四川房企领地上市：一边是“里程碑”式宣传 一边是全国多地爆发房屋质量投诉潮

12月10日上午，领地控股集团有限公司（下简称领地控股）（股票代码：6999.HK）在香港联合交易所主板挂牌上市，正式登陆资本市场。

据了解，此次IPO，领地控股拟全球发售2.5亿股股份，发售价定为5.69港元/股，预计筹资净额为13.19亿港元，至多募资15亿港元。有媒体对领地上市一事报道称：资本市场对于中小房企似乎信心不足。在国际发售阶段，领地获1.39倍认购，在香港发售阶段，领地的认购稍显冷清，仅获得0.57倍认购。

领地控股表示，IPO所得资金将有约60%用于拨付现有项目的建设成本，约20%用于未来项目（含土地收购成本）提供资金，约10%用于偿还项目开发的现有计息借款，约10%用于一般业务营运及营运资金。

10日早上，在成都某酒店内，在鲜花簇拥下，领地董事长刘玉辉带领一众高管共同为领地控股上市鸣锣，现场一片热闹景象，上市一事也被公司大力宣传，多位领地高层在朋友圈称，上市一事对于领地而言具有“里程碑意义”。



领地集团微信公众号推文截图

与上市敲钟这一热闹景象形成鲜明对比的是，在网上，不少领地购房业主却因房屋质量问题大倒苦水。

波折上市路

踩中“两道”融资红线

今年4月9日，领地控股第一次向港交所提交招股说明书。

根据招股书，2017年-2019年领地集团收益分别为53.39亿、45.14亿、75.68亿，实现复合年增长率19%。但净利率一路下滑，2017年-2019年净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%，盈利能力连续低于行业平均值。

除了营收不稳定，领地的现金流也并不乐观，领地的经营现金流连续三年为负。招股书显示，2017年-2019年，领地集团的经营活动现金流量分别为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元。截止2019年年底，领地现金及现金等价物只有13.82亿元，而此时仅一年内到期的短期负债就有57.63亿。截至2020年2月底，领地集团有息负债金额高达119.09亿，其中一半以上为短期负债。



领地控股利润表（来源：公司招股书）



领地控股主要财务比率（来源：招股书）

有业内人士表示，盈利能力不强是领地集团首次冲击IPO失败的原因之一。

今年8月下旬，住建部以及央行划定房企融资的“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，俨然成为衡量房企风险程度的国家标准。

对照领地控股，其在2020年5月末的备考负债比率、净负债比率及现金与短期借贷比率分别为80.2%、153.1%及1.1倍，相当于踩中两条红线，意味着今后有息负债每年增幅不得超过10%。

家族企业&千亿目标

全国化布局后仍高度依赖四川市场

创立于1999年的领地，是一家发家于四川乐山的房企，目前总部位于成都。创始人为刘玉奇、刘山和刘玉辉三兄弟，三兄弟根据自己掌控的资源执掌区域也各有侧重，分别为新疆、华南以及四川大本营。

招股书显示，公司股东刘策（29岁）、刘玉辉、刘浩威（27岁）、王涛、龙一勤及侯三利为亲人，刘策及刘浩威为刘玉辉的侄子，刘策为侯三利女士的儿子，刘玉辉为龙一勤女士的配偶，刘浩威为王涛女士的儿子。刘玉辉先生为董事长兼首席执行官，刘策及刘浩威均为副董事长兼高级管理层成员。

家族式管理对现代企业有一定局限性，甚至影响投资者的价值判断。或许为了淡化家族色彩，加速IPO进程，领地控股在2019年引入了两位职业经理人。8月，原金科品牌总经理姚科加入，担任领地助理总裁兼品牌总经理；12月，原恒大集团总裁许晓军出任领地总裁一职。

公开信息显示，2018年，领地集团设定300亿元的销售目标，2019年4月，其又提出，2020年-2021年实现千亿战略的新跨越。

截至目前，领地控股在全国20多个城市有107个项目16,567,700平方米的土地储备，形成以成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区为核心区域的全国化布局，推出中心系、观字系、蘭字系、天字系、文旅系、悦字系、凯旋系、商业系、公寓系、产城系等产品系列。

不过，领地控股合计107个项目之中有70个位于四川省，约占65.5%的比例。正如领地控股坦言，其业务及前景高度依赖四川省房地产市场的表现，相对业务分布更为广泛的竞争对手而言，面临更高的地域集中风险。



领地控股土储分布（来源：公司招股书）

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英曾表示，“目前领地控股集团企业项目和土储主要位于二线及三四线城市，今年三四线城市受疫情影响较为严重，从目前土储量看，也并不能支撑其突破千亿目标”。

多地事故频出

旗下多家公司被处罚

在领地控股首次提交招股书后，其在报告期内发生多起不合规事件。

领地集团提到，报告期内有4家项目公司未取得建设工程规划许可证而率先动工被罚70万元；2家项目公司因未严格遵守建设工程规划许可证若干规定，被罚130万元，涉及车位数目较预期开发的少，且窗户、露台及天花的实际建设与相关建设工程规划许可证的规划不符；还有12家项目公司因未取得建设工程施工许可证率先动工，合计被罚约380万元。

领地集团还有3家项目公司因刊登不符合广告法相关规定的物业广告被罚。另外，公司的不合规事件还包括未能做出足够的社会保险和住房公积金公款。

成都市成华区住房建设与交通运输局2019年7月发布文件，通报了成都领地泛太房地产开发有限公司、成都睿恒房地产营销策划公司在销售“领地海纳时代”项目过程中的违规行为。通报显示，领地集团旗下公司成都领地泛太房地产开发有限公司在项目销售过程中，对售楼处现场管理不善，且未按照成都市有关规定公示披露相关信息，在相关部门检查指出问题后仍然不整改落实。此外，开发企业和经纪服务机构涉嫌偷税漏税行为。

此外，领地集团多处项目发生安全事故也引人注目。2018年12月17日，四川省雅安市雨城区蘭台府项目发生重伤害事故，死亡2人。该项目建设单位为领地集团子公司雅安领悦房地产开发有限公司，眉山领地持有雅安领悦95%股权。

2019年1月6日，四川省乐山市市中区蘭台府二期发生高处坠落事故，死亡1人。该项目建设单位为乐山领悦房地产开发有限公司。乐山领悦目前有两大股东，其中眉山领地房地产开发有限公司持股60%，而眉山领地系领地集团的全资子公司。

房屋质量遭质疑

全国维权事件频发

从2019年初开始，封面新闻、华西都市报记者就收到四川成都、西昌、眉山等多位领地业主发来的投诉爆料，根据进一步调查发现，网上已有多起涉及领地集团房产质量问题的维权事件曝光。

12月9日，“大凡***”“用户624***”等多位网友在网上投诉：承德领地蘭台府2100元/㎡的精装标准房变成“惊装房”，业主从房屋质量、开发商应对态度等方面表达不满。







承德领地蘭台府装修情况，截图来自网友微博投诉

8月3日，有网友在人民网领导留言板上发布关于成都市新津区领地天府兰台一期的相关投诉。投诉信息显示，2020年初开发商为赶工期，施工单位粗暴施工，导致目前出现一系列的安全和质量问题，众多业主因对房屋质量存在异议，拒绝收房并要求整改。且领地集团用推诿责任、无期限拖延等方式忽悠购房业主，原本应该在3月底交付，但部分房屋至8月仍未达到交付标准。

8月17日，成都市新津区住房和城乡建设局回复称该小区房屋存在墙纸发霉、总坪回填土下沉等质量问题，并已约谈开发公司负责人，要求加大整改力度，限期整改到位，否则对开发公司及承建单位进行信用扣分处理。



领地天府兰台投诉截图

6月11日，有网友在人民网领导留言板发表了对眉山领地凯旋府问题的投诉，眉山市住建局、市自然资源局、东坡市市场监管局进行了回复：

关于业主反映的房屋质量及附属设施不达标；电梯存在安全隐患，出现下坠、晃动现象；小区园林绿化与宣传不符等问题，监管部门回复指出，针对该小区防水层存在空鼓、阳台外钢筋外漏等问题，已责令开发企业立即进行整改修复；小区绿化问题已成立专项绿化小组，保障业主合法权益；该小区的电梯问题，市住房和城乡建设局已责令开发企业通知电梯维保单位对故障配件和建渣进行了处理，电梯已恢复正常运行。

另据今年6月媒体报道，王先生于2019年3月在西昌领地蘭台府全款购买了一套洋房，总价195万余元，每平方米单价超过1.6万元。王先生称今年1月交房后，他发现房子有贯穿裂缝。

但更让他气愤的是，开发商领地在给楼上邻居维修时，打穿楼板，导致自家房屋楼板出现三个大洞，最大的直径有一米多，楼上楼下两层可互看。水泥砂浆用手一抹就掉，他怀疑房屋的质量存在问题。而且开发商进屋维修却没有通知他，直到在业主群里看到邻居们热议的视频，才发现是自己家的屋顶被打穿了。

西昌领地蘭台府项目负责人对媒体表示，之所以出现水泥砂浆层硬度不够，主要是由于润管砂浆堆积在这些位置，属于施工过程中的失误。

事件曝光后，西昌市建管局、房管局、自然资源局等部门成立了联合调查组，多个部门针对业主反映的问题开展全面调查。并于6月24日在西昌发布微信公众号进行了调查情况通报。



西昌发布通报截图

盈利下降、负债缠身、违规和投诉累累的领地控股，如今成功上市，是会成为下一个千亿俱乐部成员，还是上市即巅峰，时间会给出答案。

封面新闻记者

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