南充最新购房攻略！揭秘开发商不会说的秘密

人的一生，置业最少会有2次。第一次是婚前，大多都会选择刚需房，待婚后或者养育2胎后，会选择入手改善型住房。

那么，应该如何去分辨这个楼盘是什么属性呢？怎样才能避免踩进伪改善的坑呢？

在小编踩盘的时候，我们会去售楼部收集关于这个楼盘的各项资料，如品牌、面积段、产品类型、车位比、规划设计、价格等，还会在楼盘周围仔细探究它的配套资源、交通条件、生态资源等，甚至还会厚脸皮去访问住在周边的已交付楼盘业主的感受。待楼盘进行到一定程序的时候，小编还会探究楼盘的工程进度以及装修等。

这些，是我们踩盘关注的重点，也是我们去分析这个楼盘属性的关键点。

今天，小编“冒死”在这里跟大家讲大老实话，教你们如何选房。




首先，我们要明确，官方对一个楼盘的定位是没有强制性规定的。在我们民间，大家一般会简单粗暴的用面积段来区分。

一般来说，95㎡以下的都是刚需住房，95㎡~140㎡是首次改善住房，140㎡~200㎡是再次改善住房，200㎡以上的就是TOP置业了。实际上，200㎡以上面积段的南充没有，能入手140㎡~200㎡楼盘的南充人，已经算是大富人家了。




接下来，小编再从规划设计这一块的细致点，教大家如何避开伪改善盘的坑。

刚需楼盘：面积集中在95㎡以下，户型一般来说是以套二为主（但是还有更多95㎡以下做套三户型，已经属于刚需中的刚需，简称“极刚楼盘”，这种楼盘很多开发商还给客户借首付款），基本上能满足5年以内的居住需求。

楼栋以高层为主，容积率在4.0及以上，梯户比在2T4以上，大多为2T6户、3T8户（2部电梯4户人改善、2部电梯6户人刚需、3部电梯8户人极致刚需）梯户比越大，容积率越高，容积率越高居住舒适度越低。绿地率一般在30%左右，楼栋布局以半围合、行列式为主，甚至有的楼盘布局杂乱，有的户采光堪忧。




△示意图：来源于网络

改善楼盘：面积段集中在95㎡-140㎡，至少都是套三，满足5年以上居住需求妥妥的。这种楼盘，一般都是以低密度楼盘为主，有的改善型住房还存在小高、叠拼等别墅产品。南充有不少楼盘都称自己为改善楼盘，它们其实还欠点火候。

比如，有的楼盘说自己的容积率是2.5，单纯从2.5的容积率来看，也许这个楼盘可以算成一个改善楼盘。但是，我们要注意它的产品类型，如果这个楼盘有洋房与高层的话，高层的容积率其实是可以高达3.5-4.0的。在这种情况下，这样的改善楼盘其实就是伪改善了。




△示意图：来源于网络

豪宅：既然是豪宅，肯定就是看起来就让人想说“哇撒”的楼盘。如武侠小说里面门派还分一梯队大门派、二梯队大门派后，豪宅也分为入门级与顶级。

入门级，就是指注重建筑指标的豪，披上文化大旗，却并没有对传统文化礼序有应该有的尊重。而顶级豪宅，则注重时代传承，或许它的建筑豪宅指标没有那么高，但是它承载的精神内核与人文底蕴，所占据的社会资源、自然资源可以用独一无二来形容。




△示意图：来源于网络

首改楼盘即将成为南充住宅的主流，一般来说以套三为主，建筑面积不低于95㎡，容积率不超过3.0。

如果看到这里你还没有明白刚需和改善的区别，小编可以简单概括一句：刚需与改善的区别总的来说就是在单位面积投入的成本不同，刚需居住体验感差，改善居住体验好。

刚需VS改善

同样100亩地，改善住了1500个人，刚需也许就要住3000个人。

同样是房子，刚需也许只有一面采光，改善就是户户多面采光。

同样是配套，刚需5年后还是比较冷清，改善周围早已享尽繁华。

同样是物业，刚需进进出出无人问津，改善则要刷卡刷脸门禁森严。

同样是2.8的容积率，刚需盘的高层容积率或许已高达3.5-4.0，改善盘就是实实在在的2.8。

同样是电梯，刚需就是2T6甚至3T8，至少有6户人家在使用。改善的话（首改一般都是2T5、2T4，再改就是2T2、1T2），甚至只有一户人使用。




△南充某楼盘2T4楼层平面图

同样是楼栋与楼栋之间，刚需楼间距就比较近，一眼都能看到对方，没有私密性可言。改善楼间距较宽，保护了彼此之间的隐私，安全又放心。

同样是楼盘配置，刚需甚至用的是国产2线牌子电梯、隔普通塑钢门窗、普通玻璃，改善就是用的国际大牌电梯、隔热降噪断桥铝门窗、保温又隔热的环保玻璃。

同样是绿化，刚需就不会在这里投入太多，植被单一缺乏观赏性。改善就会在绿化这一块投入较大的精力，植被种类不仅多，还拥有各种功效，如防尘、降噪等。甚至有的开发商，还会花很大的心思，把小区打造得像个植物园一样，给业主愉悦的居住体验。




△改善盘的三居室，看起来就舒适：来源于网络

同样是三居室，刚需盘或许会让你觉得转不开身。同样都是主卧，或许刚需盘只能放一个1.8x2.0的床，没有床头柜，而改善盘则能放下2.0X2.2的床外加床头柜。次卧更不用说了，刚需盘一般都只能放一张1.2米的小床，孩子长大了以后生活会更不方便。所以说，改善盘更能让人觉得舒适。

看了这些，想必大家都能总结出一个道理：哪个楼盘占用的资源越密集，哪个楼盘的定位就越高。

如果，置业者给自己的定位是刚需客，就不要去抱怨8000元/㎡+的楼盘价格高，这些楼盘的定位大多都是改善盘。

现在，南充楼市已慢慢步入首改为主流的阶段。因为，纯刚需楼盘面积套型太小，如果家里是父母、夫妻、小孩同住的话，至少是5个人，现在又倡导生育2胎，6个人居住在小三房或两房，降完全没得居住体验感。而且，子女长大后，生活会更不方便。




所以，户型面积更大、配套更为完善、交通更为便捷、拥有较佳居住体验感的首改应运而生，也就是咱们口中的首改盘。

首改用户在购房的时候，不仅是粗暴的追求表面上的物业升值、居住体验，他们会越来越注重背后更深的购房逻辑：房产对资源的占用。

如果一个房子，只有几面墙+墙中间的那堆空气+稀稀拉拉的花草树木+“画大饼”，它就只能是供人栖身的极致的刚需房。

但是，当它还占用了周边不错的教育资源，交通比较便捷，配套比较完善的时候，还对其投入了更多的建筑成本，令人占据了更高的土地资源。那么，它就能上升为首改楼盘。




当它再占据更多的资源，比如使用更好的材料，拥有很多绿化，使用更为先进、与众不同的设计理念，还包含大量隐性资源的时候，它就是改善楼盘。

加上上面这三点，当它还拥有不可复制的绝版资源的时候，它就具备了豪宅的气质。如果更进一步，拥有自己独有的文化内涵，它就是准豪宅。再往前一步，如果豪宅占据了世间再无的社会、自然资源，它就成为了顶级豪宅。这种顶级豪宅，已经是收藏品一般的存在，有个比较极端的例子：故宫。

那么，学习了这么多，你们知道如何给自己定位，找寻适合的房子了吗？小编知道现在南充的首改住房有几个好的，想知道的私聊哦。