三年再回首：烟台的南部新城到底有多火

2013年，新浪乐居顺势举办了一场南部新城房地产发展论坛，主题定为“挥师南下”。到场房企一致表示南城潜力无限，要团结起来，共同推动区域价值。

那一年，青烟威荣城际铁路还在建设中，五横四纵的交通体系也让南部新城成为烟台的“黄金十字架”。房价六年内翻了两番，政府的规划更是赋予了南部新城城市副中心的发展机遇。房地产发展速度远超其它板块，新盘不断涌现，承载了被主城区高房价挤压的刚需客，也推动了芝罘区成交量持续走高。

时隔三年再回首，南部新城仍作为主城区刚需及首改客群的聚集地，房价也上涨了500-1000元不等，但前期规划并没有太多的落实，商业配套、板块环境也未有太大改观，区域发展潜力依旧大，却尚需年日……

南部新城部分在售楼盘及价格



黄务立交桥南部分在售楼盘及价格

十余年漫漫发展路 南郊终变南城

30年河东，30年河西。

近些年，烟台市政府提出了东进西扩和南拓的发展战略，范围包含黄务、世回尧、卧龙经济园区在内的南部城区，正逐渐由城市郊区向中央商务副中心转型。从2000年逐步开始的旧城改造，到2005年大面积的旧城改造，再到2006年柏林春天等房地产业的大量涌入，以及2007年通世南路、青年南路、机场路三大城市主干道的建设开通，南部新城逐渐进入购房者的视线。

虽然南部新城是近几年才发展起来的新区域，经济实力无法与老城区商业圈相比，但拥有稀缺山景资源，发展空间广阔，潜力巨大。区位优势明显，位于六区中心交通发达环境优美，是城市向南拓展的纽带。交通条件也不断优化改善，南城生活的时间距离将逐渐替代空间距离，有利于拉近购房者到南部新城居住的心理距离。

目前，板块在售楼盘约30个，承载了主城区的刚需及首改客户。房价由十年前的2000元/平，到2013年的翻两番，如今大高层产品的价格在6500-6800元/平之间，洋房约8000-10000元/平。

2013年南城楼市步入鼎峰 七宗土地成交

2013年，烟台住宅市场全面复苏。土地市场供求量大幅上升，供应量总建面1708万平，环比上涨152%，成交总建面1442万平，环比涨129%，呈现明显反弹趋势，整体市场回暖是土地市场反弹的主要原因。

芝罘区当年成交土地15宗，其中七宗位于南部新城。市场也涌现了多个新盘，如保利紫薇郡、金象泰吉祥家园、朗郡、富春山居等。作为南城唯一一家央企入驻，保利的到来进一步拉升了区域价值，低密洋房产品也带动了整体房价。

在2013年市场总结中，芝罘区表现优异，供求量均位于六区之首，南部新城的成交量又领先于其他版块。在芝罘区成交套数top5中，南部新城三个刚需盘桦林颐和苑、康和新城、山水龙城位于前列。

到了2014年，伴随着楼市步入调整期，烟台土地供求也大幅下滑，芝罘区的土地成交量由13年的374万平降至19万平，仅南部新城通车路一地块成交，即目前在售的逸城山色项目。尽管市场供求双双下滑，但芝罘区成交仍持续领跑，全市销售排行榜中，南部新城山水龙城与紫薇郡入榜，分列第五、第九名。2015年，烟台土地市场表现依旧冷淡，南部新城成交四宗地，主要以旧村改造为主。

从现在来看，2013年是南部新城房地产发展的新里程碑，无论是土地市场还是住宅市场，无论是政府规划还是市场声音，均达到了鼎峰。

去化速度放缓 好产品几近售罄多盘尚在顺销

伴随着土地供应量的减少，南部新城新盘寥寥可数，仅有红星国际、逸城山色、毅德城等。但业内反应，南城并不缺地。回顾这两年出让的地块，要不因为投资方撤资导致停工，要不就是企业没有信心不敢入市，还有的因为是旧改，手续尚在办理中，如上车门、姜家疃、东林等，但国字开发商还没有入驻。

整体看，目前在售的楼盘基本跟三年前保持一致。除个别楼盘房源较少、产品质量受追捧几近售罄外，多数楼盘尚在开发售卖中。在售项目以大盘为主，开发速度缓慢，同质类产品较多，市场竞争压力大。同时，有些项目为本土开发，旧村改造，证件延期，甚至质量不够有保障，导致购房者望而却步。

截止到去年年底，据克而瑞统计，在芝罘区北岛幸福、只楚、中心、南郊四个板块中，南郊板块库存量最大，为70万平，去化周期两年多，落后于北岛、中心板块。而在2013年底时，南郊存量大概是43万平，去化周期却是板块最少的，只需要不到一年的时间就可以去化。

事实上，这三年中，南部新城供应量在不断增加，但去化速度却在放缓。

有业内人士透露，伴随着其他区域的发展，供给出现了分散，同时，交通的发达又弱化了大家对距离的认识。市场可选余地大了，南部新城的优势就也没那么大了。而对于规划，饼画的太多，落实的却少，政府、医院的规划全部落空，几大综合体停滞不前，配套、环境未有太大改善，区域价值亟需提升。

好品质才能赢市场 开发商齐抱“新三中”大腿

逸城山色营销总监唐嘉潞在接受记者采访时表示，2016年，南部成为芝罘区存量最多的板块，以黄务立交桥为分界，桥南今年会新增好多房源，区域同类产品增多，但还是品质赢市场。目前的购房者非常注重开发商的信誉，开发商想要赢取一定市场必须证件齐全，工程质量过硬，物业管理到位。百姓对广告已有些许疲倦，他们只想把心血投放到安全的篮子里。

所以，作为开发企业必须建良心房，对业主负责任，才会吸引更多购房者甘愿买单。

除此之外，三中新校区的正式使用，进一步提升了烟台南部新城的教育服务水平，满足辖区市民对优质教育资源的需求，周边楼盘也吸引了大拨的学区购房者。

五月初，记者往南部新城楼盘走了一槽，因之前优质教育资源的缺乏，去年三中的搬迁，也让开发商抓住了宣传契机。

市场太平淡，开发商喊话总需要一些调剂。青烟威荣城铁已通车，各大综合体消息渐弱，政府每年关于加快旧改推动南部新城发展的声音也不再会推动起太大的波澜……

三年前的论坛，业内指出的发展困境仍然存在——开发商资质高低不等，定位不清；客户分流严重；商业配套不完善。三年后的今天，南部新城却同样需要一致的声音——政府从宏观上对南部新城发展进行指导，落实各类规划；房地产企业则要抱团发展，共同打造南部新城发展的优势，提升区域价值。

前景无限，还需发挥地理优势，加快落实，增加认同……

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