“小”房企在“顶流”东安湖，是如何求存的？
随着成都大运会逐步进入倒计时，近期成都大运会的宣传片、会徽、吉祥物、火炬及奖牌等都集中亮相。因为大运会，东安湖片区注定将是这个夏天的“顶流”。几乎是因为第31届世界大学生夏季运动会而建起来的区域，东安湖片区在过去4年的巨变，必然离不开华润置地、华侨城、保利等首批大品牌房企在开发建设上的投入。
随着东安湖生态公园以及核心区“一场三馆”、图书馆、艺术中心、剧院等公建配套的全面兑现，更多的房企已经抢占了核心区的入场券。尤其是在东安湖东岸区域，继2021年龙湖、新希望、深业泰富相继进驻后，2022年来自于川内的远大、华添、国信、信怡等多个民营房企也纷纷占位。
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东安湖片区2019-2022年出让土地分布概况
在大运会的特殊节点，加上区域内过去两年的土地出让进度使然，2023年东安湖片区的住宅市场注定是“百花齐放”，或将让购房者看花眼。除了此前已经入市加推的华润置地·未来之城、龙湖·焕城、新希望锦粼云境、保利云上及朗基·紫境东来等项目，近期由“小”房企开发的项目，也相继有了新进度。
“小”房企如何在这片战场之上求生存？产品又有何亮点？小全全今天就带你来看看首批次刚刚入市的信智·东岸以及刚刚亮相的东安湖畔花园。
信智·东岸：首置首改的户型面积，改善的园林景观
信智·东岸项目位于桃都大道与跨湖路交汇处，为营山信怡房地产开发有限公司于去年4月揽下的38亩地块打造，现项目公司为四川信怡佳房地产开发有限公司。
股权穿透显示，四川信怡佳房地产开发有限公司由四川颢天承颐商业管理有限公司、四川平刚商业管理有限公司分别持股67%和33%，这两家公司都是2022年注册于南充、以商业服务业为主的公司。所以，信智·东岸是开发企业在成都打造的首个项目。在品牌房企云集的东安湖片区，信智·东岸在品牌知名度上显然不占上风。
为了规避“小”房企开发的品牌劣势，项目引入了万科物业，为项目加分不少。据悉，后期万科物业将围绕“五好”社区，为业主提供物业服务。
回到产品打造上来，信智·东岸总占地约38亩，容积率2.5。单看容积率，在中心城区整体降容的大背景下，该项目显得中规中矩。但项目共规划7栋住宅，共计522户，采用了现在较为“罕见”的大围合式布局，建筑密度仅约14%，所形成的最大约180米楼间距以及约1.2万方中庭园林，比肩不少高端项目。
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同时，该项目不止有中庭园林，还有内外双园林。在建筑红线之外，项目代建了市政公园——聚林花溪谷。在建筑红线之内，在楼栋内外两侧以大尺度中庭进行四面围合，形成四重中庭聚落，园林景观则结合山、水、林、谷等多元自然生态，构建出寻水、悠聚、见山、入林四大主题景观。在工程建设现场，园林景观已经有部分实景呈现，也让购房者对项目园林品质更加放心。
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由于是围合式布局，7栋住宅中有5栋楼为南北朝向，还有2栋楼为东西朝向。其中，4/6/7号楼为2T2户的板式小高层，共16F，其余4栋住宅为22-25F的高层，梯户比2T4户。
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信智·东岸楼栋布局，首批次取证楼栋为1#、4#
所有楼栋的一层为架空层设计，打造了儿童书吧、艺术世界、童真嘉年华等7大主题的全龄社交空间。加上层高约5.4米的入户大堂，让业主的归家仪式感更强。
项目产品户型面积约106-137㎡，尺度定位于刚需及首改人群，但3.15米的标准层高又直逼高端配置。从产品布局来看，建面约106㎡及125㎡户型分布在高层楼栋1、2、3、5号楼，137㎡户型为板式小高层。
从户型设计来看，建面约106㎡户型为套三双卫，为传统的竖厅设计。客厅开间4.5米，且观景阳台拥有270°环幕视野，整体采光视野较好。不过，该户型最小的卧室，窗户开间仅1.55米，采光受限。
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建面约125㎡户型为套四双卫，功能性很强。该户型也是竖厅设计，但客厅开间达到了5米，再加上进深2米、270°环幕的观景阳台，家庭公共活动空间开阔。四间卧室与动区完全分离，私密性更强。同时，卧室可做空间变幻，满足三口之家、二胎家庭、三代同堂等不同家庭结构的居住需求。
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建面约137㎡户型为板式结构，通过电梯厅独立入户，更可私享带入户花园的电梯厅空间。室内设计为套四双卫，入户玄关近6㎡，收纳功能强。一体化餐客厅尺寸方正，形成了约40㎡的方厅，增强了家庭活动的互动。观景阳台开间达到了8.4米，视野开阔通透。
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目前，项目首批次房源已经推售入市，推出了1号楼高层住宅和4号楼小高层共126套房源。据悉开盘当天有部分优惠，去化约40套左右，以建面约137㎡的板式小高层居多。现房源处于顺销阶段，惠后总价约200万元/㎡起。
东安湖畔花园：产品户型设计亮点大，首批清水价更低
东安湖畔花园项目位于跨湖路与活力路交汇处，居龙湖·焕城项目北侧，为成都华添房地产开发有限公司于去年7月揽下的26亩地块打造。
成都华添房地产开发有限公司注册于新都大丰，也算是名不见经传的“小”开发商。该房企在新都区已开发了锦添公馆项目，在去年集中土拍时，除了以楼面价9200元/㎡拿下东安新城26亩外，还以楼面价30500元/㎡竞得青羊区外金沙9亩地块。
截至目前，外金沙9亩地块项目已取得建设规划许可。根据总平图，地块项目共规划3栋住宅，为11-16F的小高层，梯户比为1T2、2T2，套均面积约125㎡。除此之外，项目暂无最新进展。
而位于东安湖片区的东安湖畔花园，近期则刚刚亮相。根据售楼部现场置业顾问口径，项目预计将于6月推售首批次住宅1号楼和8号楼，共66套房源。
从项目的整体规划来看，地块容积率2.0，共打造8栋11-15F的板式洋房、小高层，梯户比1T2户、2T2户，共300户，是区域内少有的纯板式住宅社区。其中2号楼和6、7号楼为东西朝向，其余楼栋为南北朝向。也是由于住宅楼栋层高更低，且是板式结构，小区的建筑密度为19%，比容积率2.5的信智·东岸略高一些。
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楼栋布局整体呈围合式，但中间的“楼王”设计，让小区内的楼间距及视野打了折扣。整体来看，小区内东西楼间距更开阔，最大楼间距约105米，南北的主力楼间距则约38米。
同时，楼栋布局所形成了双中庭。据悉，项目园林景观以“两轴三组团”为主线，打造有中庭会客厅、健身游乐区、生态花园等全龄活动场所，算是“中规中矩”。不过，值得一提的是，该项目西侧即是占地超20亩的市政公园，可谓家门口的公园，生态优势明显。
所有楼栋一楼未做架空层处理，外立面则以曲线型设计+大面积LOW-E玻璃幕墙，搭配香槟色色调，具有较强的辨识度。
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小全全认为东安湖畔花园打造的主要亮点还是户型的设计。项目仅有建面约110㎡和130㎡两个户型，以110㎡户型居多。从户型布局来看，每栋楼仅布局一个户型，130㎡仅布局在“楼王”9号楼和临西侧市政公园的2号楼。
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两个户型虽然面积尺度定位刚需、首改，但得益于入户花园的设计，以及飘窗、阳台的部分赠送，实际得房率几乎都在100%以上。
其中，建面约110㎡户型设计为套三双卫。该户型享有约12㎡的独立电梯厅，且是全透明设计，可打造为入户花园、储物空间等。
室内也有独立入户玄关，横厅开间达到7.1米，比肩市面上不少140㎡户型的尺度。同时，观景阳台旁的平台，开发商交房时已经浇筑，业主完全可以打通利用，让整个阳台开间达到近9米。三间卧室除了主卧开间达到3.6米外，其他两间卧室面积也在10㎡及以上，兼具功能与尺度。
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建面约130㎡户型设计为套四双卫。该户型也可私享全透明独立电梯厅，面积近11㎡。室内横厅开间与110㎡户型无较大差异，但观景阳台直接将尺度拉满。本身9.6米面宽的阳台，与已经浇筑的平台打通，即可拥有近11.5米开间的大阳台，视野及采光都比肩不少160㎡的户型。
三间卧室的尺度开间都在3米及以上，但书房的空间有所牺牲。不过，书房有可变幻空间，不同的家庭结构可根据需求打造不同的功能空间。
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据悉，东安湖畔花园首批次将推出的两栋住宅是清水交付，剩余楼栋后期将是带装修交付。在项目限定住宅清水均价2.3万元/㎡的情况下，预计首批次住宅均价或在1.8万元/㎡上下，总价门槛在200万左右，价格会比后面批次的便宜不少。
不过，对比区域内的多个新房项目主力约1.9-2.2万元/㎡的带装修价格，东安湖畔花园首批次1.8万元/㎡的价格，单价优势也相对有限。更多的优势，则体现在得房率及产品舒适度上。
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对比以上两个项目，区域配套基本可实现共享。比如交通出行主要靠地铁2号线；学校大概率对口成都经开区实验小学、成都经济技术开发区实验中学；与约12万方的龙湖东安天街仅一街之隔，吾悦广场、东安湖“一场三馆”、图书馆、艺术中心、剧院等配套均在10分钟生活圈内，周边的龙泉驿区第一人民医院、龙泉驿区中医医院、龙泉怡和医院以及龙泉驿区妇幼保健院等医疗配套，全方位保障健康......
从项目打造上看，又同样是“小”开发商出品。不过，透过这些项目的产品打造，可以看到尽管身处激战之中，这些“小”开发商也早尽力地在从产品设计上寻找突破。通过控制总价，让刚需及首改置业，感受到更改善的空间尺度，正在成为成都新房市场上一条新的产品之路。
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