南充4月房价分析：均价7015，销量全省第二

4月29日，南充有关方面发布了一个只有一行的重要消息，今年全市商品房销售面积超200万平米（实际237万平米），虽然比起去年下降16.1%，但是降幅在全省和全国都偏低，因此实际销售量第二名，超过了GDP排名二三四的绵阳、宜宾、德阳等地。



2020年一季度南充销量。

237万平方米什么概念？假设人均住房面积33平米（100平米的房子居住一个核心家庭），那么237万平米足够7.18万人居住。持续下去的话意味着全年7.18*4季度≈28万人进城。考虑到南充市区145平方公里居住145万城市人口，密度约为1万人每平方公里，也就是说2020年底南充城市面积可达145+28=173平方公里？

错误！公告说的是全市而不是三区！统计发现，三区实际销售187万平米，占全市79%（以后大致按照80%计算），见下表。新闻说的是商品房，不只是住宅！那么按照上面的逻辑顺推，南充今年将新入城28*80%*90%*85%≈17.1万人。这里三个系数是什么意思呢？80%是排除掉郊县，90%是排除掉非住宅也就是商铺的影响，85%排除掉持有多套房的土豪。

另外值得注意的是，该新闻说的是一季度，也就是一到三月，没有包括4月。这很显然，因为4月还没结束，数据还没统计出来，当然无法包括4月。众所周知，南充4月住房市场也很旺，而2、3月却是受疫情影响，因此第一季度数据主要体现的是一月和三月过年前后的需求。总之，如果另外3个季度能维持这种旺盛，2020年底南充大约有145+17.1≈162万城市人口、162平方公里建成区面积。



2020年4月南充房价。
一、关于房价的宏观经济学。

所谓宏观，是指全市，比如南充主城三区。

所谓微观，是指对各个楼盘的研究。

有时会涉及到中观：包括区域经济和行业经济两个维度，主要包括从片区比如文峰片区，到区县比如高坪区、阆中市这个区域层面的研究。

上面已经有市级层面宏观分析的例子。

下面是全国层面的宏观数据。



2020年3月，南充房价相比2015年上涨27.9%。

2020年3月，南充房价相比2015年上涨27.9%，上涨幅度高于泸州的19.8%、重庆的6.2%和成都10.5%。
二、南充主城三区的4月均价为7015元。

官方只公布各区的数据，通过汇总三区数据，唐师得到了南充主城的当前均价是7015元每平米。

注意官方只公布三区的数据是完全合理的，因为3区5县和阆中市是并列的，要公布全市就得含有6个郊县，但6个郊县与市区房价并没有可比性。官方并没有主城这个概念，很多城市比如乐山甚至自贡（沿滩区），它的“区”离主城区是比较远的。因此要么公布全市，要么公布单独区县。三区的数据，我来汇总。

经过计算，住宅方面，南充主城今天的房价是7015元每平米，其中顺庆均价是7720元，高坪均价是6922元，嘉陵均价是6103元。对全市来说，今日价格相比本年价格上升了3.43%，今日价格比本月价格上升了2.76%。上升了3%左右，应该就是5月31日结束的补贴的结果。

另外还得到：南充人最喜欢购买的房屋面积大约是95平米，南充当前平均每套房子大约是65万元。



三、房价微观经济。

西方经济学中有《宏观经济学》和《微观经济学》这两本，这里借用一下用于分析房价。

下面是唐师之前微观分析的例子。



房价微观分析。

本文已经写到1100字了，太长大家看起来太累，明天继续分析楼盘，朋友们有何推荐呢？