不能恶意降房价!限跌令,又来了
胡胡胡美丽_ss 发表于:2022-9-24 18:10:13 复制链接 看图 发表新帖
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作者:子非鱼

01 | 又一个城市限跌了

晚上躺在床上想想千条路,早上起床走老路。

又一个城市,走在了房价限跌的老路上,这个城市便是云南省昭通市。

近日,昭通市发布了《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》,提出多条稳定当下房地产市场的措施。其中之一为:
稳定房价促销售。充分发挥行业协会作用,强化行业自律,指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价,并严格执行一房一价备案制度,不恶意降价,保持房价在合理区间运行。同时依托行业协会发出正能量倡议,采用鼓励返乡置业、组团宣传等方式,精准推介优秀项目、优质房源,有效促进销售。


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其中的不恶意降价,特别醒目。尽管没有明确定义,到底跌多少才算恶意降价,但显然,阻止房价下跌,已经摆在了昭通市的明面上。

这意味着,又一个城市开启了房价限跌模式。自去年岳阳市率先限跌以来,目前开启限跌的城市有25个,包括岳阳、唐山、株洲、沈阳、昆明、张家口、孝感、福建平潭、中山以及昭通等。

为何要限跌?他们无非有两个担忧:

第一,怕跌幅过大引发楼市踩踏事件,引发无法收拾的局面。

房地产牵连着很多行业,比如银行,建筑行业,以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行,楼市背后兜底的是银行,银行承担着大量房地产贷款。

第二,保房价的另一个目的是保卖地收入。房价跌幅过大,会传导给土地市场,影响卖地收入。

02 | 没有办法的办法

然而,从限跌情况来看,即便是限跌令也没能阻止这些城市的房价下跌。

岳阳、株洲、沈阳、昆明、唐山、张家口等城市,房价无一不在下跌,卖地收入无一不在下降,并没有撒谎效果。

既然如此,为何还有昭通这些城市要跟进限跌?其实,也是没有办法的办法。

去年下半年楼市转向以来,三四线城市尤其难受,原因无他,三四线城市产业单薄、经济偏弱、财力不足,这三个因素造成了三四线城市对土地财政和房地产的依赖度,更甚于中心城市。

在房地产转向之下,商品房成交量不断下跌,库存高企的痛点全部裸露出来。后者又加速了前者的下跌速度。

以昭通市为例,2022年上半年昭通市商品房销售额为55.31亿元,同比下降35.3%;出让住宅用地234宗,出让普通商品住房用地面积7.9公顷,同比下降幅度高达88.6%。

商品房成交跌去了三分之一,卖地脚踝斩,这是当下大多数三四线城市的现状。

比如前几天号召领导带头买房,买了一套买两套,买了两套买三套的,买了三套买四套的湖南石门县,上半年财政总收入12亿,支出则是29.8亿元,已经严重入不敷出。


另一个推动公职人员带头买房的安徽泗县,上半年财政收入9.627亿元,较去年下跌了31.4%。其中地方财政收入只有7.6亿元,较去年同期下跌了6.3%。卖地收入上半年只有3342.5万,去年全年是36.97亿。

税收和卖地收入是各城市最主要的两个钱袋子,尤其是后者,占比更重。所以,只能从托举楼市角度想办法。

因为,只有多卖房,降库存,才能推出更多的土地拍卖。
然而,对于这些城市来说,本身不限购不限售,通过放开限购托举也就无从谈起,只能另想其他办法。

比较常见的是鼓励农民买房,以农产品换房,或者直接给补贴。甚至推动公职人员团购房产

在前两天写三四线城市的文章中,我已经说到,当下的三四线城市,对楼市已经是黔驴技穷。

四川眉山,想出了一招引进外援去库存的招数。提出:


市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅的,团购主体除享受眉山市现有统一的购房政策外,由住建部门协调房地产开发企业再给予购房优惠。

一次性团购30套以上的优惠购房款的3%,一次性团购50套以上的优惠购房款的4%,一次性团购100套以上的优惠购房款的5%,具体优惠根据不同楼盘情况确定。

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也即,市外公职人员团购房产,有优惠。如果不是实在没办法,谁能想到这种根本起不到作用的招数。

采取限跌措施,更是没有办法的办法。

03 | 市场的归市场

然而,这种限跌的惯性思维,不但对下跌无益,反而会加大普通三四线城市的楼市困难。

在商品房成交量下行的当下,库存高企的当下,尤其是购买力下降的当下,如果还想着以阻止房价下跌,乃至涨价去库存,根本行不通。

以前涨价去库存行得通,是因为当时的房价是从中到高的上涨过程,当时社会的购买力比较旺盛,在涨价压力之下,很多人被逼着着急上车。

然而,当下的购买力已经没有多少,而且中心城市的房价已经高不可攀,一个下一个不下,库存根本没法去化。

限跌的思路应该转变,当下要做的是调整限跌令,给予房企更大的降价空间,而不是继续出台限跌令,让市场的归市场。

只有降价,让一批人能够上得了车,才能达到去化的效果。

这一点,此前广东省地产商会向广东省住建厅递交了一份重要建议:

调整当前“一刀切”式的限价管控。适当放宽备案价限制,建议土地出让合同中未规定限价销售的项目,可根据项目及市场实际情况制定备案价格。

但这个建议,显然没有被采纳,中山在建议之后,还是出台了限跌令。

这么多年,对于房地产和土地财政的路径依赖,已经根深蒂固,想让这些城市转变,也是千难万难。

然而,转变才能求存,不转变,只能相互这样僵着,你不肯降,我不愿买。
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#房产, #四川
17 条评论
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我放心你带套猛 发表于 2022-9-24 18:10:53 | 阅读全部
[大笑][大笑][大笑][大笑]降价也能说成恶意!这是什么逻辑!
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123456835 发表于 2022-9-24 18:11:33 | 阅读全部
降不降都没有人买了,你说气人不[捂脸]
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计划你大爷计j 发表于 2022-9-24 18:12:27 | 阅读全部
都在观望,开发商很定撑不几天
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123456879 发表于 2022-9-24 18:13:11 | 阅读全部
大家耗着好了,看谁能耗下去,你贷款付利息,我有钱存银行收利息,不用二年,我毛都不少一根,你亏的毛都不剩[捂脸][捂脸]
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我的苦恼冉 发表于 2022-9-24 18:13:47 | 阅读全部
开始与市场规律抗衡了,就看能不能抗住[抠鼻]
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123456809 发表于 2022-9-24 18:14:01 | 阅读全部
降不降都要有人买才算
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惜颜705 发表于 2022-9-24 18:14:56 | 阅读全部
恶意这个词,这几年有点火
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知足常乐77 发表于 2022-9-24 18:15:18 | 阅读全部
这没有恶意涨价?[捂脸]
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今早我梦醒了坎 发表于 2022-9-24 18:15:33 | 阅读全部
咱也来个善意不买房,3年内不买,勒紧腰带过日子
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