四川“黑马”圣桦集团千亿梦远：赛道挤压下的中小房企危机

本报记者 李瑞娜 陈雪波 成都报道

随着“金九银十”热度消减，不少房企开始通过促销去化，谋求最后一个财季的江湖地位跃升。尤其是生长空间屡受挤压的中小型房企，回款压力正随着时间推移而迅速增大。

《中国经营报》记者近期实地探访于今年3月成立七大区域公司，靠重仓三、四线城市吹响“上规模、冲千亿”号角的四川圣桦集团有限公司（以下简称“圣桦集团”）成都项目发现，新开二批次项目相比一批次已经悄然降价。

不过，圣桦集团内部人士告诉记者，公司并没有“双11”促销计划，也没有官宣“千亿”目标，“现在公司主要是围绕区域深耕，重新定位为‘幸福生活服务商’。”

“我们没有赶上地产跑马圈地、占山为王的草莽时代，整个行业在这一轮的发展中都在强调向经营要效益。”圣桦集团总裁邓翠祥接受本报记者采访时表示，圣桦的项目多布局在三四线城市，这和公司对于自身优势、市场需求、发展空间的判断都有关系，“我们的优势在于能把一二线城市的产品和服务，相对高性价比地嫁接到三四线城市。”



图说：在建中的成都蒲江的圣桦·观溪樾项目。摄影/陈雪波

降价去化

“额外优惠二选一：购房业主赠送10年物业费抵用券；购房业主可享受0.5万元购买标准产权车位1个。”在成都蒲江的圣桦·观溪樾项目现场，这样一块“优惠说明”公示牌立在销售信息公示屏幕旁边。

在此之前，还有“开盘优惠”“按时签约优惠”等名目的折扣，各种优惠下，一套房可为购房者节省数万元购房款。

公开资料显示，观溪樾项目所处地块，正是今年4月17日，圣桦集团斥资2.27亿元购得，成交楼面价2184.78元/平方米，占地67.8亩，用地为“住兼商”，溢价率1.52%，接近底价。

不同于在成都市热门区域常常出现的“万人摇”场景，“三圈层”蒲江楼市则显得更为冷静。公开数据显示，在今年9月24日和10月19日的两个批次的开盘报名中，观溪樾项目的综合摇中概率分别为53.42%和86.88%。不过，据销售顾问介绍，二批次项目报名结束后不到一周，项目便进入顺销，房源随便选。

随后，观溪樾项目置业顾问为记者列出第一批次和第二批次的两套同户型、同位于6楼的房源价位显示，两套价格分别为7540元/平方米和7426元/平方米。区别于市场常见的新批次价格会涨，这套第二批次的房源价格反而有所下浮。对此，置业顾问只表示，价格下跌与房源所处具体位置也会有关系，并极力推荐单价更低的第二批次房源。

业内人士指出，新开批次房源降价或与行业去库存压力有关。克而瑞研究中心的统计数据显示，今年10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，环比下降3.9%。其中，4家龙头房企销售环比增长3.2%，但其余百强销售业绩环比下降6.1%。下半年特别是9、10两月的实际去化率水平并不如人意，四季度房企去化仍然承压。

“中小房企，今年主要是面临融资和回款两大压力。一方面由于开发端融资的各种监管和限制，融资难和融资贵较为普遍；另一方面，随着楼市步入疲软阶段，很多项目的销售回款变慢，这对中小房企的影响就更大。”西南财经大学经济学院教授刘璐坦言。

作为一家非上市公司，圣桦集团的融资渠道相对有限，信托成为主要的渠道之一。公开信息显示，2018年8月份，“五矿信托-恒信共筑65号-圣桦汉中集合资金信托计划”成立，总规模1.434亿元，期限12个月。2017年，四川信托向新都圣桦公馆提供了1亿元借款用于项目开发，期限为一年。

与此同时，天眼查股权出质信息显示，股权质押融资也成为圣桦集团重要的资金来源：2016年11月圣桦集团向上海浦东发展银行股份有限公司开封分行出质股权数额5250万元；2018年4月向恒丰银行股份有限公司成都分行出质股权数额4950万元；2019年2月向四川简阳农村商业银行股份有限公司出质股权数额9000万元。

重仓三四线城市突围

尽管圣桦集团在2012年创立之初，便将总部地址选在成都市高新区的天府二街，但8年来圣桦集团在成都市核心城区开发的项目寥寥。

相较一、二线城市动辄数十亿元的土地获取成本，圣桦集团的布局逻辑主要是围绕可以低价拿地的三圈层及三四线城市展开。截至目前，圣桦集团已在四川大邑、新都、资阳、眉山、南部、营山；河南开封、周口、濮阳；陕西汉中；云南昭通；安徽亳州等地拿地开发。

邓翠祥介绍，2012到2016年创业初期阶段，圣桦集团便开始瞄准、突围的就是城镇化率较低的三四线市场，定位为城镇化综合运营商；2016年后，三四线城市，开始同时承接乡镇人口上涌和一二线城市人口外溢，圣桦集团人居、康养、商业、教育、运动“五位一体”的新的商业模式也在市场实践中开始酝酿；2019年，经过在陕西、云南等更多市场的积累，圣桦重新定位为“幸福生活服务商”，进化出“五位一体”的“CHD中央幸福区”这一商业模型。

凭借三四线城市突围，2018年、2019年，圣桦集团连续两年跻身中指院发布的“中国房地产产销额百亿企业名单”，分别为171亿元和161.3亿元销售额，位列第131位和第132位。

不过，圣桦集团“百亿房企”的成绩却在行业其他相关榜单上未见踪影。克而瑞2018年、2019年《中国房地产企业销售额排行榜》上，TOP200的权益销售额门槛分别为51亿、58.5亿，而圣桦集团并不在榜。

此外，圣桦集团还缺席亿瀚智库《2018年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》榜单，该榜单以全口径销售额为统计依据，2018年度TOP200的入围门槛是28.5亿。

不过，这并不影响圣桦集团试图通过三四线城市进军全国的步伐。多家媒体报道，今年3月，圣桦集团成立四川、河南、陕西、云南、安徽、湖南、江苏等七大区域公司，建立全国区域化平台发展架构，吹响了“上规模、冲千亿”的号角。

对此，圣桦集团内部人士予以否认，表示公司目前并没有上述千亿规模的激进追求，而是聚焦市场，做好入驻区域的市场深耕、产品深耕、服务深耕。

“之前已经有大型房企专注三四线城市，当时赶上了第一波回老家买房子的人，销售是走量的。现在这些客户的需求都已经基本满足了，再往后，走量的难度就大了，三四线城市购房人群买二套房的可能性也不大。”经济分析师周正国指出，目前针对三四线城市改造升级的需求尚存在一定机会，但因市场周期等问题，对开发商控制力要求更高，带来资金链的挑战也更大。

我买的三台圣桦国际城，要明年十月才交房，希望不要烂尾

以前蓝光那帮人瞎搞的公司

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