最高院：当事人以商业用房作为住宅用于居住的，能否排除强制执行（附判决书）
引【裁判要旨】
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.自然资源局关于案涉房屋的规划用途为“商业建筑”，而异议人提交的《商品房买卖合同》中约定该房屋的用途为“住宅”，但该合同相关条款及所附房屋平面图、房款收据均表明房屋为“商业用途”。同时，各方当事人均认可案涉房屋所在楼房系临街二层建筑，案涉房屋位于一层，房屋结构为单间。综合以上证据，可以认定案涉房屋系商铺。异议人主张其购买该房屋用于居住，无事实和法律依据。2.《执行异议和规定》第29条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。争议房屋系商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用该条规定，排除法院的强制执行。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2021）最高法民终678号
上诉人（一审原告）
：四川省国基建筑工程有限公司。住所地：四川省南充市仪陇县金城镇西寺街**。
法定代表人
：黄强，该公司总经理。
委托诉讼代理人
：董钢，四川天作律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）
：刘强。
委托诉讼代理人
：王鹏，陕西智朴律师事务所律师。
委托诉讼代理人
：朱瑞，广东华商律师事务所律师。
一审第三人
：银川博冠房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市永宁县征沙渠三沙源。
法定代表人
：全勇，该公司总经理。
上诉人四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）因与被上诉人刘强及一审第三人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国基公司的委托诉讼代理人董刚，被上诉人刘强的委托诉讼代理人王鹏、朱瑞到庭参加诉讼。一审第三人博冠公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
国基公司上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民初8号民事判决；2.改判准许执行三沙源逸都花园6区S-05号楼3号房屋；3.一、二审诉讼费用由刘强承担。事实和理由：1.案涉房屋的使用性质应当认定为商业。一审中，国基公司提交《永宁县自然资源局关于三沙源逸都花园六区S-05号楼规划情况的说明》、商品房买卖合同、收据，表明案涉房屋规划用途为商业，双方约定的用途也为商业。商品房买卖合同第3条第1款约定案涉房屋的用途为住宅，系国基公司与博冠公司之间的约定，且与该合同第3条第3款、合同附件1中载明的房屋用途相互矛盾，应以国家机关批准的规划用途认定案涉房屋的性质。案涉房屋所在小区住宅平均单价为每平方米4000元左右，而案涉房屋单价为每平方米10800元。结合本案证据，可以看出刘强明知案涉房屋为商业用途而购买，是投资性质，现在否认房屋的商业用途，违背诚实信用原则。2.案涉房屋未竣工也未交付，刘强未在法院查封前合法占有案涉房屋。3.刘强并未举证证明其家庭成员在银川市范围内的住房情况，原判决也仅认定刘强的住房情况，遗漏了其家庭成员的住房情况。综上，刘强不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。
刘强辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.刘强与博冠公司签订的商品房买卖合同合法有效，签订时间早于国基公司申请查封的时间，刘强已向博冠公司支付全部房屋价款，且刘强在银川市无其他住房。2.案涉房屋的用途为住宅，虽然商品房买卖合同及收据中出现了商业或商铺的字样，但仅为文字表述，不能改变商品房买卖合同中房屋用途条款的效力。国基公司提交的情况说明是永宁县自然资源局出具的非规范性文件，不具有建设工程规划行政许可的法律效力，且该情况说明上注明需调阅住房和城乡建设部门档案。3.一审法院根据国基公司的申请调取刘强的住房情况，并不违反法定程序，相关法律也并未要求买受人之外的人提供住房情况证明。综上，刘强符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，享有足以排除强制执行的民事权益。
博冠公司未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。
国基公司向一审法院起诉请求：1.撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁执异3号执行裁定；2.恢复对三沙源逸都花园六区S-05号楼03号房屋的执行。
一审法院认定的事实：2018年8月13日，刘强与博冠公司签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，约定刘强购买博冠公司开发的永宁县三沙源逸都花园6区Ｓ-05号楼商业03房屋，合同载明该商品房的规划用途为住宅，预测建筑面积共47.72平方米，单价为每平方米10800元、总价款为515376元，该商品房未抵押。合同还载明，博冠公司以出让方式取得坐落于永宁县三沙源项目区地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为永国用（2015）第××号；建设工程规划许可证号为永审服建字第（2017）021号，建筑工程施工许可证号为640121201705120101；该商品房已由永宁县行政审批服务中心批准预售，预售许可证号为永审服（2018）房预售证第020号。2018年3月至11月间，刘强通过ＰＯＳ机刷卡、银行转账等方式陆续向博冠公司支付购房款共计515376元。2018年11月10日，博冠公司向刘强出具收据，载明收到刘强交来三沙源逸都花园六区Ｓ-05-Ｘ-1-3商铺款515376元。庭审中，刘强与博冠公司均认可合同所列房屋和对应收据中记载的房屋为同一处房屋。案涉房屋属于在建工程尚未交付，刘强未实际占有使用该房屋。另查明，国基公司因与博冠公司建设工程施工合同纠纷一案向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院于2019年4月9日作出（2019）宁民初20号民事裁定，查封、冻结博冠公司名下价值9000万元的财产。该裁定作出后，一审法院查封了登记在博冠公司名下的243套房屋，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日。刘强于2020年9月2日提出执行异议，请求解除对三沙源逸都花园六区Ｓ-05号楼03室房屋的查封并中止执行。一审法院审查后作出（2020）宁执异3号执行裁定，中止对登记在博冠公司名下的三沙源逸都花园六区Ｓ-05号楼03室的执行。国基公司不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。
一审法院认为，本案的争议焦点是刘强对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，第一，刘强与博冠公司于2018年签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》，在国基公司2019年申请查封案涉房屋之前，本案审理中未发现影响合同效力的因素。第二，虽然博冠公司出具的收据显示收到商铺款，但《永宁县商品房买卖合同（预售）》显示案涉房屋规划用途为住宅，刘强亦当庭陈述购买房屋的目的是为了居住，且经向银川市不动产登记事务中心和银川市房屋产权交易管理中心调查，刘强在银川市内没有其他住房。国基公司主张案涉房屋规划用途为商业建筑、刘强不属于消费者商品房买受人，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理由，不能成立。第三，《永宁县商品房买卖合同（预售）》约定购房总价款515376元，一审法院于2019年4月9日根据国基公司诉讼财产保全申请作出查封冻结裁定时，刘强已支付全部购房款。第四，案涉房屋至今仍属于在建工程，没有办理房屋所有权证书，但博冠公司已经取得了国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的适用条件。案涉房屋未能交付和进行不动产权属登记不能归责于买受人刘强，国基公司主张刘强未实际占有房屋也未积极履行过户行为的理由不能成立。综上，刘强提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，刘强享有足以排除强制执行的民事权益。国基公司请求恢复对三沙源逸都花园六区S-05号楼03室房屋的执行，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回国基公司的诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国基公司提交两组证据。第一组证据：《三沙源项目认购意向书》2份、《浙江欣捷抵款三沙源6区住宅明细表》，用以证明案涉小区住宅价格在4000元左右，案涉房屋从单价上看属于商铺。刘强质证，对该组证据的真实性、关联性及证明的问题不予认可，该组证据不属于新证据，且该组证据仅能证明案涉小区房屋销售价格，无法证明案涉房屋的性质。该组证据仅涉及20间房屋，其中18间房屋系以房抵债，且均为复印件，不足以证明案涉小区住宅房屋的平均价格情况，本院不予采信。第二组证据：照片5张，用以证明案涉房屋为临街商铺，现房屋没有竣工交付。刘强质证，对该组证据的关联性不予认可，照片中的房屋无法确认为案涉房屋。该组证据并未显示具体房号，无法判断是否为案涉房屋，本院对该组证据不予采信。本院二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为刘强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
一审中，国基公司提交永宁县自然资源局出具的《永宁县自然资源局关于三沙源逸都花园六区S-05号楼规划情况的说明》明确写明案涉房屋所在的S-05号楼1-2层为“商业建筑”。刘强提交的商品房买卖合同第3条第1款约定案涉房屋的用途为“住宅”，但该合同第3条第3款及附件1房屋平面图、案涉房款收据均表明案涉房屋为“商业用途”。二审庭审中，双方均认可案涉房屋所在的S-05号楼系小区临街的二层建筑，案涉房屋系一层3号房，房屋结构为单间。综合以上证据，可以认定案涉房屋系商铺。刘强主张其购买案涉房屋用于居住，案涉房屋应认定为住宅，没有事实和法律依据，本院不予支持。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
根据一审判决查明的事实，刘强与博冠公司在法院查封之前已签订书面商品房买卖合同且刘强已支付全部房屋价款，案涉房屋属于在建工程无法办理过户登记。二审庭审中，双方均认可案涉房屋尚未交付，刘强未在法院查封之前实际占有案涉房屋。综上，刘强不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项在人民法院查封之前已合法占有该不动产的要件，故不享有足以排除强制执行的民事权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。案涉房屋系商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用该条规定，原判决适用法律不当，本院予以纠正。
综上，国基公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区高级人民法院（2020）宁民初8号民事判决；
二、准许执行宁夏回族自治区银川市永宁县三沙源逸都花园6区S-05号楼03号房屋。
一审案件受理费8954元，二审案件受理费8954元，均由刘强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 冰
审 判 员 徐 霖
审 判 员 吴 笛
二〇二一年六月二十九日
法 官 助 理 吕 晨
书 记 员 范 苗
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