@南充 买房不看书，上当你别哭
截止2020年5月6日房管局备案数据http://p9.pstatp.com/large/pgc-image/a0d3d885f33a4c3a8c1199b9a06306a3
笼统的谈房价，没有任何意义
作为买方人群，关注房价的一般有3种人
1、刚需自住：够首付，分期房贷压力不大的，看好了就买，价格涨跌关系不大。
前提是珍惜首房首贷的资格。
2、改善自住：
这次疫情之后，改善的人肯定会更多了，一家4口闷在50平米里2个月，快疯掉了。
卖一买一的，房价上涨趋势的时候卖，卖的时候要慢；
下降趋势的时候买，买的时候要快。
不差钱的，同刚需。
3、投资：房产还是普通人资产保值的最佳手段之一，但是闭眼买都挣钱的时代过去了，如果你是这类人群，请仔细看下面的内容。
在百度和知乎找这个问题的答案，没有找到满意的，看来这方面的高手都是低调的，那我就从一个营销者的角度来谈谈吧。
房价，也分为3种
1、所在城市的房价
2、居住地区域的房价，包括自己居住的小区
3、在一个小区里，自己关注（自住和想要购买）房子的价格。
首先，影响一个城市总体房价的因素
1、人口：尤其是年轻人，高学历、高能力的年轻人越多，房价上涨趋势越明显
可以百度下，各个城市每年的人口流入流出统计，还有小学生的数量，这些都是公开的
小学生数量要和城市资金量结合，2者综合考虑，因为很多三、四线城市的小学生数量也很多（留守儿童）
2、城市的人均GDP:人均越高，代表购买力越强，房价也越坚挺
3、国家政策
4、城市土地供应：可供土地越少的地区，房价越坚挺
5、库存去化周期：库存量越大，房价走势越低（原来是涨价去库存，现在不管用了？
6、当地的支柱产业是否具有可持续性：深圳就比广州更有潜力
其次，影响一个片区房价的因素
1、位置：绝对是位置，包括4个方面，教育、商业配套、交通、周边环境
学区房、地铁房、大型商业mall，公园、河岸，这些配套越完整，房子越有价值，抗跌
距离地铁口距离差500米，单价会低几千元。
2、房龄：次新房价格肯定比10年以上的房子要高
3、小区布局：人车分流、绿化、健身设施（游泳池、球馆、会馆、幼儿园等）
4、房屋健身质量：至少没有明显的建筑缺陷
5、户型面积：一个小区里大部分都是大户型、南北通透，业主素质不会特别差
6、物业：看保安就行，都是大叔的，不会特别好
第三：自己关注（自住和想要购买）房子的价格，影响的因素
1、朝向：南向、东南向最佳，看房的时候一定用指南针测一下；
2、楼层：总楼层的1/3到2/3最佳；
3、环境：靠公路比较吵的，楼下有餐饮等店铺的，挨着公共卫生间的，总的来说，就是耳朵听着吵闹、鼻子闻的臭、眼睛看着不舒服的，价格都低一些；
4、装修：豪装的肯定贵，最好找个懂装修的朋友，一起去看看，金玉其外败絮其中的不少，如果有那种铜材质的，记得带一块吸铁石；
5、电梯：电梯的比步梯的贵，一梯2户的，2梯四户的，比一梯4户，2梯5户要贵；
6、户型：这个非常专业了，90%甚至95%以上的中介都不懂，说起来就太多了，以后有机会 仔细写。
当年香港人设计的房子，扣扣索索的，一层楼尽量多几户，房型不方正，次卧小得只能放下一张床，连桌子都放不下，卫生间对着主卧等等，每一项都是减分；
7、邻居：如果你喜欢安静，楼上有宝宝，或者喜欢运动，大声放电视，老人喜欢搜集垃圾等等，如果是自住，绝对恶心；
8、风水：如果一个房子特别便宜，要注意是不是凶宅或者问题房子，比如欠债等等；
9、业主是否急售：置换、出国、欠债等原因，会比同类房子低10-25%，甚至更多；
10、面积：小面积的单价会更高一些，70-90的比较抢手，豪宅流动性比较差，当然顶级豪宅需要排队。
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