四川遂宁-南充-广安房价对比研究：地价，2020年5月

5月3日，唐师发表了《南充与遂宁房价对比研究》；

5月4日，唐师发布了《南充与广安房价对比研究》；

今天，推进前面没有完成的工作，主要是今日三地房价，以及房价的影响因素，也就是背后的地价。




房价系列前两篇。
一、三地概况。





遂宁-南充-广安，从西向东，排布在神奇的北纬30度。

遂宁、南充和广安，南充处于中间，到两个地方都是80公里左右，一个小时车程。三个地方互相都有高速公路直连，广安到遂宁要远一点，120公里，一个半小时左右。




广安到遂宁。

南充到广安和遂宁都有铁路、动车，但是广安和遂宁之间暂时没有直达铁路，要经过南充。

三地之中，南充有3个区，城市规模略大。遂宁和广安都只有2个区，并且都有一个区离市中心较远，因此实际讨论的房价都是市中区。以后另文讨论郊县、郊区比如前锋区、阆中市、射洪市、华蓥市等地房价。
二、三地房价





三地5月5日房价。

2020年5月5日，遂宁房价为6591元每平米，南充房价为6511元每平米，广安房价为5755元每平米。这个顺序除了内部因素，外部基本就是受到与成都（重庆）距离的影响，越远越便宜。

前文已经论证，这个房价与实际房价的误差在正负5%左右，大体上比较准确。并且这个价格后面标准了涨跌幅，与昨天前天相比也比较稳定，比如广安昨天是5763元，遂宁前天是6602元每平米，波动十来元。

前文已经介绍，三地房价南充最透明，因此我们看一下南充的房价（以3个区房价居中的高坪区为例）。



南充2020年5月5日的房价。

南充2020年房价为6726元每平均价，大约62.3万每套，但是5月份已经上涨到7240元每平，大约75.6万每套。

借这个机会也分别回答两个网友的问题，他们问KX天地和KX会展新城的价格。




KX天地和会展新城前三个月的价格，4月价格还没出来。

三、三地地价

前文说到很多地方房价不透明，但是由于房价与地价的关系紧密，地价一般比较透明。因此，尝试用地价来研究房价。

大家都看过这个油价构成图：




油价构成图。

类似的也有房价构成图，只不过里面具体的数字，每个房地产开发商可能有差异。




房价构成图。

从上图可以，土地成本大约占房价的40%，我们下面以这个数来计算，以后再具体研究里面其他的税费成本、建安成本等。
3.1南充地价





2020年4月南充地价。

由于地块位置不同，价格差异较大，低到1921元每平米（楼面价），高到3354元每平米。我们简单的把上面9个楼盘价格平均（今天不加权），算出来是2730元每平米。那么根据土地成本占40%，2730/40%=6825元，这就是南充的貌似合理的房价。
3.2遂宁地价





遂宁2019年底土地成交表。

现在我们发现，遂宁的地价透明度也不高，没有给出规划指标，从而无法计算出楼面价。但是我们还是可以看到，这次拍卖的3块地价格大约为360万元每亩，并不比南充高。南充上面表格9个地块算出来的平均价为450万元每亩。
3.3广安地价





广安房地产用地统计表

我们，广安的土地市场比较公开透明，与南充差不多，高于遂宁。从上面可以计算出广安的楼面价为2031元每平米，计算房价大约为2031/0.4=5078元每平米。上面也从侧面印证出邻水县、岳池县的房价较高，甚至高出主城区，原因之一是地价较高。