购房协议被判无效之后 祖传房屋的52万拆迁款之争
对于老陈和罗家姐弟来说，20年前写下《出售房屋协议》时可能都没有想到，20年后会因为房屋拆迁让彼此陷入官司纷争。20年前，老陈在南充城郊花7000元购买了罗家的一套祖传房屋。近年来，随着南充城市建设的扩张，当年购得的房屋也被纳入拆迁范围。不过，作为原屋主法定继承人的罗家姐弟俩表示，老陈当年购房所签订的《出售房屋协议》因违反相关法规无效。在签订拆迁协议并领取50余万元补偿款后，姐弟俩与老陈就赔偿款如何分配一直未达成一致意见。
经历数次诉讼，1月7日，成都商报-红星新闻记者从南充市中级人民法院获悉，该院目前已就本案作出终审判决，法院综合考虑拆迁安置补偿政策、宅基地的村民福利性质及诚实信用原则、近年来房价上涨，以及老陈实际居住使用房屋长达20年期间对房屋的管理和贡献，判决原屋主法定继承人罗家姐弟共支付老陈37.89万元，这其中包括返还给老陈当年购房所交的7000元。
事件
7000元购一套房，住了20年后遇拆迁
老陈是南充市蓬安县正源镇人，1997年11月3日，在当时尚属南充市城郊的顺庆区舞凤镇某村购买了一套76.9平米的农村自建房屋。当时，老陈与房屋所有者罗某签订了一份《出售房屋协议》，并付清了7000元购房款。协议签订后，老陈便一直在该房屋居住。
罗某的儿子罗先生告诉成都商报-红星新闻记者，这套房屋是自家的祖传房屋，自己知道农村房屋不能买卖，当年跟老陈签订《出售房屋协议》时，就曾给老陈口头说过，如果将来遇征地拆迁就要搬出来。不过，记者未能联系上老陈向其求证。
这份《出售房屋协议》约定：从付清房款之日起，该房屋归老陈所有，双方应对外称房屋系租赁，以免引起不必要的究问，老陈常住几年后，需重修涉及的有关费用由老陈支付，老陈可借罗某的名义重建住房。
2005年和2007年，当年卖给老陈房屋的罗某夫妇相继去世。近年来，随着南充城市建设的发展，老陈当初购得的房屋也因城市改造被拆迁。2017年8月，作为罗某法定继承人之一的女儿罗女士到南充市顺庆区人民法院起诉，请求法院确认当年与老陈签订的《出售房屋协议》无效，两个月后，法院作出民事调解，老陈同意由罗女士办理房屋的拆迁手续，并领取拆迁款，由双方协商处理拆迁补偿分配。
之后，罗女士作为被拆迁人与拆迁安置指挥部签订协议书，这套房屋拆迁后货币补偿共计52.67万元，其中产权建筑面积安置补偿为39.83万元，临时建筑补偿439.2元，其余还包括提前搬迁奖、购房补贴等费用。
不过，老陈与罗家姐弟就拆迁补偿款如何分配一直未达成一致意见。
纷争
购房协议无效，52万补偿款如何分？
2017年11月17日，老陈将罗家姐弟起诉到法院要求享有全部拆迁补偿款。法院认为，老陈当年签订的《出售房屋协议》因违反农村土地的相关法律规定属无效合同，遂驳回其诉讼请求。
2018年5月，老陈又以被继承人债务清偿纠纷起诉罗家姐弟，请求对方返还当年的7000元购房款并赔偿损失41.77万元。 顺庆区人民法院审理认为，老陈当年在签订协议时支付了7000元购房款，在合同无效后应予返还。此外，从《出售房屋协议》中的“双方应对外称房屋系租赁，以免引起不必要的究问”可以看出，双方均明知案涉房屋买卖违反相关法规及政策，故买卖双方对合同无效均有过错。法院判决罗家姐弟应对老陈的损失承担30%的赔偿责任，判定二人在继承已故父母遗产的范围内共向老陈支付12.45万元。
一审判决后，老陈和罗家姐弟均提起了上诉。
终审
全额返还购房款，并给予70%的损失补偿
2018年10月，南充市中级人民法院受理此案后，对本案进行了公开开庭审理。
二审法庭上，老陈认为，虽然当初签订的《出售房屋协议》无效，但主要过错在罗家，罗家姐弟应按80%的比例分给自己拆迁补偿款。老陈称，当初签订《出售房屋协议》后，自己在该房屋居住近20年，期间，罗家人并未向自己主张过租金，亦未对自己长期居住该房屋提出异议。而自己多年来对该房屋的管理、维护、修缮和贡献，才保持了房屋的完好现状，否则不可能有如此高的拆迁安置补偿金。
罗家姐弟则认为，既然当年签订的《出售房屋协议》无效，按照《合同法》规定，罗家应向老陈返还7000元购房款，老陈则应支付房屋租金。案涉房屋租金从1997年至2016年20年间按平均租金1000元计算，老陈应该支付租金2万元，即便扣除当初缴纳的7000元购房款，也还应支付1.3万元。
1月7日，记者从南充市中级人民法院获悉，该院日前已对本案作出终审判决。南充市中级人民法院审理认为，案涉房屋损失为房屋现价值与原买卖价格之间的差额，因案涉房屋拆迁后的货币补偿款共计526738.56元，其中提前搬迁奖、搬迁特别奖、一次性搬家费是针对被拆迁房屋的实际占有人和使用权人进行的补偿，老陈在购买案涉房屋后一直由其居住，其独自享有提前搬迁奖、搬迁特别奖等共计16690元。
此外，对于产权建筑面积安置补偿款、临时建筑补偿款、货币安置补偿奖励款等款项50.75万元，是针对房屋被拆迁的补偿，由罗家姐弟与老陈共同分配。法院认为，综合考虑拆迁安置补偿政策、宅基地的村民福利性质及诚实信用原则，近年来房价上涨和老陈实际居住使用房屋已长达20年，以及老陈使用期间对房屋的管理和贡献，确定罗家姐弟与老陈各承担70%、30%的损失，即由罗家姐弟向老陈支付35.52万元。
法院最终判决，由罗家姐弟共支付老陈37.89万元，其中包括老陈当年购房所交的7000元购房款。
1月7日，记者联系上老陈的代理律师，对方表示接下来将按照判决申请执行。
不过，罗先生向记者表示，对于判决结果无法接受，接下来会申请再审，“这个房屋是我们的祖传房子，没想到闹到如今的局面”。
成都商报-红星新闻记者 王超
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