解密｜狙击“董家渡”，四川地产大佬遭遇滑铁卢

发现之旅，接近事情的真相

金融地产的运营模式可能是失败的？

迟日江山丽，春风花草香。

三月，草长莺飞的蓉城依然寒冷。更冷的是被疫情影响，停工限售的成都楼市。

08年地震后，曾传出有小开发商因资金链断裂跳楼事件。这两年随着市场的兼并重组，小开发商已所剩无几，但此次来势汹汹的疫情，会让人忍不住猜想，会不会有哪家开发商在无法销售回款，到期支付银行债务等压力下，成为第一个“甩货”，跑路的、跳楼的……

大佬“垮丝”

新冠病毒只是背锅侠

春天里第一个倒下的是号称地产“隐贵”的中迪禾邦。其老板李勤，是“达州帮”大佬。

2月24日，中迪禾邦人力行政中心发出通知，大致内容是中迪禾邦公司如今资金困难，加上疫情影响，发不起2020年1-2月份工资并通知员工主动离职。



（图片来源于网络）

中迪禾邦集团对外电话，始终无人接听。

有媒体消息称，中迪禾邦的通知是集团总部发的，目前公司员工工资只发到2019年12月份。

中迪禾邦的营销总监叶总亦告诉房君，本人已办理离职，现已回重庆。

工地实探

中迪中心尚未复工

中迪中心，为目前中迪禾邦在成都的主要项目。3月5日下午，房君来到中迪禾邦的成都项目中迪中心售楼现场。该项目于2018年8月开工，位于湔江路、大巴山路、青衣江路、九寨沟路四路合围处，紧邻塔子山公园与东客站中央绿轴公园，地段优势明显，主要以70-220㎡商办产品为主。



（中迪中心成都项目）

工地上一位负责守护工地材料的大爷说，他们一共两个人轮换守护值班，每人每月3000元的工资，公司是按时足额发放了的。至于楼盘的复工时间，他说目前还没接到复工的通知，上面说的看五月份看能不能复工。

中迪中心的售楼部修的还是很好看的，外形像一艘帆船高端大气。



（中迪中心售楼部）

售楼部里面门开着，里面还有工作人员。看到房君，工作人员稍微吃惊了一下，紧接着说你是来看房的吗？现在售楼部还没有正式对外开放，你这边先登记一下，具体开盘时间好提前联系你。



（中迪中心售楼部）

登记的时候，房君发现前来登记的表上已经有几个人了，看来关注这个项目的购房者还不少。

有消息人士称，为了清偿信托逾期债务，中迪禾邦成都部分资产已经出售给了浙江多弗集团。据日前房君在该出售写字楼项目了解到，在疫情期间，多弗集团为每个租户减租，其中一家房地产下游企业直接获得减免租金7000元。

商业传奇

从草根到资本市场狙击手

“达州帮”在资本江湖里可谓是一个传奇的存在。三年前，资本市场上突然出现了一批来自达州的商业大佬，他们资本运作频频，一时间风头无二，所以他们这群人被资本圈称为“达州帮”。

中迪禾邦集团的董事长李勤，发迹于达州，曾经轰动资本市场的“达州帮”核心成员之一，先后举牌金路集团、成都路桥、首控集团等多家上市公司，似乎背后有用之不竭的资金来源。



（中迪禾邦董事长李勤|图片来源于网络）

然而，随着2017年浦发银行成都分行近千亿骗贷案爆发，以及2018年川籍高官蒲波落马，曾活跃在川东商圈中的数位“达州帮”核心成员，也渐渐销声匿迹了。

一位与李勤有过生意合作的朋友称，其草根出身，最早挖煤，在达州矿务局下井，后转做装修业务。在逐渐壮大的装修生意中，李勤赚到了人生的第一桶金，并在达州装修界站稳了脚跟。据了解，当时一些比较知名的大公司，中国邮政、中国邮政储蓄的装潢业务，他都承接过。

据天眼查了解到，目前李勤手下共有32家公司。



（图片来源于天眼查）

上海逸合

涉220亿信托逾期

2019年11月，安信信托旗下“安赢42号”被爆逾期，该项目的劣后方上海逸合，据天眼查了解到实际上是中迪禾邦集团旗下公司。



（安赢42号产品介绍）

2017年，安信信托曾从中民投手中低调接盘上海董家渡项目45%股权，收购资金来源于安信信托发起设立的“安赢42号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”，该信托募集总规模高达240亿元。

房君还注意到，安赢42号的劣后方上海逸合在融资宣传材料中被称为“安信信托全天候战略伙伴”。公开资料显示，安信信托有多个信托项目的资金去向被指向中迪禾邦。

2019年5月，安信信托旗下“安赢11号”和“安赢25号”两款信托产品先后被曝出无法按期兑付，两个产品发行规模分别为16.5亿元和32亿元；其中“安赢11号”融资方为上海阆富实业有限公司，“安赢25号”融资方为重庆逸合实业有限公司，两者均为中迪禾邦旗下公司。

信托公司曾发布澄清公告，称董家渡项目销售情况良好，由于优先确保基建工程建设，导致暂时无法支付信托利益。而中迪禾邦下属公司上海逸合为该产品劣后出资方，而非项目融资方。

但该信托计划发布时，上海逸合被列为了融资方。从该信托计划风险措施来看，上海逸合也是该信托计划最大的受益者及承担方。



（安赢42号风控措施）

照此计算，中迪禾邦至少要为上述三款逾期的信托产品本金及收益兜底，涉及金额达220.5亿元。

千丝万缕

安信信托VS中迪禾邦

安信信托与中迪禾邦，都曾被称为行业“黑马”。

安信信托的前身，是辽宁鞍山信托，其于1994年1月登陆上交所，迄今为止，仍是上交所唯一一家上市信托公司。

2001年，鞍山信托资不抵债，寻求多方重组。隔年，上海国之杰投资发展有限公司（下称“国之杰”），以1.7亿元受让鞍山信托20%的股权，并在2004年将其更名为安信信托。据天眼查了解到，此后通过不断增持，国之杰持股52.44%，成为安信信托的第一大股东。



（图片来源于天眼查）

而国之杰的实际控制人为高天国，起家于房地产，四川阆中人，紧邻达州。

早年，高天国参军转业后曾在河南中建第七工程局担任副局长，后来下海经商，在海南炒房的过程中，迅速积累了大量财富。

此后，他转战东北，安信信托被他揽至麾下，成为其对外投资房地产的重要渠道。但外界却常常猜测，高天国把部分资金投向了自己或与他人合作的项目，涉嫌“自融”。

有业内人士预计，在安信信托目前近1600亿元的主动管理类信托产品中，可能有近千亿涉及国之杰的自融；有部分信托计划的资金去向，甚至指向了中迪禾邦。

以“安赢11号”为例，其“资金用途”写明：投资于上海阆富实业，由上海阆富实业以股权和债权形式投入广州翰粤，广州翰粤将收到的资金用于收购标的公司70%股权，及标的项目后续的开发建设（包括土建、配套、税费等）。

上述的广州翰粤，其股东就是高天国与中迪禾邦董事长李勤；而深圳逸合投资，也是中迪禾邦的间接附属公司。个中关系，早已不言而喻。

豪赌开局

董家渡地王的荒野求生

上海自开埠以来，一直是“资本家“的冒险乐园。

2014年9月，中民投凭借248.5亿元拿下了董家渡项目。虽然仅仅经过了一轮竞价，但这并不妨碍该项目一跃成为当年的地王。一直等到了2020年2月香港置地以310.5亿元竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块时，中民投当年创下的地王纪录才得以刷新。



（上海董家渡效果图）

董家渡地块甚至被业内称之为“钻石地块”，言下之意就是比“黄金地块”更为珍稀，它也是上海南外滩地区的核心板块。

当时中民投把所有溢美之词都给了董家渡。不仅将其形容为“120万方的上海金融新地标”，还称其会成为 “比肩纽约与伦敦的国际金融中心”。而在中民投内部，董家渡项目更是被形容为“定海神针”。但几年之后的2017年，这个项目的45%股权被作价240亿让给了高天国的安信信托。至此，董家渡地块的持股方变为中民投（50%），安信信托（45%）和中民投接盘时就存在的国资上海外滩投资（5%）。

所有地块加起来的总投资达604亿，平均地上单位成本是8.6万元/㎡，算上车库等地下面面积都达到了5.3万元/㎡，而新鸿基的徐家汇中心项目概算成本是多少呢？约400亿。要完成这样一个宏大的项目的难度真的是去参加荒野求生差不多。因为成本真的太高太高了。此前并没有任何的房地产开发经验，完全是作为一个以盈利为目的的投资企业。

2018年底爆发债务危机后，中民投持有的另50%股权及相关债权已在2019年2月以121亿元卖给绿地。

迫在眉睫的负债压力之下，中民投低价抛售了董家渡13、15号地块。总共花了248.5亿元拍地，但如今董家渡13、15号地块50%的股权却只卖了121亿元。当然，虽然是低价卖掉了董家渡13、15号地块项目，但中民投也顺势甩掉了项目公司高达近353亿元的债务包袱。

事实上，在文章前面也说到，中民投在这之前已经将原本持有的该项目45%的股权转让给了安信信托。安信信托此后发行系列信托产品共募资240亿元以受让这45%股权。

因此这也很好解释，目前董家渡金融城项目暂无收入来源的情况下，安赢42号到期兑付款只能靠后两个还款来源，而第二还款来源就明确说明了劣后信托受益权保障优先信托收益权。安信信托是不是会出售持有的中民投外滩45%股权还在市场关注之中。



2月28日，入市至今已经超过五年时间的董家渡项目，终于拿到了它住宅部分的第一张预售证，这也是进入鼠年后上海发出的第一张预售证。有消息称，该批即将开售的房源均价为13.8万元/平方米。根据这一价格计算，该部分即将开售的房源货值已经超过了57亿元。

春日迟迟，卉木萋萋。陌上花渐开，希望就在眼前……