黄陂南部局势变化 盘龙城已是三分天下

盘龙城位于黄陂南部，东西15公里，南北2-4公里，呈带状。如以市中心圆心，盘龙城就是一段弧线。地理因素就决定了盘龙城各个区域的人口直接奔向市中心，区域内的联系偏弱。地理因素决定了这块区域是分片的。

不熟悉盘龙城的人，没有这概念。居住在盘龙城东和居住在盘龙城西的人可能永远没有交集。什么是盘龙城？是乡下，是睡城，亦或是黄陂最发达的区域？恐怕一百个人眼里，有一百个盘龙城。有角度的原因，也有区域割裂的原因。本文分析盘龙城区域划分及各区域发展区域。

下面的文字将汉口北纳入盘龙城区域一并分析。

一、割裂的原因

拿主城区来说，长江汉水将城市割裂成汉口、汉阳、武昌三个区域，对大部分人来说三个区域的人们很多年都没有去其他区域。盘龙城区域内也出现了这种情况，比如潘大，已经很少去过中百仓储、天纵城或者汉口北了。盘龙城区域内的割裂因素包括交通和行政规划。

（一）交通因素

现阶段由于地缘因素，盘龙城的快速发展与市区密切相关。通往市区的主要通道包括盘龙大道、地铁2号线、机场高速、府河大桥、岱家山大桥、新河大桥及地铁1号线。公路与地铁承担的交通任务不同。公路以有车族及公交族为主，运力有限。相比之下，地铁的运力是最大的。



从地铁的角度来看。盘龙城地区已经开通了东西两条地铁，将盘龙城大体分为了东西两个交通区域。西部为地铁2号线，东部为地铁1号线。2019年5月，根据全国轨道交通日客运量的统计，武汉轨道交通2号线日客运量有时突破了130万人次，全国排名12。而1号线日客流约为22万人次。

地铁2号线不但运力惊人，在盘龙城设站4座，人口吸纳的能力更强。从地铁的角度，2号线从盘龙城西部中线穿过，对区域的影响时巨大的。当年2号线通车，房价翻番就是最好的说明。

地铁1号线仅有1站，运力比2号线小很多。基本吸纳的是刘店以东区域的人群。

而从公路的角度来看。机场高速主要吸纳叶店以东区域的人口。盘龙大道基本吸纳的是机场高速到卓尔足球公园区域的人口。府河大桥主要吸纳的是卓尔足球公园到刘店区域的人口。而岱家山大桥和新河大桥主要服务刘店到滠口区域的人口。

（二）行政规划

一是最新公布的武汉空港新城的规划，明确了具体范围：外环、后湖、盘龙大道、府河合围区域，面积从临空新城的25平方公里扩大到了55平方公里。



二是卓尔足球公园以东到武湖地区曾经被作为大汉口北进行规划。目前，武湖地区还有一段路名字叫汉口北大道（巨龙大道）。可见，之前武湖也是要与汉口北一体化的。到现在，还有人以为家具CBD是在汉口北，实际上它位于武湖高车区域。



三是现在的汉口北被规划为商贸区，与刘店到卓尔足球公园这一区域居住功能形成了明显对比。因此，刘店新城与汉口北之间有明显的边界，具体就是以汉口北商业综合体为边界。

综上，基于交通和行政规划因素，卓尔足球公园作为东西两个区域的分界线被强化了。体感上，就造成了盘龙城中部被边缘化的现实。

二、区域划分

基于以上分析，盘龙城目前已经有了3个比较明显的撕裂带。一是盘龙大道，二是卓尔足球公园，三是刘店汉口北交接区域。这三个撕裂带将盘龙城撕裂为四个区域。



然而现实中，并没有严格界限，总是你中有我，我中有你。叶店区实际上靠近盘龙大道，对2号线及盘龙大道的依赖比较紧密。从空港新城效果图来看，这以区域也是要与空港新城融为一体的。



综上，得出结论，盘龙城划片应为空港新城片区、刘店新城片区和汉口北商贸区。



从目前的人口热力图可以验证这三个分区。



三、区域对比

（一）空港新城片区

武汉空港新城主要定位就是会展、商务、康养、航空总部以及高铁商务。其中中国中部博览中心是结合一带一路和长江经济带战略的重大项目，总投资420亿元，将以近期举行奠基仪式，3年半建成运行。未来还有空港国际体育中心、沿江高铁站及商务区等重大项目落地。空港新城发展势头之猛，让人始料未及。

同时规划中的宋家岗城市副中心是武汉十大城市副中心之一，规划中的临空副城是比肩光谷沌口的三大副城之一。空港新城就是临空副城的核心区。

目前，空港新城片区除2号线外，前川线正在施工，三年后将有两条地铁，交通最为便利。随着中部博览中心的开工，未来3-5年至少有一条地铁与之配套。

商业方面，奥特莱斯商圈一枝独秀。佳海工业园区区域潜力无限。宋家岗区域尚未形成成熟的居住和商业氛围。成熟也许3-5年。但空港新城，未来将是黄陂，甚至是武汉的未来之光。

其他优势，参看：武汉空港新城区位优势全解析。

（二）汉口北商贸区

汉口北国际商贸城早在十二五就提出来了。马上进入十四五，此前发展一直不温不火。但全球疫情持续的国际环境和内外双循环的大背景下，汉口北迎来历史性发展机遇。

近日，黄陂区领导视察汉口北时指出：加快推进汉口北国际商贸城品质提升是市委市政府作出的重要部署，是黄陂发展面临的重要机遇，也是盘活汉口北区域各类资源、提高区域综合价值、推动市场发展壮大的必然要求。要求相关区直部门和街道要提高政治站位，主动担当作为，加快推进规划项目建设，进一步细化明确项目专班包保清单、建设任务清单、时序进度清单，确保项目尽快落地。要围绕项目开工，提高服务质效，在“快”字上下功夫，加快存量项目的征地、拆迁、交地、建设进度，做好增量项目调规报地、拆迁供地等前期筹备和综合服务工作，促进项目早落地、早开工、早见效，做到分类推进、能开尽开。要注重统筹谋划，完善配套设施建设，加快推进汉口北区域园林绿化、交通路网、教育医疗等基础设施建设和公共服务提升，进一步完善交通物流、会展会务、金融服务、医疗教育等方面配套服务功能，主动对接服务，深化政企合作，为汉口北国际商贸城品质提升规划建设创造良好的发展环境，加快打造全国最大、世界领先的现代智慧商贸平台。

此外，汉口北商贸区由于汉口北客运站、1号线及规划中的18号线、20号线、8号线和未来到前川的市域铁路，将成为区域交通枢纽。北侧的木兰畅谷围绕交通枢纽和铁路港口，未来也不容小觑。

（三）刘店新城片区

相比前两个区域高大上的规划和历史性机遇，刘店新城片区显得单薄了一些。当然本区域仍拥有卓尔总部基地、卓尔足球俱乐部、足球学校、一医院盘龙院区等重点功能区。

但规划中的刘店新城以及原288厂址金融聚集区尚未启动。区域尚未有轨道交通，仍然依赖府河大桥和公路运输。由于府河大桥岱黄高速收费，属于省高速统一管理，一时间难以取消。通行效率较差。规划中的盘龙一路过府河对接金银潭大道和后湖显得十分必要。



详见：否极能否泰来 盘龙城刘店新城汉口方向三线过府河通道方案出炉

然而，最让人遗憾的是，这个区域目前仍属于地铁空白区域。规划中的8号线延长线和18号线尚未有列入五期规划迹象。长期依赖229公交车进出汉口，早晚高峰大堵车已经磨掉了居民们的性子。

相关地铁规划详见：盘龙城中东部地铁、刘店新城及汉口北枢纽规划重磅解读

幸运的是该区域商圈林立，其中包括德城广场、万达广场以及建设中的卓尔欢乐城。中百仓储也不能辐射部分区域。金银潭永旺的购物班车也覆盖这个区域。

未来将是盘龙城商圈最为密集的区域。但目前，奥特莱斯商圈老大的地位仍无法撼动。



刘店新城在没有启动和成熟到一定规模之前，四个商业加上金银潭永旺，商业竞争将是异常激烈的。此种情况下，盘龙城万达杀入，短期内业绩不会太好看。至少要5-10年时间，这个区域才有成熟而强大的购买力。

结束语：

黄陂区目前已经丧失长江新城（区）区域的规划控制权。早几年，潘大就说过，黄陂区注意力应该在南部。目前，前川产业新城、融创长江文旅城和南部这些区域已经开辟了全新的发展格局。但南部地区的发展模式，特别是行政管理模式急需创新，加大协调和指导力度，更加科学高效的发展是当务之急。

未来的黄陂，将大有可为！