俺乃小潜mg 发表于 2021-5-23 00:33:43

三四线城市楼市打回原形,房价上涨错觉该休了,有些城市真不能买

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今年以来,无论是媒体还是国家层面,对于三四线城市的关注度降低了很多,主要是这一波行情集中在一线城市和热点二线城市,房价上涨的话题以及调控的方向也在这些城市,但我说过,买房与否不能只看一时的房价上涨与下跌。

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就现在的情形看,全国房价整体上涨势态已基本得到控制,一线城市以及热门的二线城市房价在要涨却不能涨的境地中盘旋,而前些年大城市分房价下跌三四线城市房价猛涨的情况在发生改变,甚至不少三四线城市已经有了明显的下行压力,越来越多的购房者也认识到,不想再为这些城市的高房价买单。
2020年因为特殊原因,很多人期盼着能有一个比较宽松的政策环境,不出所料,政策环境相对宽松,但是调控丝毫没有放松,依然在坚持房子是用来住的不是用来炒的这个定位上没有动摇,实际上很多人以为三四线城市房价会大涨的希望落空了。
今年3月,35个三线城市中,仍有10个城市二手房价格低于一年前,这些城市分别是牡丹江、南充、北海、安庆、泸州、吉林、常德、襄阳、锦州和宜昌,均来自中西部和北部的三线城市。如果不考虑通胀,那么牡丹江今年一季度房价的跌幅直接回到2007年的水平。

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由此可见,这些城市的房价下跌是相当明显的,我认为它不同于一线城市房价的回落,这种回落更真实反映了需求,而一线城市房价回落更是一种政策性回落。
过去三四线城市可以说赶上了一波红利,一方面来自于一二线城市严厉的调控挤压效应,另一方面则是棚改货币化政策,直接拉动了需求,让不想买房的也去买了,在与投机炒房的涌入共同作用下,市场变得更加不理性,从而直接推动了三四线城市房价的上涨。
然而作为支撑三四线城市房价上涨的棚改货币化政策也将全面退出。2018年,要求棚改货币化政策逐渐退出,因地制宜推进棚改货币化安置。应该说过去这两年,三四线城市楼市亮了不少。虽然今年有所回升,但仍然处在较低水平。不是说房价低,而是上涨指数较低。

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从上面的数据可以看出,不仅仅是全国房价在严重分化,就是三四线城市房价也在分化。以牡丹江为例,它是当前东北收缩型城市的典型。由于产业发展较弱,人口外流,又加上之前各种政策补贴和支持盖了大量房子,如今新的刚需却难以跟上。
所以,总结起来,买房时选择一二线城市要优于三四线城市,轻易不要碰三四线城市,但并不是说三四线城市房子就真的不能买了。经济学家马光远就曾表示,三四线房价偏低不代表都可以投资,都可以买。大量的三四五线城市,房子已经严重过剩,投资这些地方的房子是火中取栗。
但马光远也在后来的解释中表达了自己的观点,“有些专家动辄三四线房价如何如何,可是,三四线城市东西部的表现是完全不一样的,即使同样在东部,有经济实力和没经济实力,人口流入和人口流出的城市也是不一样的。”

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我觉得这是比较客观的,你再怎么说三四线城市不能买,但是这里的刚需改善人群不买能怎么着?所以,如果是刚需基本上不用太考虑这些,考虑也没用,反正是用来自住的,但如果是投资,那么真得需要花费你大量的精力去做研究了。
可以看看,楼市较为冷清的三四五线城市是什么特点?这些城市主要表现在人口基础差或者净流出,经济活力低等特征。反观楼市火热的三四五线城市,则主要位于长三角、珠三角这些城市群里面,这些城市经济发展基础好,人均收入高,人口流入多。
这么说来,虽然是三四线城市,但是一些城市群还是可以考虑的,为什么环京不行?我认为不是环京不行,而是未来环京也一定行,只是现在处于调整阶段,只要房价过去没有上涨太多,那么还是有潜力的,显然,环京之前透支得还是挺严重的。对于大城市周边的三四线城市,有人口流入的城市,未来或许还有机会。

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说白了,中西部和北部的很多三四线城市,由于产业欠发达,经济活力较差,人口大量外流,楼市需求较少,加之供应量又大,因此房价面临下行压力。如果是投资是很可能被套住的,环京就是最好的教训。
当然,买房不能看短期的房价上涨与下跌,也不要看当下的市场火爆与冷清,更不能看有没有调控。应该从长远着眼,多数三四线城市可能真的是没有人口产业资源支撑,很多地方的房子已经严重过剩,这样的地方肯定没有前途。
刚需自住没什么可说的,投资者就很像过去那么走运了,二手房市场流动性较差的三四线城市,很难保证一定获利,当年制造的房价上涨错觉,现在环京的楼市正在惩罚高点进入的投资客。

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三四线城市真实的楼市现状就是,二手房不好卖,四五千的房价都买不起。有些城市根本就不具有流通性,真的是有价无市。前段时间官方发布意见稿,县城新建住宅不得超过18层就是一个信号。

素色流年783 发表于 2021-5-23 00:34:16

我这里小县城,三万一平米

dxf17 发表于 2021-5-23 00:34:35

县城房子不需限购,也不应征房产税,大家说对不对?

poney 发表于 2021-5-23 00:35:29

以现在的价格再跌一半

123456806 发表于 2021-5-23 00:36:07

威海二手房价

123456806 发表于 2021-5-23 00:36:50

对于普通老百姓而言,还在借货买房就是掉进深渊的开始!

贰十岁装成熟装s 发表于 2021-5-23 00:37:38

安徽马鞍山楼市大涨

俺乃小潜mg 发表于 2021-5-23 00:38:16

岳阳三线城市,房价已经有4字头了!!前几年恒大精装房九千多,去年底亲戚买的顶楼五千多

戏做顿 发表于 2021-5-23 00:38:33

资金都留入另一个投资渠道,房子买买住的东西失去投资价值就毫无价值![捂脸]

我的苦恼冉 发表于 2021-5-23 00:39:05

房价即使腰斩普通人想全款也买不起。
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