川东北房价最新对比研究：南充达州广安广元巴中，2020年6月
一、前情提要2020年5月5日，唐师为了自己买房，研究了《南充-遂宁-广安房价》，得到用成本法也就是地价+建筑成本+税费等研究房价的思路，利用地价占40%检验了3市房价。
2020年5月16日，因为到自贡出差，唐师利用这个方法确定了《川南四市房价：泸州、宜宾、自贡、乐山》，确认上述方法可行，利用各市实际出售地块计算了地价，地价与建筑成本合计占60%检验了4市房价。
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图1：房价有关文章
2020年6月15日，唐师在卖房出差归来之后，完成《四川最新房价：绵阳、宜宾、泸州、南充》，将地价、建筑成本、开发商利润计算更准确。宜宾和绵阳网友反应计算偏低，这里统一答复：计算的是中上地块、较低利润下的成本，在实际市场中当然会因为区位、中介等原因有更高房价。
本文第一次涉及达州、广元、巴中的房价，并且将广安和南充的房价更新到6月，同时改进方法。
二、川东北五市区位
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图2：川东北五市区位
川东北五市地理上同属嘉陵江流域，历史上曾经同属巴国范围（除了巴中市，重庆有巴南区，阆中曾为巴西郡，湖北现有巴东县），除了广元也都距离重庆比成都近，因此向来联系紧密。2014年省上出台《川东北经济区发展规划》，2018年出台修订版，下面为该规划中的两张图（原图清晰度）。
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图3：川东北经济区范围
根据该规划，南充和达州为川东北经济区的双核心。这个规划会影响房价吗？规划往往不及变化。下面以到成都与重庆的距离之和来进行区位排序。
南充195+140=335公里。广安245+95=340公里。达州328+200=528。巴中289+250=539。广元263+327=590。上面都是到天府广场或朝天门的直线距离。因此区位南充≈广安>达州≈巴中>广元。这里巴中区位优于广元有一点反常识，传统上我们都认为广元优于巴中，因为广元历来是川甘陕要地，事实上的交通中心。
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图4：川东北交通运输网络
上面只是直线距离，实用的区位优势需要依靠交通线来落实。川东北五市都建有或规划有机场，其中南充有高坪和阆中两个。南充水运应该是最为便利，广安与广元都有港口，巴中与达州水量最小无法水运。铁路与公路方面，巴中最落后，正在赶上。
虽然除了区位，市场供求对房价影响很大（供地受地形限制、刚需由人口决定），但纯粹从区位来说，唐师认为房价应南充>广安>达州>巴中>广元。
三、川东北五市地价
（一）南充
根据南府函〔2017〕32号公布南充市城区基准地价调整成果，南充六通一平后的地价如下表所示。
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图5：2017年至今有效南充基准地价
注意上面是基准地价，基准地价是平均价。也就是说每一级都是该级各地块的平均价。实际出售因为需要拍卖，一般比这个价格高，因为通常是在房地产市场形势好的时候才推出地块。其次，上面的I、、II到VI级是城市内部再细分的地块基价。
（二）广安
根据《广安府复〔2015〕号》文件，广安基准地价如下表所示。
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图6：广安2015年至今有效基准地价。2020年最新版地价尚未公布
（三）达州
根据达州2019年12月30号公布的基准地价，如下表所示。
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图7：达州市2019年至今有效基准地价。
（四）广元
根据广元市2018年8月公布结果：
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图8：广元2018年至今有效基准地价
（五）巴中
根据巴府函〔2016〕文件：巴中市主城区基准地价更新调整成果：
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图9：巴中2015年至今有效基准地价
四、开发商利润及中介费用
开发商的合理利润是需要支持的。在6月15号的《绵阳宜宾泸州南充房价》文中已经计算出碧桂园2019年度的净利润为12.6%。下面计算另一个大开发商恒大的利润。
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图10：恒大集团2019年度报告
2019年度，恒大集团税前利润为74172/477561=15.5%，税后利润为7.0%。2018年，恒大集团税前利润为126765/466196=27%，税后利润14.3%。
也就是说恒大集团利润率在7~14%左右，与碧桂园12.6%基本相符。考虑到很多人买房都有中介费用，唐师自己买房就是通过中介反而买到了低价，因此另外计算1%左右的中介费，在本文中，下面计算各地房价时，房地产利润加中介合计占11%。（取碧桂园12.6%与恒大7%的平均值9.8%，中介费1.2%）。
五、川东北五市房价计算
五市地价，全部都取第二级（市内中上区位，但不是中央商务区等高档区位）：南充3000元每平米（2017），广安1806（2015），达州3690（2019），广元3374（2018），巴中2531（2015）。按照年涨幅3%全部统一到2020年来，再按照容积率2.0计算楼面价：
南充：3000/2*1.03^3=1639元每平米。
广安：1806/2*1.03^5*=1046元每平米。
达州：1.03^1*3690/2=1900元每平米。
广元：3374*1.03^2/2=1790元每平米
巴中：2531*1.03^5/2=1467元每平米。
再按照税费20%（下一篇文章搞清楚）、利润等11%，建筑成本2402（见前文）、利息（10%，下文搞清楚）计算各地房价：
南充：（1639+2402）/(1-20%-11%-10%)=6849元每平米。
广安：5844元每平米。
达州：7291元每平米。
广元：7105元每平米。
巴中：6557元每平米。
这个结果符合实际吗？感觉和南充还是很符合的。看一下大网站给出的结果：
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图11：某大公司给出的四川房价
不知不觉2000字了，今天先写到这里。唐师研究，欢迎转发，禁止转载（除非告知本人标明出处）。同意观点请点赞，不同意欢迎交流指正，敬请关注以免错过更新消息。
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