悬爷评楼盘：龙湖江与城

来源：凤凰网房产

快周转高负债时代，没有完卵，自然也包括很多昔日以产品和服务见长的开发商们。龙湖这几年江湖口碑下降的厉害，尤其是去年年报会上湖南业主找吴阿姨哭诉维权的梗更是火遍了全国。起码在我看来，昔日宋卫平嘴里中国最会做产品的开发商只有一个半的言论，现在已经是个屁了。估计还有半个，是他现在的蓝城。这次去看了三岸新项目，龙湖的江与城，谈什么产品不产品的，意义不大，和恒大万科碧桂园基本可以归为一类。当然，卖点依然还是有些的，请听我细细道来。

和众多折戟邕城的开发商如出一辙，龙湖在南宁的第一脚也不咋好。第一块地选在了兴宁东的二塘村里。地段烂也就算了，再加上之前那个喜欢骂街的营销总得罪了大半个南宁的媒体圈，直到一年多后的今天，一个三五十亩的小项目依然有货。龙湖的产品力，龙湖的营销力，服务力，基本在这个项目没有得到任何的展现。

第一脚砸了没事，还有第二脚，第三脚嘛。龙湖江与城，就是龙湖在南宁的第二脚。而且，营销团队也换完了，值得拭目以待一下。

三岸的江与城的地块，也是坊间一桩颇为有趣的江湖趣谈。本来地块一出来，新城商开就盯上了，满心以为这里能起一座未来的仙葫武月广场，结果没呈想，半路杀出一双黑手套，硬生生的就把地拿走了，后来我们跟重庆的兄弟站一盘根，压根没听说过银河这公司。新城商开也很尴尬，只有把本都招好的商业总，派去兴宁武月看场子了。甭管啥黑手套白手套，最终地还是由龙湖拿到手里操盘了。各中咋分钱，这就不是我们这些平头小民可以知晓的了。



地段

三岸，2019年2020年都是南宁的网红片区，毕竟有房地产屎以来，南宁上次一股脑整一片区还是东盟商务区那会。今年，三岸所有的未开发土地基本将销售一空，而项目，最多也就是三五年内都将全部面市乃至交付。这个地方，说好不算好，毕竟已经是仙葫的一部分了，尤其一路之隔的马路对面，还是挺多天地楼自建别墅和各种廉租房小区的。但说坏也不算坏，毕竟是凤岭南路路边，毕竟是离东盟商务区也就十分钟车程的地方。毕竟，是城市里江北岸最后一大片地了。下一片地，在五合大学城了。

从居住乃至投资角度来看，这个地段在早期12000时代还是颇具投资价值的。毕竟后期土地都拍到13000了，是要奔着2万+卖房才能回本的。从目前来看，因为有集中的商业中心，有相对不错的小学中学等教育配套，这个片区依然有比较稳定的价值所在。因此，无论是刚需还是投资，依然可以下手。当然，后期真的卖到20000+了，就别当投资玩了，住住还行。广源那个买一送一的小户除外，毕竟它还送一层。

江与城的地块在三岸首盘，老冤家新城悦隽江山的后面，离江边隔着3块地。所以，江景什么的就别想了，散步去江边倒是不远。商业地块临凤岭南路，住宅组团不靠路，倒是还好，少了声音和粉尘的影响。



产品与设计

该项目地块在出让时就有着颇为详细的技术指标要求，如：

容积率＞3.0且≤3.5（其中住宅容积率≤1.715）；各类建筑面积分别占总计容建筑面积的比例为：商务5%-10%、居住45%-49%、其余为零售商业。建筑密度≥28且≤40%；绿地率≥30%；建筑高度≤100米，东高西低、北高南低。公共服务设施规划要求：9班幼儿园建筑面积≥2481㎡，用地面积≥3780㎡，室外活动场地面积≥520㎡，选址应独立占地，且与市政道路相邻，幼儿园建成后需无偿移交政府等等。

从实际产品面市来看，目前其MALL的部分大约10万平米上下，既所谓的龙湖天街。去逛过重庆的人应该对这个产品比较了解，类似新城武月或者各种安吉江南万达，区域商业中心的类型。各种东南西北城天街，是重庆比较好逛的系列商场之一。单从商业角度而言，天街的出现弥补了整个仙葫片区乃至邕宁五合一线没有任何大型商业配套的历史。从一定角度上说，也取代了万达茂在仙葫人民眼里至高无上的位置（毕竟还要过江）。自然而然，也替代了土鳖的东方广场和人人乐（毕竟谁都愿意逛点好的）。

未来，这个区域小商业中心的人气自然不会太差。在我看来，也是未来龙湖江与城项目最大的卖点。当然，我是不逛的，我还是去航洋更方便些。当然从实际定位来看，它对凤岭南北也具有覆盖性，它也不需要。

住宅组团在商业中心南侧，类似幸福里未来会有直达通道进商场那种，这点还是蛮方便的。傍晚或者周末无聊，带着老人小孩逛逛商场蹭蹭空调，挺美。住宅组团为一个围合式小区，容积率还是挺舒服的，最高1.715，限高100米（最多33层）总共8栋楼11个单元，1180户人家。蝶式楼体，2梯3，2梯4类的产品。产品户配以中小面积套型为主，走量产品，主打刚改类。以我这种有深改需求的，大抵没有合适我的面积。



户型

项目主推户型为95平三房,115平四房,125-130平四房。通常下，如果开发商不偷面积的话，这类30多层蝶式的产品公摊一般都不低。95三房115四房这种产品，都难免是客厅不宽卧室不大。经实地看来，也的确如此，户型设计很主流。这个主流说的是符合外来开发商们打死不偷面积不做产品改良的主流，也就是很平庸的设计，容易过规划审批。其实这也是可以理解的，毕竟出来乍到，跟地头蛇们没法比，还是安全过批为第一。



95㎡户型



115㎡户型



125㎡户型

几个户型看下来，除了各种紧凑之外（包括阳台也很紧凑），没什么明显的缺点。但也的确谈不上有什么让人眼前一亮的设计概念。哦，忘记说，这个项目是精装交付，精装标准也很“主流”，不用太有期待。

配套

前面说了诸多的不好，这段就比较关键了，说说关键的好，无与伦比的好，独一无二的好。那就是，作为仙葫，三岸，邕宁，五合未来的商业中心，未来这里的确人气还是会相当不错的。各种吃喝玩乐购，那还是很方便的。而且，项目隔壁就有学校地块，开泰路小学开泰路中学这类教育配套就在自家门口，也算妥妥的“学区房”了。

邕江也是个卖点，江滨公园溜溜弯，还是不错的，这个配套也绝无仅有是吧。还是略让我们这种三塘人民羡慕的，当然，也仅仅是略有羡慕。

结语

江与城这个第二脚项目，依然算不上龙湖的代表作，但起码比第一脚强很多了。目前据说首开价是12000绑个车位样子，在我看来属于绝对的良心价。毕竟一年多两年前新城开盘也这价，毕竟隔壁的地都卖到13000了。

所以，在悬爷看来还是强烈推荐购买的，12000你告诉我你还能住青秀区哪里？你还能江景哪里？你还能买那个一级品牌一级物业的改需小区？

前提是，你不太嫌弃这个户型紧凑，不太嫌弃学区不顶尖。比较看中商业配套生活方便，比较稀罕江景又有点点穷。毕竟，龙湖在三岸还有不穷的选择，一线临江的小别野（真正值得看看的是这第三脚）。这个，咱们下回分解！

车位25w？

是的