并非危言耸听：从人口普查视角，看四川境内有房价下跌风险的城市

距离第七次人口普查数据公布已有数日，作为10年一次的统计大事，人口普查对区域经济发展的总结以及未来趋势的预测都有非常重要的作用，对房价走势亦然如此。

根据四川公布的第七次人口普查结果来看，全省常住人口较第六次人口普查结果而言，增加了300余万人，增长率4.05%，年平均增长率0.40%，落后全国平均水平。



从21个地市州来看，分化现象也非常明显。成都常住人口突破2000万，占四川人人口比重也由18.8上升至25%，人口集中度进一步提升。但反观其他部分地市州，情况就不那么喜人了，暂不考虑全省平均增长率，仅仅按照人口占全省人口比重来看，下降的地市州就有：自贡、攀枝花、泸州、广元、遂宁、内江、乐山、南充、内江、眉山、宜宾、广安、达州、雅安、巴中、资阳、阿坝、甘孜。基本上占据了全省绝大多数地市州。

众所周知，人口是影响房价的重要因素，人口下滑必然会拉低房价整体水平，上述地市州虽然均出现了比重占比下滑，但毕竟是受成都影响，其中包括凉山绵阳、宜宾、广安在内的地市州人口还是保持了绝对的增量。但有增必然有减，例如上述地市州中的巴中，常住人口就减少了57.35万人、遂宁减少43.83万人、资阳减少28.58万人、自贡减少18.9万人、乐山减少7.5万人、雅安减少7.26万人、攀枝花减少0.19万人。



上述几个地市州面临的直接情况就是人口的净流出，需求端的疲软会直接影响对房地产市场的需求，进而拖累房价。

除了人口水平，影响较大的还有年龄构成。老龄化、低生育率都将直接影响购房需求。从全省21个地市州来看，60岁以上占比较高的地市州有：自贡、绵阳、德阳、泸州、广元、遂宁、内江、南充、眉山、乐山、广安、达州、雅安、巴中、资阳。其中比例超过25%的有资阳、南充、内江、遂宁、自贡，这样高的比例意味着每四个常住人口中就有一个老年人，老龄化水平已经和日本持平。



人口老龄化最大的影响是房地产需求端直接减少，缺乏了娶妻生子及自住的购房需求，房价如果一味地靠供给却缺乏市场买单，价格自然是难以持续下去的。

如果按照人口老龄化、人口数量的角度、并结合当前地市州房价水平来看，以下几个城市可能会有房价下跌的风险。



以上图21个地市州2月份房价水平来看，价格较高的有甘阿凉、绵阳、宜宾、德阳等地市州，除了三州地区外，其他几个地市州的整体房价水平基本与其经济地位相匹配，当然也与其人口数量息息相关。

不过需要注意的是包括遂宁、广元的高房价与其本身的实际情况（人口、老龄化）并不匹配，尤其以遂宁为例，在人口净流出的背景下，房价还处于高位，这样长远来看，房价缺乏支撑基础，有下跌的隐患。

除此之外， 作为人口流出较大的巴中以及区位较为偏远的攀枝花，尽管房价处于低价，但下降趋势似乎难以避免。在分化的背景下，这些地市州房价不但难以上升，还面临进一步下跌的可能性。

并且，这些地市州由于人口的缺乏，二手房市场交易中老旧房源的交易极有可能面临停滞，大量的老破小销售无门将成为常态。

这样看来，在下一个十年里，在这些城市高价购入房源除了满足自住需求外，想要投机倒把将变得异常困难，除非拥有特殊的区位及政策优势（如三州及成都周边地市、区域中心城市外），其他地市州将在分化的背景下，迎来房价的进一步下跌。

不过这也并不是坏事，在房价成为年轻人避孕药的当下，低房价带来的幸福感也是无可取代的，人口回流、躺平潮的到来，给了众多年轻人回乡置业的多样选择。

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