作者：子非鱼
01 | 又一个城市限跌了
晚上躺在床上想想千条路，早上起床走老路。
又一个城市，走在了房价限跌的老路上，这个城市便是云南省昭通市。
近日，昭通市发布了《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》，提出多条稳定当下房地产市场的措施。其中之一为：
稳定房价促销售。充分发挥行业协会作用，强化行业自律，指导房地产开发企业根据区域房价水平、市场供需、产品品质等情况合理定价，并严格执行一房一价备案制度，不恶意降价，保持房价在合理区间运行。同时依托行业协会发出正能量倡议，采用鼓励返乡置业、组团宣传等方式，精准推介优秀项目、优质房源，有效促进销售。
其中的不恶意降价，特别醒目。尽管没有明确定义，到底跌多少才算恶意降价，但显然，阻止房价下跌，已经摆在了昭通市的明面上。
这意味着，又一个城市开启了房价限跌模式。自去年岳阳市率先限跌以来，目前开启限跌的城市有25个，包括岳阳、唐山、株洲、沈阳、昆明、张家口、孝感、福建平潭、中山以及昭通等。
为何要限跌？他们无非有两个担忧：
第一，怕跌幅过大引发楼市踩踏事件，引发无法收拾的局面。
房地产牵连着很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。
第二，保房价的另一个目的是保卖地收入。房价跌幅过大，会传导给土地市场，影响卖地收入。
02 | 没有办法的办法
然而，从限跌情况来看，即便是限跌令也没能阻止这些城市的房价下跌。
岳阳、株洲、沈阳、昆明、唐山、张家口等城市，房价无一不在下跌，卖地收入无一不在下降，并没有撒谎效果。
既然如此，为何还有昭通这些城市要跟进限跌？其实，也是没有办法的办法。
去年下半年楼市转向以来，三四线城市尤其难受，原因无他，三四线城市产业单薄、经济偏弱、财力不足，这三个因素造成了三四线城市对土地财政和房地产的依赖度，更甚于中心城市。
在房地产转向之下，商品房成交量不断下跌，库存高企的痛点全部裸露出来。后者又加速了前者的下跌速度。
以昭通市为例，2022年上半年昭通市商品房销售额为55.31亿元，同比下降35.3%；出让住宅用地234宗，出让普通商品住房用地面积7.9公顷，同比下降幅度高达88.6%。
商品房成交跌去了三分之一，卖地脚踝斩，这是当下大多数三四线城市的现状。
比如前几天号召领导带头买房，买了一套买两套，买了两套买三套的，买了三套买四套的湖南石门县，上半年财政总收入12亿，支出则是29.8亿元，已经严重入不敷出。
另一个推动公职人员带头买房的安徽泗县，上半年财政收入9.627亿元，较去年下跌了31.4%。其中地方财政收入只有7.6亿元，较去年同期下跌了6.3%。卖地收入上半年只有3342.5万，去年全年是36.97亿。
税收和卖地收入是各城市最主要的两个钱袋子，尤其是后者，占比更重。所以，只能从托举楼市角度想办法。
因为，只有多卖房，降库存，才能推出更多的土地拍卖。
然而，对于这些城市来说，本身不限购不限售，通过放开限购托举也就无从谈起，只能另想其他办法。
比较常见的是鼓励农民买房，以农产品换房，或者直接给补贴。甚至推动公职人员团购 房产。
在前两天写三四线城市的文章中，我已经说到，当下的三四线城市，对楼市已经是黔驴技穷。
市外党政机关、企事业单位和社会团体在眉山市范围内一次性购买30套以上的新建商品住宅的，团购主体除享受眉山市现有统一的购房政策外，由住建部门协调房地产开发企业再给予购房优惠。
一次性团购30套以上的优惠购房款的3%，一次性团购50套以上的优惠购房款的4%，一次性团购100套以上的优惠购房款的5%，具体优惠根据不同楼盘情况确定。
也即，市外公职人员团购房产，有优惠。如果不是实在没办法，谁能想到这种根本起不到作用的招数。
采取限跌措施，更是没有办法的办法。
03 | 市场的归市场
然而，这种限跌的惯性思维，不但对下跌无益，反而会加大普通三四线城市的楼市困难。
在商品房成交量下行的当下，库存高企的当下，尤其是购买力下降的当下，如果还想着以阻止房价下跌，乃至涨价去库存，根本行不通。
以前涨价去库存行得通，是因为当时的房价是从中到高的上涨过程，当时社会的购买力比较旺盛，在涨价压力之下，很多人被逼着着急上车。
然而，当下的购买力已经没有多少，而且中心城市的房价已经高不可攀，一个下一个不下，库存根本没法去化。
限跌的思路应该转变，当下要做的是调整限跌令，给予房企更大的降价空间，而不是继续出台限跌令，让市场的归市场。
只有降价，让一批人能够上得了车，才能达到去化的效果。
这一点，此前广东省地产商会向广东省住建厅递交了一份重要建议：
调整当前“一刀切”式的限价管控。适当放宽备案价限制，建议土地出让合同中未规定限价销售的项目，可根据项目及市场实际情况制定备案价格。
但这个建议，显然没有被采纳，中山在建议之后，还是出台了限跌令。
这么多年，对于房地产和土地财政的路径依赖，已经根深蒂固，想让这些城市转变，也是千难万难。
然而，转变才能求存，不转变，只能相互这样僵着，你不肯降，我不愿买。 | 
