2020成交创新高的楼市，房价真的起飞了吗？
2020年已经成为了过去。站在新一年的开头，我们总是盼望着今年会更好，比如就像我希望2021年能一夜暴富。哎，一夜暴富感觉不大可能，还是踏踏实实的定个小目标，比如，把2020年北京楼市的年终总结写完，复盘一下过去一年楼市的高光时刻！https://p1.pstatp.com/large/pgc-image/5a1a59824bd94baab8ec5d90ee817b99
我觉得2020年的时间过的尤其快，上半年我都是战战兢兢度过的。在家统计数据的时候，看到二手房成交3000多套的时候，我对2020年的北京楼市都丧失了信心。但是万万没想到，除了2月3月份的成交比较低之外，之后的9个月里边有7个月二手房成交都超过了1.6万套，无论是新房还是二手房都创造了317之后的新高。2020年新房网签70462套，二手房网签168861套。
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很多朋友会问，你为什么不说北京房价均价跌了呢。我一直认为，北京的房价你不能看均价，没什么参考意义。因为整个楼市的分化很严重，热点学区涨势汹涌，一般学区涨幅不大，但也跟涨，无学区属性加持的小区，很多老小区在下调价格。你没办法用整个均价来衡量市场到底如何，最起码在我看来，2020年全年离普涨还差一大口气儿。
新房市场竞争激烈，
产品开始从细节处发力
尽管年初特殊原因，受到些影响，但是从数据上就能看出来，下半年房企基本上都在发力。2020年全年新房网签70462套，而2020年我们大致算了下北京商品房新增的供给量大概在8万套左右，也就是说，得益于北京楼市强大的需求量，今年供应的新房至少有85%被市场消化的差不多了。
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我整理了2020年北京新房销售套数排行榜TOP10，这些新房基本上都是耳熟能详，即使你没去看过，你也一定听说过。
总体来看，下表大部分项目都处在五环外，第一是南边的中海寰宇时代，第二是北边的萬橡悦府，俩都卖了2000多套，排名第一的中海寰宇时代，可以说是一个代表着限竞房价值标杆的项目，距离地铁200米，有十几万平的配套商业，更凭借产品力进行突围，在市场上同面积段的产品中，唯有寰宇时代，将每平米空间都运用到了极致。中海的产品一直都在突破和超越自己，它的对手只有自己，能成为销冠实至名归。总之卖了2000多套的两个盘都是400万刚需上车盘，看各自怎么吹，都不赖。
西山锦绣府，就海淀那地段还有明摆着的溢价率，有便宜谁不占啊。国社的价格加金茂精装，首付不到100万就能上车的一个盘，尽管无配套无地铁，但是北漂们还能挑什么，买它就对了。臻珑府竞品虽多，但是网签价只有4.6万。奥海明月和禧悦学府一个西边，一个北边，位置不错。丰台花乡唯一一个突围的春风和院，这个楼盘告诉所有的开发商，在一个区域里做第一个割韭菜的开发商是多么的重要。最后不得不感慨，整体来看，还是北边的购买力强悍些。
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除此之外，在产品细节上开发商也在不断的进步，户型做的越来越精细和注重功能。比如市面上开始出现了70多平的三居室，或者70平三面宽的产品，还有108平做出了四个居室。在居住舒适度和性价比上都做了平衡，同时也开始重点放大功能区，比如270度转角边厅，大宽厅，家政间等；总之为了突围，开发商都奉献了极大的诚意，这种局面当然也是购房人喜闻乐见的。希望2021年的纯商品房能在此基础上更努力一些，多带来些好产品。
二手房热点是学区，
成交周期最短的是刚需房
二手房方面，市场从5月份开始，网签突破1.6万后，连续五个月都没下来过，要不是国庆7天耽误网签，不然10月轻松上1万7没问题。甚至刚刚过去的12月，北京建委二手房住宅网签量达到20944套，全年呈现少有的低开高走行情，这是继2017年3月后，首次单月网签超过2万套。
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那么2020年北京哪些二手房涨幅比较高呢？数据统计的是2020年挂牌房源中业主往上调价房源量超过100套的小区，选择超过100套上调价格的小区更能说明问题，一方面说明心理预期价位高；另一方面说明实际成交活跃，调高了价格，照样有人抢。能往上调价的小区，都是买家非常认可的小区，要不卖家调价给谁看呢？在这个榜单里，排名前五的，清一色海淀热点学区房。上地东里，对口上地实验小学。东南小区，对口中关村一小；万柳的三个小区，对口都是中关村三小；华清嘉园，对口中关村二小，这几个都不用说了。其实东西城很多小区因为挂牌少、成交少，不在统计的范围内，不然我相信前10可能都是学区房，所以说这波行情从强势学区领涨开始。
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下边这个榜单，统计了19、20年成交套数都超过40套的小区。按照成交周期的长短进行排名，一定程度上可以说明房子的流动性。成交周期越短，说明流动性越好，成交周期越长，说明流动性越差。下表中能上榜的这些小区，绝大多数都是刚需上车盘，有大量的200万到300万的两居，满足日常居住完全没问题。这个榜单里，有三个例外，就是慧忠里、蜂鸟家园、展览路校区，这三个小区，之所以成交最快，最主要的原因是学区房占坑。从这两个榜单来看，北京成交周期短的是刚需上车盘，涨价幅度大的，是热点学区房。这也是北京楼市分化的一个方面。
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土地供应发生变化，
纯商品房2021强势来袭
说完了新房和二手房，我们该聊聊土地了，具体的土地成交表格，大家可以微信回复“土拍”获取。过去四年里，限竞房成为了北京楼市调控效果的杀手锏，效果立竿见影，以一己之力令北京房价横盘四年。虽然现在限竞房还有部分库存，去化需要点儿时间，但是被购房人挑剩下的，肯定是各有各的缺陷。
2021年纯商品房绝对是楼市的主力军，这点从2020年的土地市场完全可以看出来，一共成交48宗住宅，8宗限竞房，37宗纯商品住宅，3宗共有产权房。从占比上来看，北京今年不限价地块供应达到了75%。而且土拍成交价格较之限竞房有很大提高，土拍溢价也大大提高，个别不限价商品房地块的溢价率甚至达到40%。
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2020年的土地市场，上半年很热闹，下半年很萧条。上半年既有合生创展豪掷180亿包揽分钟寺三宗地块，也有阔别数年、重返京城“扫货”的恒大、绿城。开发商拿地氛围火热。但是进入下半年，除了中海拿地热情较高，以41.34%的溢价率，喜提房山稻田地块，以79亿落子亦庄河西。此后的怀柔、顺义、平谷、昌平等多宗宅地均以底价成交，作为2020年度最后一场土拍的石景山刘娘府地块，也因仅一家报价而以底价成交草草收场。
然而就在2020年最后一天的下午，树村威名远播，土地市场又沸腾了。具体政策解读请参考《一夜间 我们迎来了豪宅共有化 京楼又调控了》。虽然2021年面粉贵了，面包价格要涨成了定局，但如果豪宅共有产权化，你还会有买账吗？你对2021年的北京楼市有哪些期待呢？欢迎评论留言跟我们探讨一下！
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