中产阶级如何对冲疫情下的资产贬值（南充篇）

5分钟带你读懂这个时代。

忙碌，是为了赚钱，追求更好的生活，可同样是忙碌，有些人辛苦多年却积蓄寥寥，有些人却可以生财有道，日子过得蒸蒸日上；

过去的二十年，我们身边很多人在经济周期的起伏中，读懂了规律，实现了阶层的跨越；

2020年注定是一个时代的分水岭，新冠肺炎、中美对抗……危与机并存的时代，正是实现人生跨越的重要机遇关口。那么，谁才是下一个实现人生跃升的人呢？

一、 频繁的调控，天量的货币

今年新冠疫情爆发以来，中央连续出台了一系列规模空前的刺激政策——
l 中央部门非急需非刚性支出压缩一半以上；
l 扩大有效投资，新增地方政府专项债券及国债2万亿元；
l 企业减税降费2.5万亿元；
l 金融机构向企业让利1.5万亿元
l 2020年初至5月3次降准释放资金1.75万亿元
l 按照2020年4月份的货币乘数6.55，8万亿的资金，在货币乘数的作用下理论可以放大成52.4万亿，影响力可见一斑。
频繁的政策调控背后伴随着庞大的资金流动，这不得不引起我们的思考，如此规模庞大的货币都流向了哪里？又有哪些行业或个人会因此受益？

我们都知道，资金的本性是逐利的。资金不会像撒胡椒粉式的流入每个城市，每个企业，或者是每个个体。而是非常聚集的流入少部分城市，那些优质的国企、大企业，还有本身就具备很强资产实力的个人。

也就是说，每一次货币放水，都会难以避免的扩大财富差距。在没有其他手段跟进，比如西方常用的三大税收政策：房地产税、资本利得税、遗产税，贫富差距会更加放大。
当下货币放水流入的几大方向——
1、脱实向虚，水往“高”处流

人往高处走，水往低处流，这是自然现象。而当下的货币放水后的流向，却是反其道而行，向“虚”处行，往“高”处走。
两大现象。一方面，2020年A股开户人数暴增，3月份新增189万投资者，较2月份的89.54万户环比暴增111%，比去年同期大幅提升。4月份有所降低，为164万，但也是近1年的次新高！同时，在实体餐饮业的一片哀嚎声中，白酒龙头股却连连上涨。
另一方面。今年前4个月，商品房的销售面积33973万平方米，同比下降19.3%。楼市成交大受影响之下，一些重点城市的豪宅却是连连上演排队摇号而且日光现象。
深圳，2000 -5000万的招商太子湾公寓，戴着口罩排队抢房，加推两次均日光。杭州，最贵楼盘之一，仁恒滨江园。最低价1200万/套，近千组家庭报名，中签率仅6.2%；上海，碧云尊邸均价近12万元/平方米，总价2700万起，最高总价的别墅超过1个亿，仍然出现三比一的哄抢局面……

在城市人口流入分化、区域经济落差扩大，资金避险等多重因素下，楼市分化越来越明显。核心地段的豪宅，反而会是资金重点流入的方向。
2、新一轮基建开启

经济不好的时候，基建更是拉动经济增长的中坚力量。3月份，多省份公布了庞大的基建投资计划，包括传统基建和新基建。据不完全统计，规模已超过40万亿元。
3、流向效益好的行业和企业

国企、央企，一些效益好的科技和互联网公司。这些企业在银行体系里具备很强的背书，能以更低的成本拿到更多的资金。比如在房地产企业就非常明显，央企如华润的融资成本在5%左右，大的私企如恒大、碧桂园在8%左右，那些不为人知的小企业的融资成本更是达到12%甚至更高。
其他深层次的原因，笔者不想赘述，笔者认为一旦经济开始复苏，货币流通速度逐渐上升，异常庞大的货币数量乘以较高的货币流通速度，就是通货膨胀（现金贬值）的真正开始。这一次疫情风波以通缩开始，以通胀结束。

二、合理的资产配置抵御风险
常说合理的资产配置，就是不要把所有的鸡蛋放到一个篮子里，我们应该在固定资产、股债权投资、保险和现金上分散资金。但是如此水深的行业，又岂是我等白鼠老百姓看得懂的，笔者稳健的投资原则，只投自己看得懂的，即保险+固定资产。
在本节先说说保险，只说原理，不推荐产品，互联网打开了很多知识达人学习的渠道，笔者也是通过网络学习了保险。一般保险分为寿险、重疾、医疗、投资理财（含教育）。
1. 寿险：为保障后代在成年人遇到身故后，能顺利完成学业或有基本生活保障的保险，一般是2000元/年以下，买20年，中途保险人有变故，可赔付受益人50-200万元不等。
2. 重疾险：终身认定患有保险约定病种后，先行赔付±50万元，一般是15000元/年，买20年，作为投保人保障家庭正常运转的基础保障。
3. 医疗险：患有保险约定病种后，报销式后行赔付200-600万元，一般是500元/年，一年一买，冲抵已报不足，减少患病后的家庭负担（65岁后一般不能购买）。
4. 理财险：一般不考虑，因为你算不过他。

三 如何购置优质不动资产：地段、地段、还是地段。
什么才是优质的不动产呢？笔者认为，主要体现在资产的抗跌性和领涨性。
在市场下行周期，好的地段一定是最能保值，受资产价格波动影响最小的；而在市场上行周期，这类地段也一定是率先上涨，并且涨幅最高的。
比如成都的金融城，在过去5年中，其升值幅度达到了惊人的400%以上，远超成都市同期180%的房价整体涨幅。






那么在南充，如何选择优质不动产呢？我们从决定地段的四个因素，人口稠度、经济体量和配套，来分析南充固定资产置业逻辑——
1、人口稠度:







顺庆区以1169人/平方千米位于榜首，是南充市内人口稠度最高的区域。
2、经济稠度:



顺庆区以7932万/平方千米位居榜首，达到第二名高坪区经济稠度的3.1倍！也就是说顺庆区不仅比高坪经济体量大，其经济发展质量也远高于高坪、嘉陵，是名副其实的主城核心区。
3、商业配套:





顺庆区商业配套丰富，包含了最初的五星花园、随着旧城改造而崛起的南门坝以及新兴的市政新区及白土坝商圈。
4、教育配套:



顺庆区拥有7所大学、小学52所、中学16所，聚集了南充多所重点高中及大学
小结：顺庆区经济、人口及配套均是南充当之无愧的王者，具备核心资产配置的价值逻辑。
我们具体来看一下顺庆区新房市场的表现：

1、近4年南充市商品住宅成交均价




2、宜宾、绵阳、南充主城核心地段房价对比




从上面两个图表里，我们发现了两个现象：

一、 从房价增幅来看，17年-19年，顺庆区房价以5%的年增幅平稳增长。反观高坪区，在经历17年近20%增长后，18年房价仅增长1%，进入横盘状态。而嘉陵区房价在18年出现了下跌。

二、 从房价绝对值来看，顺庆区房价属于南充主城三区最高，但是相比同能级城市（绵阳、宜宾）的核心主城区，顺庆区核心地段的房价要低2000-3000，换句话说，仅以当下的价格来衡量，南充主城核心地段的房价至少还有2000-3000的增值空间；

小结：顺庆区作为城市核心区，其房价领涨能力和抗跌能力都位居南充首位，且主城价值上升空间仍然较大！

再看看顺庆二手房板块价格走势：



可以看出，白土坝、南门坝、清泉坝三大城市核心板块在2015年至今整体经历了一波较大的涨幅，成为南充城市发展的大赢家。其中，白土坝板块二手房以150%的涨幅领涨顺庆，是目前南充市二手房价格的排头兵。
四 别只羡慕比先行一步的人
2020年已经过半，经济下行叠加疫情黑天鹅，使不少购房者的观望心理愈加浓厚。我们从成都、南充两个市场进行比较，看看当你在观望的时候，别人在干什么。






从表中不难发现，成都今年上半年土地供应量成交平稳，但土拍热情持续攀升，土地价格同比去年同期上涨近22.3%。住宅方面，住宅销售量与去年持平，销售均价大涨16%。
即使是成都，核心城区与郊县的涨幅依然不同步，甚至出现冰火两重天：

数据来源：正合股份成都市场2020年半年报

可以看到，2020上半年主城6区新房市场整体上涨27.9%，天府新区上涨13.5%，近郊5区和远郊却仅仅只有5%左右的涨幅，部分郊县还出现了价格原地踏步。





而从核心地段二手房市场的数据来看，短短1年内30-45%的资产涨幅、大幅度缩短的成交周期，更能反映成都核心地段资产的领涨性和抗跌性。
下面介绍下南充市场，我们先回顾一下南充的土地市场都有哪些“主角”：



可以看到，南充在主要地级市中，吸引全国性开发商进驻数量最多！良好的城市区位、开放的营商环境、日益变化的城市面貌，使南充成为开发商在成都以外开拓市场份额的兵家必争之重镇。
而商品房成交方面，今年1月下旬，南充住宅成交几近停滞。2月各售房部纷纷关闭，成交量更是创下新低。3月随着楼市复苏，购房补贴政策的跟进，南充主城区以5795套的新房销量创下新高。4、5月继续走高，月成交量连续两月突破8000套。
值得注意的是，超过5000套的月成交量已有十年未见，2020年却连续出现三个月，分别是3月5795套，4月8402套，5月8247套。
也就是说，在疫情肆虐的上半年，南充主城区的新房市场不仅远超去年同期，更是已经达到2015-2017年各年的全年销量。



看完数据我们发现，在疫情期间的上半年，南充已经卖出了接近去年全年的量。除了政府的积极补贴刺激购房者消费外，更多还是南充人对近几年城市发展的信心越来越足。
而对于一个区域的发展而言，信心，比黄金更重要。
最后，我们看看南充未来的房价上涨动能：
1、 南充临江新区获批省级新区，新区规划面积398平方公里，空间范围包括南充市顺庆区、高坪区、西充县所辖的16个乡镇，作为继成都天府新区、宜宾三江新区后第三个获批的省级新区，南充临江新区的发展主要依托顺庆区雄厚的产业、人口和配套，临江新区对顺庆核心区域的价值支撑将更上一层楼。
2、 随着成都市限购、限价升级，更多的发展商和投资者将把目光从成都转移到南充等重点地级市，原本计划置业成都的南充购房者也会回流，南充市场在下半年上涨概率加大。而白土坝、南门坝这类城市核心区必将成为南充各区县购房者配置优质不动资产的首选。
最后的总结，适当配置保障保险，在自身经济可承受范围内用好资金杠杆，快速配置核心地段的优质不动产，是本轮经济周期中实现人生阶层跃升的基本准则。
望疫情快速扼制，资产只会垂青愿意接触他的人！(作者：华东16)