南充北三县区位图
二、南充北3县市地价

(一)南充阆中市地价


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图3:阆中基准地价

阆中1级土地价格为2189元每平米,2级为其81%。折算到2020年为2368元每平米,利息率4%。

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图4:阆中一二级地价范围
(二)南充南部县地价


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图5:南部成交价

南部县没有公布基准地价,根据2019年的一次土地成交情况,计算价格为339万元每亩,5082元每平米,价格较高。该地块为商住两用,按照容积率3.0计算楼面价为1694元每平米。
(三)南充仪陇县地价


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图6:仪陇地价

仪陇县没有公布基准地价,根据2019年的一次土地成交情况,计算价格为299万元每亩,4483元每平米,价格较高。该地块为住宅兼容商业,按照容积率3.0计算楼面价为1494元每平米。
三、地价之外的造价、利息利润税费


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图7:房地产开发税费

在《南充各县房价》一文中我们计算了前29项税费合计大约为885元每平米。根据上表,总共64项中的第30到41项,合计为2720元每栋+1300元每户+16.2元每平米+总造价的85.65‰(千分之)。

假设每栋1单元2梯6户,每层600平米,共15层,则每栋9000平米,每栋90户,总造价为2400元每平米,上面的加总数字为:2720/9000+1300/90+16.2+2400*8.565%=236.5元每平米。

因此第1到41项合计为885+236.5=1121.5元每平米。

因为第42到64项还没计算,我们仍按税费占20%,利息占10%,利润占11%,也就是利税合计41%、地价造价合计59%进行计算。

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图8:阆中标准地图
四、南充北三县房价

从地价计算楼面价:由于阆中取的基准地价,而南部和仪陇为市场拍卖价,通常后者会高出一定幅度,假设溢价10%,则阆中的1级地市场价大约为2368*1.1=2605元每平米,按照容积率2.5折算楼面价为1042元每平米(低于南部的1694和仪陇的1494)。

因此阆中的房价约为:(1042+2400)/59%=5833元每平米。这比某房地产公司的预测价格高出了1000元。差异可能来源于唐师采用1级区块计算,如果采用二级地价,则价格大约为5833*0.81=4724元每平米。

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图9:阆中市房价

南部县的房价计算为:(1694+2400)/0.59=6938元每平米。比下面的某公司预测价(一手房5354元每平米,二手房5107元每平)高了大约1600元。计算太高的原因可能是拍卖的那块地凑巧价格高(应取多块地平均计算,但是县城没有多块地成交的资料),或者税费实际上不到20%。

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图10:南部县房价

仪陇县房价计算为:(1494+2400)/0.59=6600元每平米,也比网络预测价(一手房5397元每平米,二手房5294元每平米)高出1200元。那么仪陇县目前的实际市场价大约为多少呢?

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图11:仪陇县房价
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