「南充楼事」从近几年的土拍看南充房价到底是啥样

原标题：不带节奏 我们说一说土拍

作者：说南充
土拍
被称为楼市风向标
这个8月
南充的土地市场也是备受关注……

8月8日的土地拍卖中，顺庆区清泉寺片区Dc-1号地块以935万/亩的价格，刷新南充土地市场单幅地块成交价记录。

今年以来，南充土拍市场活跃，上半年土地成交金额已超过2018年全年成交金额，而本月底还将继续出让8宗土地。

土地市场热度攀升，让南充房产市场也格外火热。而对普通购房者来讲，他们关心的，依然是房价。

今天我们来说土地

依然只是分析，禁止带节奏式解读

这个月的土拍

日前，中国指数研究院公布的数据分析，受房地产市场成交周期影响，7月以来土地市场开始降温。

进入8月，这一态势在各线城市延续，上周土地市场供求环比全线走低。但在南充，却迎来土拍的“火热八月”。

8月8日，南充迎来2019年下半年首次土地拍卖。位于市政新区的约89亩居住用地（编号：清泉寺片区Dc-1）拍出935万/亩的价格，刷新南充土拍同类用地的每亩单价记录，由领地集团以楼面价4521元/㎡摘得。








当天出让的另外三宗地块，成交均价也超过了550万元/亩。








这样的土拍情况下，让人不禁思考，接下来南充房价走势会如何呢？

那些年的拿地
说起南充的房地产市场，2013年依然是一个重要拐点。

就土地市场而言，2013年南充土地大量上市，当时大量房地产巨头进入南充，带来土地价格走高，这些项目集中上市，也改变了整个南充市场形势。据南充本地房地产媒体报道数据，2013年，南充土地市场以高达1.63万亩放量，约1.64万亩成交和176亿元成交金额，结束当年火热的土地篇章。

从2014年开始，南充土地市场供应量减少，成交量一年比一年低，直至2016年达到最低点。受当年房地产市场低迷影响，2016年各大开发商拿地谨慎，土地成交持续下滑据当时数据统计，2016年南充市（三区六县）共推出102宗商住类用地，面积4817亩，较2013年下降51.13%；土地成交总金额32.46亿，较2013年下降53.38%。

而说到南充土地市场，不能不提的是2017年。2017年被称为南充地价狂飙的一年，吸金81亿，成交2666亩。2017下半年，政府加大推地，开发商竞相争地。土拍火热的同时，去库存效果显现，南充楼市库存量逐渐消耗，房源量紧张，房价被推高。

你们说的楼面价

前面提到，8月8日出让的清泉寺片区Dc-1地块，被领地集团以楼面价4521元/㎡摘得。这样的楼面价可以说让房地产市场躁动起来，“刺激”房产买卖双方。不少在售楼盘因为这次拍卖找到房价上涨卖点，而买房置业者也纷纷思考“这房子怕要买上一万二三”。置于开发商和购房者之间的房产中介渠道商，更是开始提价宣传：“南充主城区房价预计会普遍突破五位数”

一块地的成交楼面价真的会带来整个市场房价影响吗？

我们先来安利一下，楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。

有这样一组公式

楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积 ＝土地单价÷规划容积率

规划建筑面积＝土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

我们说回前面提到的南充土地火热年份2017年。

其实，2017年的11月，南充南充楼面价就破过4000。2017年11月23日土拍，2017-b-20顺庆区西山前山片区西河大桥南侧地块，土地面积108.87亩，成交价446万/亩，楼面价4181元/㎡，由四川昌信房地产开发公司竞得。现在我们都知道，这块地开发打造出的就是昌信·万卷山河项目。当时土拍一结束，就出现“南充房价要涨”、“主城房价过万”等声音。但1年半时间过去，目前昌信·万卷山河项目是热门在售楼盘。且根据数据显示，上个月（2019年7月）该项目市场参考价为9967元/平米。

回到问题，一块地的成交楼面价真的会带来整个市场房价影响吗？楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。土地成本是影响房价的重要因素之一，土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等多种因素，构成了房价。

他们说的“逢拍必涨”

8月8日的土拍后，南充房产销售界出现一个并不陌生的声音：“逢拍必涨”。将土地拍卖和房价之间的，给了清晰的“上涨”定义。“逢拍必涨”，也成为近期卖方市场的一个宣传点。

其实不难发现，每一次相对“高调”的土地成交后，都会“刺激”不少开发商和房产销售方。一些在售楼盘立马就会找到房价上涨的借力点，趁着土拍的热度对项目进行调价或者进行“再不买就涨价”的广告。

从某种程度上来说，土地市场会对房价造成一定的影响，并带动周边楼盘的热度。毕竟土地成本是房价的一个重要组成。但纵观2013年至今的南充房地产市场，不难发现，土拍火热更多带来的是区域价值提升，带动区域热度和周边楼盘热度。

“房住不炒”，始终是房地产市场坚持的一个基调。因此“逢拍必涨”或者趁着土拍热度调价等影响，也只能说是短期的、局部的。当然，对于买房者来讲，“逢拍必涨”的说法，购房者也不一定会买账。

这些年，随着南充城市发展，城市价值提升，房地产市场的发展也是有目共睹。但在没有出台某个“限价”、“限购”等明确政策的情况下，南充房价出现大幅回落或猛涨都是可能的。趋稳依然将是未来南充房价走势。

8月底的8块地

今年以来南充土拍市场动作频频，异常活跃。

截止目前，南充市区已成功出让29宗主流地块。除开8月8日成交的4块地，2019上半年南充城区成功出让25宗土地，总面积约2528.84亩，成交总金额约112.8亿元，超过2018年全年成交108.37亿元。

而本月底，还将出让8宗地。8月8日下午推出的7宗新地块，分别位于江东新区二期、嘉陵主城区、凤棲新城、文峰片区，共约590亩，将于8月29日进行拍卖。8月9日上午推出1宗新地块，位于嘉陵主城区，面积约27.652亩，将于8月30日拍卖。

南充的国民总产值基本上靠卖地。没有什么支柱产业。工资又底。基本上留不住人。很多人靠打工带回来的钱来给房贷。

城市的产业根本支撑不起这样的房价，有房的地方却没有工作

万卷山河现在卖1万多