在三四线城市，例如南充，我们买房时逻辑究竟是什么？

买房，到底买的是什么？带着这个疑问，我问了很多身边的朋友以及群里的粉丝。有人说买的就是一个家，快结婚的姑娘说买的是幸福，有人说买的是生活，买的是圈层，买的是金融属性，买的是教育资源……


在这么多人里，有人信奉地段，也有人说长期看人口，中期看土地，短期看金融。总结过去20多年来中国房地产改革经验，这似乎已经成为了一种定律。





△图片来源于网络


那么到底买房的逻辑是什么呢？带着这个问题，我们回归到大背景环境下，在“房住不炒”政策的紧箍咒下，房子正在慢慢回归到它理性的居住属性。


对于这个话题，小九凭借自己在这个行业偷师学艺两年时间的经验，来说一说自己的看法。先讲好，不针对任何楼盘也不讨好任何楼盘，这只是代表我自己的个人看法。


买房逻辑一：地段



三四线城市买房，地段永远处于第一位。当然，许多三四线城市有许多假口岸，假地段需要甄别。例如许多中心城区在售项目，周围除了老破小，除了交通较便捷一点，无教育、无医疗，除了房子是新点，其他都是旧的，这就是我们俗称假地段。


什么是真地段？这一点就要回到前段时间咱们写的有关“一江两岸价值”与“城市中轴线”这个话题上来了。要找到一个城市的真地段，就得先找到城市核心资源与城市中轴线。





△滨江北路一段


南充最核心资源当然是嘉陵江，嘉陵江才是南充最核心的资源，城市中轴线在哪里？最核心的资源在哪里城市中轴线就在那里。还是坚持以前的观点，南充现在的城市中轴线在滨江大道。原因无他，最丰富的城市级配套均在这条城市中轴线上，包括城市首脑所在。


目前，在滨江大道上的主城区新建楼盘有滨江学府、蓝光·逸城·天空之城以及CBD天境。


买房逻辑二：安全



当区域范围锁定之后，买房逻辑二就是如何在安全的前提下选择楼盘。如果不安全，其他的一切都是空谈。那么何为安全？除了看这个项目是否是准现房，还可以关注开发商的企业负债率（某查查APP可以了解企业相关信息）。


当下中央出台“三道红线”政策，几乎是严格掐住许多房企脖子，三道红线由红转绿唯有销售回款，在利润与保命二选一情况下，必须是保命，即便是亏本销售回款；房企看重的是现金流，除非这家房企不贷款，不借一分钱，完全靠自有资金开发，那么肯定是重视利润率，而不是现金流。那么重视现金流，为了保命，亏本销售也在所不惜。





△图片来源于网络


很多粉丝都在说，目前南充烂尾项目太多，在项目亏本销售的状况下，如果这个不烂尾，是否会在建筑质量上有差别呢？如果买了房，入住后2-3年萌生转让销售的想法，那还不如不买。


所以在买房逻辑里，第二个逻辑就是选择项目，选择一个安全的楼盘至关重要，在这个时候不是看外表，而是看内在，看该项目房企是否健康良性，是否有合理利润，一般情况5%内利润算合理利润。


目前在南充开发项目的上市房企不少，随便一查都能看到他们的资金流状况，当然，也可以适当考虑那些没有任何负债的小型房企，如“中润恒远”等。


买房逻辑三：资源



锁定区域楼盘后，对比周围配套资源：教育、医疗、交通、商业、城市级配置。老年人有句话说得好，“你埋头走路的时候还是要抬头看路。”


首先，我们可以看这个区域内是否有新的规划增长价值驱动力，例如燕儿窝中央商务区、荆溪水城、国际会展中心。其次，在项目1.5公里范围内拥有一切资源都还是蛮不错的。





△燕儿窝


当然，具体权重倾向某一点，取决于购房的你。目前燕儿窝这个片区还是比较优质，不仅在1.5公里范围内拥有众多资源，相关部门对于的规划也是让它具有再次增值的驱动力。


买房逻辑四：适合面积



大多数在买房的时候都会说，买房的时候一定要好好看户型，对于这一点小九经常开玩笑说“我入行这么久，还不是很会看户型。”为什么这么说呢？因为目前新开发项目户型都不差，市场一般户型就两种，一种横厅、一种竖厅，就看购房者属于什么段位的购房群体。


按照这两年接触的客户群体，大概给你们罗列一些面积区间，敬请对号入座。刚需：70-90㎡；刚改95-130㎡；再改140-200㎡；TOP置业200㎡以上。对于南充这种主流刚需与刚改的城市，70-130㎡为市场主流，实际上主要集中在85-105㎡，经济实力较强的家庭已经选择在重庆、成都等一线与新一线城市置业。





△图片来源于网络


对于选择130㎡以下的客户群体，选择户型还不如说是在选择产品类型，是选择高层，还是小高层，还是洋房。小九的某位粉丝就特别偏好高层，特别是2梯4户。他认为这类产品优于2梯5-6户，可以保证视野，小高层与洋房几乎毫无私密可言，因为楼间距太小，自家说话邻居也能知道；有的粉丝就偏好洋房，认为房子矮才能给她安全感。


对于这点，小九只能说萝卜青菜各有所爱，只要项目产品能保证私密性与宽楼间距，选什么都OK。


买房逻辑五：配置细节



看楼盘配置，很多人只着重看小区配套功能。但是在这里，小九认为所有的配套功能都存在后期运营，运营就需要钱，例如游泳池、健身房、会所等等，但是这类场所靠一个小区的业主数量就能支撑其经营吗？我想，大多数都是不能的，只能对外开放才能让其正常运营，那么对外开放就属于社区商业配套。


所以，看楼盘配置方面，开发商大佬告诉小九，还是得更加看重自己小区或房子配置。例如：电梯品牌、门窗材质类型、防盗门及指纹密码锁、防火门类型、小区园林绿化，这些细节能够看出一个楼盘打造上是否偷工减料，同时也才是一个小区真正品质存在。





△图片来源于网络


圈内传过一句话，一个商场做的好不好看卫生间打造的是否精致，同样一个楼盘小区打造的好不好，那么看地下室停车场是否大气美观。至少地下室墙面顶面亮、白，地面环氧地坪漆，地下室入户大堂精装亮堂。这些才是买房逻辑五，这个项目的房子是否值得购买，通过配置、细节就能看得出来。


买房逻辑六：个人经济



满足以上五个条件后，最后都会落在一个字：“钱”上。经济实力情况好，选择喜欢的户型、好的楼层视野与朝向，毕竟买房也得买一个喜欢与高兴。如果经济实力相对弱一点的购房者，可以考虑7楼以下或者25楼以上，因为通常情况下较低楼层与较高楼层价格往往相对温柔一点。





△图片来源于网络




对了，能按揭就不全款，大家都来这个世界上奋斗了这么久，贬值速度都是看到的。房贷是目前商业贷款里最便宜的借贷资金，能够贷款30年，一定不贷款20年。不要问我为什么，因为都是在拿时间换空间，当过去五年，你就知道我为什么这样讲。


好了，以上内容就是小九答应你们的关于买房的逻辑性文章的正文，仅代表个人观点，天气这么热杠起来上火。当然，欢迎你们在留言板发表更精彩的言论！