价值城市不超10% 下跌是大多三四线楼市宿命

1月份还成交了5689套，4月份却只成交了918套，这座城市发生了什么？

本篇要说的城市是四川人口第二大市，具有“蚕都”之称的南充。

根据第一财经披露，南充进入今年以来，1至4月份的新建商品房成交量分别是5689套、1689套、1455套、918套。



制图：城市财经；数据：南房网

1月份5689套成交量创下22个月来新高，此后一路下行。

而1月份的成交量走高，是南充去年10月份发布的“楼市十条”与春节返乡置业叠加之下的效应。

去年10月份，南充发布的“楼市十条”，提出开发商优惠3%、政府补贴3%，政府补贴最高3万元/套”。另外4个县市也推出补贴政策，比如仪陇县补贴450元/平方米，二孩家庭额外补贴100元/平方米，三孩家庭额外补贴200元/平方米。

然而，这种兴奋只维持了1个月，立马被打回了原形。

南充的成交量是大多数三四线城市的缩影。它的成交量告诉我们，尽管中心城市一季度上演了一波小高潮，但这与大多数三四线城市无关，南充二三月份的成交量相比于1月份大跳水。而中心城市的成交量在3月份大多创下了短期新高，有的更是创下了历史新高，比如成都。

在春节返乡置业浪潮褪去之后，这些三四线城市的成交量，原形毕露。

要知道，南充过去几年房价跌幅最大的几个城市之一。

涨也棚改跌也棚改

和大多数三四线城市一样，南充上一轮上涨是在去库存口号之下发起的棚改推动的。

棚改，也即棚户区改造，就是对城中危旧住房、破房烂院以及一些无法配套公共设施的老旧小区进行改造。

棚改一般有两种，实物棚改，也即拆了房子，给你房子安置。还有一种就是货币棚改，也即拆了房子后，直接给你钱，让你去买房。

上一轮房价拉涨，主要是货币棚改。因为这一招之下，不但减少了房屋量，还短期内瞬间加大了购房需求。

货币棚改从正面角度来说，的确有助于一个城市的形象提升，毕竟在推动大批老旧棚改区拆迁之后，会提升一个城市的市容市貌，也会提升居民的生活质量，同时推动就业岗位增加。

而且货币棚改可以通过市场化的操作，推动新房去库存，同时推动上下游产业的消费。此外，还能推动地方城市土地回收，进行新一轮挂拍，增加地方政府的卖地收入，推动城市建设，同时降低债务。

它们之间的逻辑是这样的。

央行印专项钱给政策性银行（国开行），国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。



在这种模式下，包括很多二线省会城市（如太原、石家庄等城市）以及大多数三四线城市，房价开启了跟涨模式。

以南充来说，根据南充日报2018年发布的一篇《南充市大力推进棚户区改造——让百姓从“忧居”到“优居”》文章透露：

10年来，全市累计投资700多亿元，改造棚户区309处，建成保障性住房25万套、1800多万平方米，近20万户50万居民“出棚进楼”，让百姓从“忧居”到“优居”。

截至2017年底，全市完成改造棚户区29.9万户、面积2044万平方米。按商品房的品质建成安置小区近100个，实施棚改货币化安置2万余户，消化商品住房约1.5万套、近180万平方米，占同期商品住房销售总量的8.8%。

在大规模货币棚改之下，南充的房价水涨船高，并一度被央视点名。

根据央视财经2018年的暗访调查结果显示：

2017年1月南充住房均价约为4561元，12月就已经上涨至5634元。到了2018年，短短5个月时间，均价从5661元上涨至7285元。

2018年5月，南充因房价上涨过快，登上了央视财经。



而后来随着2018年棚改收紧，一切戛然而止。

2018年年末，国开行明确表态：

棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。

态度转变之下，山西2019年棚改量较2018年下跌了72%，山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。四川下跌了21%。



棚改熄火之下，人口不断流失，也是导致南充房价进入漫漫下跌之路的根本原因。

七普数据显示，南充市2010至2020十年间，常住人口减少了67.1万人，是四川省下辖的21个城市中人口减少最多者。



制图：城市财经；数据：四川省统计局

这种人口减少趋势，至今没有改变。2022年，南充市常住人口又减少了1.3万人。

双重因素叠加，南充的房价从2018年便开始转向，2022年南充跌幅经常出现在跌幅榜前十。

去年由于卖地收入跳水，四川下辖的阆中将公办学校、行政机关、事业单位、国资公司的食堂食材统一配送服务未来30年特许经营权，起拍价1.8亿元。

下跌是大多数三四线城市的宿命

上一轮房价上涨，是全国性的普涨，首先是深圳启动带动东部热点城市，之后中部与西部二线省会城市发力，之后三四线城市在棚改之下开启跟涨。

都上涨太过了。

和股市相反，股市一般都是一场下跌需要漫长的上涨才能填平。而房价则是一年的上涨需要此后多年的时间才能跌回来。

在人口见顶、供大于求、心态改变、就业与收入尚未复苏等诸多因素影响下，一些产业实力不足，人口持续流失的三四线城市，会进入漫长的调整周期当中。

目前已经公布2022年人口数据的249个城市（还有几十个未公布）中，有131个城市人口在减少，减少规模超过一半。



制图：城市财经；数据：各城市统计局

以早就人口负增长的日本来说。

日本人口已经负增长十多年了，日本除了东京都市圈、名古屋都市圈和大阪都市圈的核心地带房价比较稳定外，其余地区都提不起来。

楼市进入分化时代，未来有价值的城市，不超过10%。