南充市民买了房却无法办理网签 开发商退款又付违约金

一房产公司将商品房卖给5位市民后，因不能办理网签手续，且无力退款，便将另外3套住房用于抵偿部分债务，但这3套住房又被法院查封，5位购房者遂将开发商告上法庭。11月30日，记者从顺庆区人民法院获悉， 法院日前以买卖合同纠纷判决开发商退还购房款并承担违约金和利息。

买了房却无法办网签

2014年，市民孙良、周遇春等5人听说南充某房产公司在开发某项目商品房，便相约到该房产公司团购商品房。

经与开发商协商，孙良等5人共出资320万元， 作为购房款支付给该房产公司， 约定购买其开发项目中的5套商品房。但后来包含孙良等5人所购房在内的部分房屋因故不能办理网签手续(网签即在房屋管理部门将房屋买卖协议备案，并在互联网上公示，是一种行政管理行为，但是不能代替过户。不能办理网签的原因，主要是因为开发商手续不全、土地被抵押、一房二卖等原因)，房产公司便与5位购房者商量，愿意退还他们的购房款320万元。

2015年4月9日， 该房产公司向孙良等5人作出书面承诺：2015年12月10日退还购房款50万元， 同年12月20日退还80万元，2016年1月20日退还剩余购房款190万元;如未按承诺退还购房款，自愿按总购房款的20%向原告承担违约责任并支付资金利息。

用住房抵债再泡汤

但约定的还款期限届满后， 该房产公司因为资金紧张，未能向原告退款。经原告多次催促，2016年4月4日， 房产公司再次与5名购房户进行协商，愿意将该公司开发的同一项目中的3套房屋出售给5人中的3人，3套房屋的房款共计180余万元， 均用于冲抵被告公司欠5名原告的部分购房款，3人与房产公司分别签订了《商品房买卖协议》，同时约定被告房产公司在签订合同3天之内，完成网签备案手续。

然而，协议签订后，房产公司用于抵账的3套房屋均被法院查封，房产公司不能将这3套房屋网签备案在3人的名下。而房产公司也无力偿还5名购房户交付的320万元购房款及违约金和利息。

2016年8月17日，5名购房者将房产公司告上法庭，维护自身权益。法院受理后，公开开庭进行了审理。

5原告在庭审中指出，因为被告房产公司的原因，原告所购5套房屋无法办理网签手续，用于抵账的3套房屋又被法院查封，无法办理网签备案手续，导致原告与被告签订的合同无法实现，原告当庭向法院提出诉讼请求： 判令被告返还原告购房款320万元，并解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》， 判令被告按约定向原告支付违约金及资金占用利息。

被告房产公司在法庭上对5名原告陈述的事实无异议，但申辩说，本案是民间借贷关系，原、被告之间不存在真正的买卖合同关系，签订买卖房屋合同的目的是为了用来冲抵借款。

法院认定为买卖纠纷

本案究竟是民间借贷纠纷还是买卖合同纠纷呢?

顺庆区人民法院审理后认为， 本案的起因是原告向被告交付320万元购买其住房， 最终争议的也是被告是否应当退还购房款的问题， 故本案应当确定为房屋买卖合同纠纷。

因被告不能按约定的期限退还原告的购房款，故被告应当承担全部责任，同时，被告不能按照约定期限将与3名原告签订的《商品房买卖协议》在房地产管理部门网签备案，是违反合同约定的行为，因此法院对原告请求解除与被告签订的3份《商品房买卖协议》予以支持。

因被告2015年4月9日向原告承诺了还款期限和如不能按期还款的违约责任，违约责任为总房款20%的违约金， 现原告主张被告支付违约金， 法院予以支持。另外，在承诺书中，被告未对不及时退款的逾期利息进行明确约定，法院根据相关规定，酌定为年利率6%。

11月25日，该院一审判决解除被告与3名原告于2016年4月4日签订的3份《商品房买卖协议》; 被告在本判决生效后10日内向孙良、 周遇春等5名原告退还购房款320万元，支付违约金64万元，并承担相应利息。

律师说法

借贷关系与买卖合同关系的区别

律师雷震：本案争议的焦点是原被告之间属于借贷合同关系还是买卖合同关系。

从被告出具的“还款承诺书”来看，不仅有还款金额、还款期限的约定，还有违约责任和资金利息的约定，表面看双方似乎存在借贷关系。再一看，将所欠购房款约定为借款似乎也不违反法律的强制性规定，因此将其认定为借贷关系看似有一定的道理。

但是，判断一个法律关系首先应当从法定的该法律关系的概念和特征入手。《合同法》 规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款”。由此可见，借款合同是转移金钱所有权的合同，借款合同的标的物应当是“金钱”，这是借款合同区别于其他合同的本质特征。显然，本案当事人之间并无真正的转移金钱所有权的约定及行为。

本案中，双方的债权债务关系完全是因买卖房屋这一法律事实产生的，并无第二个法律事实，原被告之间并无借款行为。综合双方签订履行合同的全过程可以发现，原被告之间其实只存在买卖合同关系，开发商出具的还款承诺书实际上是在无法履行买卖合同的情况下的补充约定。综上将双方之间的法律关系认定为买卖合同关系是正确的。