业主“拉横幅维权”反成被告？领地控股子公司：侵犯名誉权

如何规避风险？



提前半年收新房，业主们却高兴不起来。

元旦前夕，四川省南充市“领地天屿”住宅项目的业主们陆续收到房屋交付通知书，这距离购房合同约定的收房时间（2021年6月30日）足足提前了半年。不过，准备收房的业主发现，当初满怀期待买的高档小区，实物却与销售承诺严重不符。“卖房时说的赠送面积，到收房时根本就没有”，部分业主向时间财经反映。

就此，业主与开发商进行交涉，却被告知“合理合法”。维权过程中，有业主在自家窗前拉起了横幅，最终被开发商告上法庭。“说我挂条幅，影响了其他楼盘销售，导致销量下降。”被告业主李女士告诉时间财经。



图源：受访者提供

“开发商的做法着实让人心寒。说真的，我们估计是维权最理性的了，没人做主就算了到头来还反被告。仗着自己是大公司，牵着业主的鼻子走。”对此，同小区业主王先生表示。

据了解，南充领地天屿住宅项目开发商领创房地产开发有限公司（简称“开发商”）为领地控股集团有限公司（简称“领地控股”）控股子公司。领地控股于1999年4月19日成立，2020年12月10日在港交所挂牌上市。

针对上述相关问题，时间财经致电、致函领地控股公司，截至发稿，未获回复。

维权反成被告

时间财经获得的一份起诉状显示，开发商状告两业主侵犯“名誉权”，其主要理由是：两被告收房后，无故在自家窗前悬挂“遇无良领地开发商，套路销售，刚接新房，现亏本销售”横幅，同时，“在南充天屿项目业主群里散布诋毁我司名誉的言论，甚至故意煽动其他拒绝接房并煽动其他业主一起悬挂侵犯原告名誉的横幅。”

起诉状还称，事发当时正值该项目集中交付时间，可见，被告侵权之恶意、情节之严重，两被告的行为对原告项目交付活动产生了严重的影响，并给原告及其所在集团的企业形象和名誉造成严重不可弥补的损害，依法应承担法律责任。

据此，开发商要求被诉业主在业主群等公开道歉，并赔偿名誉损失10万元。



图源：受访者提供

据了解，2019年10月，韩某、李某夫妇看中了领地天屿四号楼一套2室2厅的毛坯房，建筑面积 99.97 平米，室内面积78平米。该项目位于四川省南充市顺庆区金鱼岭路 561号。

李某告诉时间财经，当时承诺是“买多少，可以得多少。”不过，等到收房时才发现，收到的实物与当初销售介绍的差距非常大，“我们是两室改三室，销售承诺的赠送全无。”李某告诉时间财经。



图源：受访者提供

在领地天屿购买另一套同样建筑面积户型的王先生，也有类似遭遇。当他向开发商质疑为什么没有赠送面积，“开发商的意思是赠送面积不能增大使用空间，给我说空调机位是送的，阳台算半个，一个很小的飘窗算送的，反正就是绕你。另一个总部说的是销售说的话，只代表销售的个人行为。”王先生告诉时间财经。



图源：受访者提供

问题是，在签署购房协议的时候，为什么没有注意到销售承诺的这些内容呢？“买房子的时候，他告诉我们合同是备案了的，都一样。销售人员把每页要签字的地方翻好，我们直接签。”李某表示，“销售对其他业主也是这样。”

“大多数都是直接签的，因为当时销售说的是反正都是一样的，格式没什么看的。”王先生也如此表示。截至目前，王先生没有收房。

此外，还有业主反映，小区车位存在变相强买强卖等问题。据悉，领地天屿项目地下车位属于人房车位，以租赁转让的形式“卖”给业主。“微型车位价格是 4-6 万，标准车位的价格是 8.5-10.5 万（70 年），远远高出南充以租赁形式出售的车位，同地段车位价格却只有领地集团车位价格的一半。”业主表示。

霸王条款?

值得注意的是，在与开发商《商品房买卖合同》补充协议中，双方约定：买卖双方均同意，以买卖合同、附件以及本补充协议所约定的条款为界定双方权利和义务的最终有效依据。……双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）所出局或签署的与买卖合同有关的任何文件，均应在出卖人通过单独加盖鲜章予以书面确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超过合同和补充协议约定的，不构成合同内容。



图源：受访者提供

此外，业主还表示，《补充协议》约定了层高不足不得追究开发商责任、误差超过3%也不能退房、所有广告收益归开发商所有等涉嫌“不平等”条律。






图源：受访者提供

业主们认为，在与领地集团签订的补充协议中，全部条例都是“针对业主权利的剥夺”，增强开发商不合理要求的协议，实属“霸王条款”，以及在补充协议的要求下，房屋合同的条例规范的业主权利被剥夺。

对此，上海申伦律师事务所律师夏海龙告诉时间财经，“霸王条款”的问题一般是指部分合同中的“格式条款”，《民法典》第496-498条对此作了较为详细的规定。站在购房者的角度，开发商作为提供格式条款的一方，应当做到以下几点：

首先，开发商应当采取合理的方式提示购房者注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，并按照购房者的要求对该条款予以说明（比如对相关条款加粗、下划线或人工讲解）；

其次，开发商不得不合理地免除或者减轻自己责任、加重购房者责任，或者排除、限制购房者主要权利，否则类似条款无效；

最后，关于造成购房者人身损害，或因故意或者重大过失造成购房者财产损失情况下开发商免责的条款无效。

在此背景下，业主们的维权之路似乎并不乐观。“上述纠纷当事人之间的法律关系为购房者与地产开发商之间的房屋买卖合同纠纷，应当首先适用《民法典》合同编的有关规定。因此，只要合同不存在无效情形，双方权利、义务就应以合同约定为准。”夏海龙认为。

夏海龙表示，现实中，售楼人员夸大其词甚至过度承诺的行为确实让人气愤，但是在有明确书面合同的情况下，购房者依然需要为自己的权利承担基本的谨慎注意义务——签字之前严格审查合同内容、签字之后遵守合同约定。

夏海龙还表示，民事合同的订立遵循意思自治原则，即“法无禁止即可为”，这也意味着一旦合同成立，基于最基本的诚实信用原则，合同双方就应当严格依照合同约定履行各自的义务。所以，购房者作为缔约一方，在签订合同过程中就应当认真阅读合同内容：比如核实所购房屋的面积、位置是否与沟通的相一致，当然也应确认售楼人员的口头承诺是否写入了合同——几乎所有的书面合同都会明确约定，非书面的其他承诺、约定是无效的——因此，如果存在合同与售楼人员承诺不一致的情况，应当及时沟通、谨慎签字。

“可以看出，一旦因草率签字导致合同纠纷，普通购房者的维权成本和难度都比较高，因此很多购房者会通过向主管部门投诉，也会通过拉横幅，甚至是在聊天群中发表不当言论来表达不满、谋求社会关注。”不过，夏海龙提醒购房者：合同违约行为的性质基本只具有经济意义，违约行为既不属于违法乱纪，甚至也没有充分的理由对违约行为进行道德谴责——因此即使遭遇开发商违约，购房者的损失也完全可以通过司法程序获得救济，切忌以过激的行为、言论释放自己的愤怒情绪。开发商作为企业，同样享有名誉权，如果购房者通过聊天群、横幅等方式表达没有事实依据的错误言论，也很有可能遭遇开发商维权。（北京时间财经 谭孜）