阆中市购房补贴将延长到2017年3月31日

为认真贯彻落实中央“化解房地产库存”的重要精神，以及2015年7月出台《阆中市关于加快推进新型城镇化促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，加之受降低首付比例和契税、营业税征收标准政策刺激，我市房地产市场交易活跃，房屋交易量价齐升，房地产市场处于活跃的政策消化期。随着五大战略机遇的不断深化实施，我市的生产生活环境将不断优化、人口将不断聚集，房地产市场健康稳定的发展格局将会长期持续。

一、一季度工作取得的主要成效

2016年一季度商品住宅成交共3612套36.3万平米，销售总额13.97亿元，同比分别增长34.33%、41.02%、35.63%;二手房屋买卖410宗，3.75万平米，同比分别增长3.54%、5.04%;共受理按揭贷款1829宗19.06万平米，同比分别增长77.23%、89.84%，环比分别增长36.19%、39.94%;截止3月29日，全市共审查通过发放财政补贴3370户，安家补助资格申报共6户，其中1人为省劳模、另5人为特岗教师，，落实补贴资金达6249余万元。

二、存在的主要问题

(一)新政执行时间偏短

根据阆府办发[2015]21号文件精神，鼓励市内外购房者在7月1日—2016年3月31日期间购房享优惠享补贴，以达到企业去库存，购房者实实在在享受让利优惠，但我市大量家庭成员都外出打工，春节才返乡，单从执行时间来看，部分潜在购房者还未对房产新政了解透彻，就又要外出打工更谈不上看房、选房和买房。

(二)公共配套不到位

“居者有其屋”即居者不但有其屋，同时还需要完善的配套设施、综合服务、性能齐全以及舒适优美的空间环境。近些年，随着人民生活水平的不断提高，购房者越来越重视与生活密切相关的配套设施，即以基础设施、商业、交通、服务网点、普通会所及文体设施为主，满足业主生活和休闲的基本需要，但从目前来看，项目建设与配套工程不能同步完成，使业主不能如期入住而违约造成赔付的现象屡有发生，给企业的形象、产品的销售以至企业的效益带来不良影响。

(三)还房冲击市场

我市拆迁还房面积约500万平米，平均还房每户约3-4套，导致大量的还房以远远低于商品房的平均价格进行对外销售，从而刚需消费群体减少。

(四)开发总量过大

2015年在商品房销售疲软和项目建设速度加快的双重作用下，随着新区一些较大项目的动工建设，我市房地产投资增幅明显回升，但房地产市场总体呈供远大于求、供求不均衡的现状;截止2015年底取得预售许可的项目还有150万平米商品房未销售，目前BT项目取得的土地还有几千亩未开发建设，存在潜在的库存。

(五)人口红利减少

一是我市相关产业不发达，就业率偏低，人口外出流动现象严重;二是我市人口老龄化现象严重。由于人口红利的减少，人口结构的变化，导致购房需求降低。



三、面临的困难与挑战

(一)、购房补助执行时间短，可能引起“断崖”效应。根据阆府办发〔2015〕21号文件规定，政府购房补助政策将于2016年3月31日终止，如果开发企业不能及时填补补助资金的空隙，致使房屋实际成交价上涨，购房群众的观望情绪必然急剧增长，从而造成房屋交易量的急剧下跌，将在房产销售市场引发一场“断崖”效应。同时，由于我市购房主力军是常年在外务工人员，根据以往经验，务工人员的选房周期普遍在半年以上，购房优惠政策的终止必然打乱这一群体的购房计划，从而给房产销售市场带来冲击。

(二)、全市开发项目存量大，房产市场日趋低迷。根据统计，我市近5年以来城区商品房建成总量超过1000万平米，可满足30余万人的住房需求。同时，由于新区配套功能不完善，相关产业吸纳能力有限，人口外流现象严重，人口红利逐渐减少，房产销售市场前景不容乐观。目前，全市商品住房存量达到150万平米，加之受大量还房入市影响，新区实际房价普遍跌至每平米3500元左右，房产销售市场日趋低迷，市场因素在一定程度上抵消了房产新政的刺激效果。

(三)、开发企业普遍缺资金，难以承担降价压力。去年以来，我市房产项目普遍资金困难，云天新里程、万福世家等项目甚至一度因资金链断裂而停工，政府购房补助政策对提升项目销量、缓解资金压力起到重要作用。购房补助政策终止后，开发商要维持现有销量势头，确保项目资金及时回笼，就必须自身承担政府补助金额，降低房屋售价。由于当前我市房产开发项目的土地出让时间集中在前几年的地价高峰期，项目开发成本较高，如果房价进一步下降，则开发企业的利润空间将进一步压缩，项目资金压力将进一步增大，可能导致大量房产项目停工甚至烂尾。



四、下一步建议

(一)延长房产新政执行时间，可放宽到2017年3月31日。

(二)鉴于城市新区存在的房产开发进度快于市政建设进度，影响房产市场发展的问题，要进一步加快七里新区城市基础设施和市政配套设施建设进度，重点完善房产开发项目周边的市政道路、休闲设施、购物消费、就医、就学等配套功能，为房地产市场营造良好的环境。

(三)鉴于过去城市开发造成拆迁量过大，大体量的安置还房建设和入市给商品房市场的健康发展造成较大冲击，为此，要进一步控制城市开发所涉的拆迁规模，避免大拆大建、保障商品房的市场规模。同时，加大拆迁货币化安置力度，对被征收人到市场购买商品房给予一定的奖励，力争将货币化安置推广为主要安置方式。

(四)鉴于我市房产存量过高，在建房源规模较大，为保障房地产持续健康发展，要进一步优化商品房开发土地供应结构，适度放缓供地速度，尽量化解现有库存，一是可通过在BT项目取得的土地上修建拆迁还房;二是要引导未开发房地产用地转型利用，用于棚改、公租房及国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

(五)政府要着眼贯穿实施好城镇化与城市化、功能规划与远景发展、产业布局，都要以人口变化作为参数来考虑，围绕人居与人聚这两大空间要素做文章。