四川房价最新对比研究：绵阳、宜宾、泸州、南充，2020年6月
在2020年5月16日，唐师发布《川南房价最新对比研究：自贡、内江、泸州、宜宾》，明确了建筑成本。在2020年5月5日，唐师发布《四川遂宁-南充-广安房价对比研究》，明确了从地价定房价的研究思路。
在这期间，唐师买了房，然后到自贡出了长差、泸州出了短差，一整月没有写房价，本文沿着上面的思路继续研究四川4个主要城市的房价。
一、四城选择依据及其区位
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图1：绵阳、南充、宜宾、泸州区位
区位是决定房价的重要因素。离大城市越远，房价就越便宜。此次选取的4个城市，一方面在全国都是三线城市，在省内都是二线城市，是笔者购买力所及。另一方面，这4个城市均在四川GDP前6位（2019年绵阳第二，宜宾第3，南充第5，泸州第6；第一成都和第四德阳暂不研究），是四川副中心的备选城市。这四个城市川北和川南各2个，成都和重庆连线居于中间。
顺便说一下，大省应该有多个副中心，广东除了广州中心，还有副中心深圳-香港，珠海-澳门在两翼。江苏除了省会南京，还有苏州、无锡等。湖北除了武汉，副中心还有宜昌和襄阳（不是荆州）。四川作为一个大省，至少应有两个副中心，川南和川北各一个，设置3个也不奇怪。
选择这4个城市的另一个原因是：四川省只公布了4个城市的地价，本文用绵阳代替了成都。
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表1：四川省地价监测数据：2019年底
二、绵阳、南充、宜宾、泸州地价
由于上表中没有绵阳的地价，我们先来确定绵阳地价。
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表2：绵阳基准地价
根据现行有效的2018版绵阳市基准，绵阳住宅用地目前分为7级，第7级基本是农村，第6级是城郊。上面的地价一方面需要结合规划指标（容积率）来算楼面价，另一方面只是刚性的基准地价，实际地价会高于这个价格，以拍卖为准，根据市场形势是波动的。以第一级360万元每亩来算，假设容积率4.0，楼面价为3600000/（667*0.9）/4≈1500元每平米，其中0.9为考虑配套建设经济适用房等不可出售部分。
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表3：绵阳实际地价
如果上面只是基准地价，那么实际地价是多少呢？2019年第三、四季度，绵阳居住用地的实际地价都是3098元每平米，如果容积率是2.0，那么折算楼面价大约为3098/2/0.9=1721元每平米。
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表4：四川省地价数据：2020年第一季度
现在我们终于凑齐了4个城市的地价。发现宜宾的地价最高，达到3297元每平米，绵阳第二，为3098元每平米，泸州第三，3085元每平米，南充第四，2692元每平米。
三、建筑成本、税费、利息
在《川南房价》文中，我们是假设税费占20%，利息占10%，利润占10%。这一篇文章重新审视建筑成本和利润。在《川南房价》文中，按照预制率20%，四年涨价16%，2020年的估算参考指标大约为2308元。如果按照预制率40%，每年涨价3%的话（四年合计涨价12.6%），2020年的建筑成本大约为2134*1.03*1.03*1.03*1.03≈2402元。
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表5：预制率40%的成本估算：2016
注意这个价格和四川棚户区改造的招标控制价2385元每平米是很相近的。
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表6：四川棚户区改造招标控制价格
四、开发商利润
房地产行业的平均利润是多少？2016年研究报告显示平均利润率为9.4%，之后没有更新的数据。前文中我们简单使用了10%，今天先研究上市公司碧桂园的情况，后面再研究万科等其他大开发商的利润情况。2019年度，碧桂园营业收入4589亿元，毛利润1266亿元，净利润612亿元。如下图。
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图2：香港上市公司碧桂园2019财务数据。
计算碧桂园（02007）的净利润率为612/4859.1=12.6%。
碧桂园应该是运作较好、利润可能较高的企业，因此我们仍然以10%来计算各地房价。
五、绵阳、南充、宜宾、泸州房价
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图3：四川各地房价
市场县市，当前绵阳、宜宾、南充等4地房价都在全省处于较高位，其中绵阳为7687元每平米，宜宾为7133元每平米，南充为6519元每平米，泸州为6392元每平米。
用我们的新方法来推算：假设地价加建筑成本占60%，利息、税费和利润占40%。
绵阳：（1721+2402）/60%=6871元每平米。
宜宾：（3297/0.9/2+2402）/60%=7055元每平米。
南充：（2692/0.9/2+2402）/60%=6497元每平米。
泸州：（3085/0.9/2+2402）/60%=6860元每平米。
这个数字符合实际情况吗？为什么在南充实际上就有5000元的房子呢？下回继续分解，敬请关注。
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