南充文峰板块：配套难兑现，一手好牌打得稀烂

周末去文峰踩盘，和金科的销售一起闲聊。说起金科集美嘉悦这个楼盘，2019年4月就拿了地，至今为止一期还有100余套现房在售，二期尚未动工。

文峰金科集美嘉悦实景拍摄

一期一批次去年6月就交房了，二批次也将于今年8月份交房。一个92亩规划了1608户的项目，动工三年还有接近一半的楼盘尚未推出销售。


这一次，金科栽在了文峰。而这，或许也是文峰众多楼盘的缩影。


一梯两户洋房（11层）现房，单价约4500元/m?。当问及这一价格在区域是否具有竞争力时，对方无奈地表示：蓝润4399起，阳光3900总价29.99万起，文峰板块正在经历着严重的价格内卷。


事实上，每一个地产板块的崛起与发展，都有其必然的逻辑，如何判断一个板块的潜在价值，或许可以从以下3点着眼：


1、地段，这是被地产业界奉为圭臬的著名理论，不过地段也不是一成不变的空间概念，而是加入了时间的概念，要从发展的眼光去看地段，包括新兴区域和城市更新；


2、规划，城市在不断向外扩张，新兴区域更是遍地开花，而且都有各种规划，但必须得分辨清这些规划哪些是概念，哪些是正在兑现的趋势，然后紧跟趋势；


3、交通，城市从小到大，从人行城市到车行城市，所以一个区域道路的网格化，公共交通的便捷度，是一个板块崛起的前提，也往往是这个板块规划兑现的先决条件。


基于以上的判断，我们来看看，文峰究竟是如何一步步沦为价格“洼”地的？

文峰新城全貌航拍

从地势来看，呈半岛状的文峰片区发展潜力其实是很大的，江景资源充沛，自然条件非常优越。自文峰片区开发至今，区域内建成和在建楼盘已经有十几个。碧桂园、金科、蓝润、阳光几大开发商扎堆，除金科外，其余都是多项目深耕。


开局还算良好，中途却是一手好牌打得稀烂。


01、习惯性烟雾弹式输出，配套难兑现


以南高为例，临江新区南高、高坪南高均投入使用，而文峰南高至今尚无动工迹象。时不时更换围挡，“动工在即”反复出现,当大家都习以为常或者对此不抱希望时，又会撒一点糖出来。


最近一次的“烟雾弹”释放是在年初，1月18日，四川公共资源交易平台发布《南充经开区文峰新城教育基地、南充经开区文峰新城教育基地周边环境提升改造工程比选公告》。公告显示，文峰新城教育基地项目总投资超10个亿，计划开工时间2022年3月，工期20个月。



当时我们以为，可以基本确定，南高文峰校区正式重启了！然而早已过了计划开工的时间，目前工地尚无任何施工迹象。


反复好几年的文峰南高，着实让人有点失望。


教育基地尚是如此，10里江岸线的打造，包括规划欢乐群岛和359°水魔方公园更是杳无音讯。


从满眼期待到失落，大家对文峰的热情正默默地在流逝。


02、商业，是文峰板块最大的短板


整个文峰板块，交付的楼盘不算少，南充碧桂园、碧桂园天玺湾、阳光一品江城、蓝润千里江城、金科集美嘉悦，业主陆续入住。接下来，还有更多的楼盘交付。但商业配套依然是区域最大的短板，且在短期内无法得到解决，依靠底商生活将成为常态。


文峰的商业配套不是概念性规划，只是兑现周期被无限拉长了。


我们来看看文峰两大商业项目：


第一，占地62亩，23万方蓝润新天地。


紧临蓝润·江湾住宅项目，包含了办公楼、商业街、艺展中心及商业综合体。2018年4月份拿地，至今尚未动工。



文峰新城规划总人口16.5万人，即便满员入住，也不足以给23万方的商业项目进行消费输入，所以新天地应该是面向全南充的。


商业综合体从建设、招商到运营，所耗成本巨大，加上电商的冲击，就算是地段上乘的商业体也不一定能运营的很好。这也就不难想象开发商将为大型综合体安排怎样的建设进度。当下市场大环境低迷，开发企业现金流紧缺，保守估计，再过10年，蓝润新天地都不一定能修得起来。


第二，占地26亩，6.56万方嘉陵江壹号。


位于南充碧桂园与公安局嘉陵分局之间，将打造大平层公寓、甲级写字楼、酒店式公寓、精品商业以及一座建筑面积不低于3000㎡的农贸超市。

商业地块位置

该地块由深圳恩歌源投资发展集团有限公司于2021年7月竞得，地块拍出后不久就打上了围挡，但是至今没有动工迹象。

嘉陵江壹号效果图

从落地可能性来讲，嘉陵江壹号大于新天地。因为体量较小，且位置更好，靠近滨江路和南湖片区。但是即便现在动工，投入使用也是几年后的事情。


商业规划摆在那儿，修或者不修的不确定性太大了，兑现周期被无限期拉长，对于文峰板块的发展来说不是好事。


03、不合理的供地计划，阻碍了文峰的发展


新区成熟期至少需要15年，哪怕是深圳速度，一个新区的成熟周期，至少也要12年以上。


文峰板块的打造从2013年碧桂园开发“南充碧桂园”开始，已经走过了九个年头。从航拍实景图来看，建筑不算稠密，但整个板块最好的资源，一线江景的地块几乎都卖完了。



一个好的板块规划，一定是“均匀供地+配套跟进+板块提升”的发展模式。通常，土拍地价最能反应板块的增长动能。而文峰，碧桂园天樾地块2656元/m?的楼面地价已经是区域天花板了。


越往后，地卖得越便宜，到了阳光书香九里楼面地价仅1554元/m?，而阳光书香苑楼面地价低到了1338元/m?。整个文峰已经被卯定为低价板块，无论是房价还是地价。


文峰没有很好地抓住2017-2019年的房产黄金发展期，卖地没规划，配套落不了地，地价越卖越低。


另外，从产品形态来看，除了蓝润翡翠院子规划有别墅外，其余楼盘均以高层、洋房为主，低总价是购房者置业文峰板块的重要诱因。一分钱一分货，这也决定了整个板块的大致居住品质。


没有卖溢价的能力，产品同质化严重，区域各楼盘目前处于“价格内卷+甩货去库存”期，没有新鲜血液的加入、没有配套落地的加持，文峰下一波崛起可能在五六年之后抑或是更长的周期。





或许“用一手好牌打得稀烂”来形容文峰板块再贴切不过了。不合理的用地规划未能将板块的价值发挥到最大化，配套的烟雾弹式释放让购房者普遍对该板块缺饭信息，短期内无法兑现的配套让板块没有溢价的能力，同质化的产品便衍生出了极其严重的价格内卷。这也解释了面对刚需为主的南充市场，为什么价格都那么便宜了，销量还是上不去。
来源 微观南充 南充全揭触 等

我买了白鹭洲二期 不晓得以后这里咋样

从商业角度分析透彻，有道理！
但里边有更深层次原因阻碍文峰发展，一言难尽，一声叹息！

完了，其它的地方那点不比文峰强，关键是还有大货车，这个是最大的问题

本质原因是那距离化工园区太近，环境严重污染吧

离市区太远，碧桂园那一条独路。

交通设施和商业不配套，发展跟不上规划，肯定发展不起来。你看那边嘛整个公交都没得，住那边去了出行，买菜都成问题，整个嘉陵区的南湖片区，也是这样，发展的起来才怪。

南充为啥就不推60.70.80平的动不动90以上的 就小夫妻住整那么大，

被忽悠买文峰，现在真后悔，啥配套没有，真想卖出去

位置太偏，离化工业区太近，