南充楼市逆袭夺亚军：成都之外冬天里的一把火，为何偏偏是它？

2024年，当四川21个市州中有20个商品房销量下滑，甘孜州那象征性的1.1%涨幅更像是统计误差时，南充却以543.7万平米的成交量稳坐全省第二。这不禁让人发问：在楼市集体入冬的2024年，这座川东北城市究竟藏着怎样的楼市密码？



南充现象：楼市寒冬里的三把火

第一把火：551万人的刚性需求池 作为四川人口第二大市，南充常住人口比第三名达州多出整整200万，但城镇化率仅53.7%，低于全省57.8%的平均水平。这意味着每年约有5万农村人口进城，按人均35平米计算，每年产生175万平米住房刚需——相当于眉山全年成交量的三分之一。更关键的是，南充户籍人口外流率从2020年的18%降至2024年的12%，"就地城镇化"趋势正在形成。
第二把火：川东北的价格洼地效应 当成都主城区房价仍在1.5万/平米徘徊时，南充住宅成交均价已降至5680元/平米，仅为成都的38%。这个价格不仅对本地改善群体形成吸引力，更辐射巴中、广安等周边城市——数据显示，2024年南充购房者中，非户籍居民占比达27%，创历史新高。以总价60万计算，在南充能买105平米三房，在成都仅能买40平米公寓，这种价差形成的"降维打击"效应持续释放。
第三把火：被低估的配套能级 手握川北医学院、西南石油大学等6所高校，三甲医院数量（4家）仅次于成都、绵阳，万达广场、保利MALL等商业综合体密集度居川东北首位。这些配套资源形成的"类省会"生活体验，让南充在成渝双城"灯下黑"区域中意外崛起为区域性消费中心。



全省楼市众生相：谁在裸泳？谁在逆流？

第一梯队震荡：成都守擂，眉山失速 成都1967.9万平米的成交量虽同比下降10.7%，但单城占比仍达全省35%，显示出超强虹吸效应。而曾靠"成眉同城化"概念火热的眉山，随着成都限购解除，视高片区房价从1.2万/平米腰斩至6000元，成交量暴跌24.5%，暴露出卫星城的致命弱点——当政策红利消退，产业空心化的城市终将现形。
副中心分化：绵阳苦撑，酒城坠落 三个省域副中心表现令人唏嘘：绵阳439.5万平米的成交量看似亮眼，但库存去化周期已延长至28个月；宜宾、泸州更上演"跳水式下跌"，前者因动力电池产业遇冷导致购买力萎缩，后者受白酒行业调整冲击，成交量跌幅分别达30.7%和39.9%。这揭示出单一产业型城市在周期波动中的脆弱性。
三四线困局：德阳向左，达州向右 在200-300万平米的第三梯队，成德绵经济带上的德阳成交量下降25.3%，而川东门户达州仅降28.6%——看似相差不大，实则暗藏玄机：德阳存量房挂牌量激增47%，达州土地流拍率却从35%降至18%，显示出不同能级城市在抵御风险时的差异韧性。



房价下探背后的购房者心态剧变

当四川各市州房价普降10-20%，购房逻辑已发生根本转变：投资客撤退：南充投资性购房占比从2020年的42%骤降至2024年的15%；面积段收缩：全省90平米以下户型成交占比提升至58%，宜宾甚至有开发商推出68平米"四房神户型"；现房为王：绵阳期房去化周期延长至36个月，而现房项目去化速度加快2倍。在这场全川楼市的深度调整中，南充的"亚军"位置既彰显了人口大市的底盘优势，也暴露出四川经济副中心建设的结构性矛盾——当产业造血能力不足时，即便是成交量亚军，也难以摆脱"以价换量"的生存困境。
此刻站在2025年的门槛回望，四川楼市正经历二十年未有之变局。当"房住不炒"从政策口号变为市场现实，当"六个钱包"逐渐干瘪，我们不禁要问：您最近还在考虑买房吗？是等待更猛烈的降价潮，还是坚信某些城市的价值底部已现？欢迎在评论区分享您的购房故事与判断。
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