逆风生长2018｜地产小年 四川房企业绩为何能步入400亿？
相比起2017年，2018年房企的日子显然并不算太好过，房地产“小年”已成既定事实：行业集中度继续提升，市场增速放缓，准备过冬。当然，对于还活跃在市场上的大型房企来说，生存不难，难的是竞争加剧的情况下，如何在这个市场上还能生存得更好。市场规模阶梯式缩减十强房企洗牌就成都市场来看，尽管龙头房企的成交金额一年高过一年，但整体成交面积却呈现下降趋势。锐理统计显示，2016-2018年这三年，大成都商品住宅成交面积连年下降，从2016年的3286.5万㎡下降至2018年的2332.7万㎡，这是2012年以来的最低记录。
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市场成交面积减少，但行业的集中度却不断提升，房企排行榜加速洗牌，竞争越发激烈。日前，亿翰智库发布了2018年四川区域房企业绩排行榜。榜单显示，蓝光地产四川区域（425.5亿，以下简称四川蓝光）、恒大（412.5亿）、保利（330.2亿）居前三。
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2018年四川区域房企业绩排行榜（单位：亿元）
（图片来源：亿翰智库）
我们再来回顾2017年的四川房企业绩排行榜。
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2017年四川区域房企业绩排行榜（单位：亿元）
（图片来源：亿翰智库）
通过对两份榜单的对比，可以发现：
四川房企业绩规模步入400亿阵营，而冲进该阵营的四川蓝光和恒大，2017年时均在200亿阵营；
正黄、领地冲进前十，而华润、中海等老牌名企则从十强榜单中消失；
房企间的业绩差距在加大，2017年时前四名房企的业绩差距为几十亿，而2018年前四名房企的业绩相差近百亿。
这一情况与锐理数据的统计结果也较为一致。其中，全川销售金额排名第一的四川蓝光，2018年在成都区域共成交了商品住宅105.7万㎡，以178.04%的同比涨幅位居第一。
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最坏的时代也是最好的时代。尽管市场并不算乐观，四川房企的业绩还是迈入了400亿阶段，可见对于房企来说，依然有弯道超车的可能。锐理数据认为，要想赢，2019年依然值得房企警惕，要逆市求稳、求胜，既要“节流”，也要“开源”。逆市求胜房企要保留进退的余地
在调控的大背景下，市场随时有大转弯的可能，对于资金密集型的房地产业来说，意味着极大的风险，因此，这一阶段房企应在控制支出、握紧现金的前提下增收。控合理控制成本—抢占先机打出价格差
地价高，房价自然不低，在限价政策之下，高价地大概率会受阻，因此房企应避开盲目拿高价地，为后期的销售预留更大的空间——后期无论市场如何变化，房企都有盈利的空间，可以按自己的节奏进攻。
最近三年来，四川蓝光在成都通过招拍挂仅摘地四宗，其中三宗是2016年10月之前竞得，2018年竞得了一宗商业用地，2017年则未现身土拍市场；另外四川蓝光也重点关注二手地块，通过收购获取了不少高性价比的宗地，比如蓝光长岛国际社区所在地块。
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2016-2018年蓝光在成都的拿地情况（含招拍挂）
另一边，从成都土拍市场的成交楼面地价走势来看，2017年达到了高峰，地价高企，四川蓝光避开了在地价最高的时候拿地。
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2016-2018年成都土拍市场成交楼面地价季度走势
进入2018年后，当多宗高价地因严厉的“限价令”而陷入停滞状态时，四川蓝光仍然能按照一贯的节奏，相继推出了包括长岛国际社区、蓝光观岭等在内的多个项目，并且多次加推，出货速度没有太受政策的影响。拓开拓市场—多点开花让风险可控
在控制成本的基础上，房企仍旧要想办法增收。目前全国的一二线城市基本都处在高强度的调控力度之中，因此留给房企的腾挪空间也较小，有一定实力的房企都瞄准了开辟新战场，这也是今年上半年房企纷纷“下沉三四线”的动因之一。
2018年，四川蓝光向全川大踏步迈进，由成都公司转变为四川区域公司，开启了四川蓝光“两条腿布局”之路，并迅速在资阳、泸州、南充、达州、仁寿等地增加土储。这一通操作，为四川蓝光今年的一连串动作打下了夯实的基础，据不完全统计，2018年四川蓝光在成都之外，还有阆中星星国际、南充雍锦半岛、泸州长岛国际、资阳公园学府等十余个项目开盘。市场冷热反转预留空间才能从容转身
2018年，调控持续收紧。成都5·15新政的出台，令楼市从狂热到渐冷，也让不少房企陷入了困境：
上半年，限价严厉，一二手房价格差催化市场购买需求，但在高地价限房价的矛盾之下，不少房企选择继续观望，等待后市，停止推盘，市场供不应求；
下半年，尽管近期在住宅定价上有“房地价联动”的趋势，高价地项目相继入市，但5·15新政后购房者房票有限，选择更谨慎，房企去化难。
因此，房企要为自己预留空间，以应对市场的剧烈变动。销售面积增幅第一的四川蓝光，很明显并未太受市场急转弯的影响，其合理预留进退空间的策略，在这一阶段展现出了较大的优越性：
上半年市场需求旺盛，四川蓝光的地价成本得到了有效控制，严格的限价政策并未对其造成较大的影响，因此可以快速且持续出货，多次加推，抢占市场；
下半年市场调控加强，中心城区房票锐减，四川蓝光将其产品全面铺开，遍及成都一二三圈层以及省内重点二级城市，因此“最严调控”后四川蓝光依旧可以在成都远郊及二级城市等调控力度略小的区域持续推出产品收割市场，不至于面临单脚支撑的困境。
这样来看，四川蓝光在地产小年里“逆风成长”将业绩提升到425.5亿也顺理成章，并且除了总额和成交面积大幅上升之外，其在其他维度的表现依然“扯眼球”：
70.6亿：蓝光长岛国际社区以全年70.6亿的成交金额，在全国单盘成交金额排行榜中位居第21位，这是长岛国际社区连续两年挺进全国前30强。加上2017年57.78亿的业绩，长岛国际的总成交额已经突破了100亿大关；
蓝光观岭：位于金堂县的蓝光观岭项目，是成都三圈层各区（市）县中成交面积最多的项目，蓝光观岭和蓝光长岛国际社区两个超级大盘都进入了成都年度单盘销量排行榜的前五名；
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2018年成都住宅项目成交排行榜
公寓榜首：位于双流区的蓝光空港国际城，从2016年10月调控以来至2018年年底，以21万㎡、3574套的成交总量，位居大成都公寓销售排行榜榜首；
刷新二级城市记录：资阳的蓝光公园学府以5.8亿的首开订购金额刷新了当地市场的单盘纪录，泸州长岛国际五一节点三日累计来访超5万人，同时2018年，四川蓝光的豪改产品“芙蓉系”落地达州 ，蓝光芙蓉风华是目前达州房地产市场中定位最高的项目；
对于房企来说，2018年不容易，高压之下有的被迫缩减了业务，也有房企实现了步步超越。这一年，四川蓝光通过“两条腿走路”、精准踩节点等一系列操作，实现了“逆风生长”，登上了川内房企业绩第一的宝座。
从目前的大环境来看，2019年调控主基调不变，市场依然存在较大的变数，因此房企应吸取教训，谨慎决策。据锐理君了解，2019年四川蓝光仍会保持“多条腿走路”的策略，除了会在已进驻的川内二级城市持续开发之外，四川蓝光的扩张战略还延伸到了贵阳和南宁，同时也在洽谈郫都区的项目。因此，2019年相信四川蓝光依旧会有不俗的表现，我们不妨期待，新的一年，四川房企的业绩又会进化到哪一阵营呢？
*免责声明：本文中所标识的生活圈等区域范围仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，具体以政府文件为准；文中所涉项目成交及客群数据、项目信息及相关承诺仅供参考，具体以项目现场和企业最终公示为准。
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