福塔旁的两个项目前后扎堆入市，究竟买哪个好？

热知识！2020年开年土拍，华润和保利大手笔拿下中原福塔后面的三块地，华润一块，保利占两块，整体面积相差不大。如今进入七月，两个央企开发商又选择前后相差一星期接连入市，势必是要正面碰一把！

保利在前，保利天汇7月12日首开，共计推出306套房源，当天去化184套，去化率60%；户型面积98-140㎡，成交均价18500-20500元/㎡；

华润在后，华润置地凯旋门预计7月18日首开，首开楼栋为2#5#6#，户型面积为89-143㎡，对外释放价19000+；

由于此前郑州楼市情报曾对保利天汇进行评价，今天主要以华润置地凯旋门为切入点，认真比较两个项目，想上车经开老城区的购房者抓紧看过来，毕竟偌大的经开老城只有这俩盘还算在线！

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作为郑州地标中原福塔旁的地块，开发商自然都是奔着做“标杆”去的。与保利相比，华润拿的是面积较大的整地块，总占地84.2亩，总建筑面积约22.2万平，社区有一定规模。总共分一期开发， 限高80米，共规划了12栋25-27层高层，配套有商业、幼儿园等。




华润置地凯旋门绿化率为32%，容积率为2.99，总户数为1516户，住宅建筑密度为22.23%，住宅人口密度要稍高于保利天汇但差距不大，整体定位偏刚改。

关于产品，华润真正做到了差异化划分，1#2#全部设计为89平小户型，其余楼栋为100平以上户型。此次首开2#5#6#：

2#5#位于地块东南方，皆临路且距离较近，大概在10-15米左右，楼间距45-47米左右。2号楼有两个单元，2T4户，户型仅有89平；5号楼为室外连廊设计，3T6户，户型为102-123平；

6#位于地块中间位置，且为独栋独单元，视野开阔，前后为社区绿化用地及体育活动用地，户型只有143平大户型，2T2户，整体偏改善。

89平三室户型：



102平三室户型：



123平三室户型：



143平四室户型：



华润置地凯旋门户型设计与保利天汇有些相像，户型方正，且大多都能做到三开间朝南。不过保利户型优点是有南北双向阳台，华润的优点为最小户型为89平小三房，给予了刚需更多的选择空间，得房率较高(与保利相比）。

华润89平小三房边户户型（A1）虽为郑州少见的小户型边户，但其中一个卧室需要把阳台和贮存室改造才能匀出来，不够方便。

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关于楼盘数量，经开老城区没办法和滨河新城比，可选楼盘实在是少。在此之前前仅有两个楼盘可选：阳光城檀悦，当前已清盘；金沙湖高尔夫观邸，位置较偏即将到南四环，无竞争力。

而今年下半年，这里一下子来了三个新盘，华润置地凯旋门、保利天汇、绿城诚园。截止目前，绿城还没有释放出开盘的消息，且临近富士康的位置确实没有近中原福塔有竞争力，若想要抢占市场只能凭借价格取胜。

华润置地凯旋门、保利天汇同为央企开发，位置相连，定位同为刚改，临近中原福塔和CBD，是真正的抢占经开老城地缘客户的主战场，互为直接竞品。




两个项目皆位于二环位置，临近中州大道、陇海快速路、机场快速路等多条城市主干道，出行方便。但西侧都紧邻机场快速路和中州大道，后期车辆高速行驶的噪音污染是无法避免的，华润置地凯旋门西侧有十八里河和绿化带做过渡，一定程度上可以“缓和”噪音。

此外，由于地铁4号线世纪欢乐园站的取消，华润和保利的地铁优势有所削弱。保利天汇一期距离4号线、5号线站点的直线距离可控制在1公里范围内，而华润置地凯旋门距离4号线站点货站街站的直线距离为750米左右，距离5号线中原福塔站的直线距离则为1公里+，有点伪地铁盘的意思。

关于配套方面，两者更是差距不大，各自规划有自己的商业，华润社区内规划有幼儿园，保利天汇一期内规划有幼儿园和小学，西侧1公里范围内有即将改造为市政公园的世纪欢乐园，也算是一大加分项。

区域内购物中心、学校、医疗等配套两者皆可共享，分不出高低。值得一提的是两个项目东侧都临近七里河，而华润置地凯旋门西侧还紧临了一个十八里河，如果开发商真将河系改造成功，环境不免又将成为一个加分点！

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偌大的经开老城，选择范围是真的少，能排得上号的当前有且仅有保利天汇和华润置地凯旋门。照理说这两个项目供应量与周边需求相比，应该是不愁卖。但结合保利天汇的首开情况来说，卖的也没有想象中那么红火，这到底是为啥？

保利天汇毛坯交付，华润置地凯旋门成品房交付（也等同于毛坯），均价在19000元/㎡，面积越大越贵。而周边区域二手房大部分都在1.5w上下，竞争力和吸引力较弱。




关于位置与配套，虽然两个项目位于二环且临近中原福塔，但周边面貌及配套没什么亮点，比较一般。中原福塔无疑是郑州地标但主打旅游标签，与CBD大玉米属性不同，且华润和保利距离CBD出行距离皆在4公里以上，相关商业及商务红利辐射不到，升值有一定空间。

周边虽有万锦盛华里、万科广场、一站广场购物中心等成熟商业，但多为周边楼盘配套自建商业，可满足日常需求；附近也缺少历史悠久、师资雄厚的省市名校，即使是片区内较为优质的朝凤路小学，也是2009年才建立的，这点比不上其它老城区。

写到最后：

相比于经开老城，滨河新城的发展前景似乎更加开阔，更适合纯改善和投资选择。但对于经开老城区的地缘客户来讲，上车新盘就只需好好对比华润置地凯旋门和保利天汇即可。

根据全文论述可知，华润和保利这两个项目无论是位置、价格、定位还是配套方面都相差不多，选择对比时就只能从户型、朝向、物业等细微处入手，遵循个人喜好即可。不过最近华润因华润紫云府减配问题遭受大量业主维权，虽同为央企，保利当前的口碑要强一些。

保利会好一些

华润项目马路对面是个坟地……位置尴尬不

华润北面临近铁路，噪音也不小。

七里河河道会规划下吗？

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