2148个项目！碧桂园业绩牛的来源

作者：易居研究院智库中心研究总监严跃进

研究头部房企的经营模式和业绩数据，是房企集中度上升过程中值得做的工作。2018年，碧桂园再度入选《财富》杂志世界500强企业，且排名大幅攀升114位，至353位，是榜单中排名跃升得最多的中国企业之一。2019年投资策略是转型还是坚守，建议可以积极研究碧桂园的成长模式。



　一、做行业业绩的领跑者

房屋买卖是地产企业业绩的基本来源。3月18日，碧桂园发布年报显示，2018年全年，集团连同其合营企业及联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5019亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米。这两项指标同比增幅分别达到31%和23%，横向对比看，此类增速远超行业平均水平。一般来说，看房企销售业绩好不好，关键看销售面积。2018年全国房屋销售面积增幅在1%左右的水平，碧桂园“23%”的销售面积同比增幅，继续凸显其强劲的销售能力和抵御市场降温风险的能力。



业绩成长是否依然会踏入“增收不增利”的陷阱呢？这是资本市场投资者最关心的问题，即企业盈利指标的问题。从年报数据看，2018年碧桂园毛利润同比增长74.3%至1024.8亿元；净利润同比增长68.8%至485.4亿元；股东应占利润、股东应占核心净利润分别为346.2亿元、341.3亿元，同比分别增长32.8%、38.2%。类似数据印证了碧桂园业绩牛的企业特征。

而从资本市场投资者关心的角度看，负债数据也是颇受关心的。尤其是2018年属于资金小年，企业现金流或负债等数据是否健康及风险可控，也是比较关键的。从碧桂园的年报可以看出，2018年国内房地产企业融资环境趋紧，融资成本明显上升，但碧桂园的杠杆水平和融资成本仍旧处于行业低位。以净借贷比率为例，其仅为49.6%，同比下降7.3个百分点。数据显示，截至2018年，碧桂园已连续多年保持了净借贷比率低于70%。类似负债数据继续凸显财务运作等方面的优势。

　二、拿地的逻辑很关键

总结起来，这几年内地开发商业绩好不好，关键看拿地。土地拿对了，销售就轻松，业绩就容易拉升。但若是土地拿错了，那基本上业绩成长就会受羁绊。如果再细分一下，若是盲目加大商办物业投资的，此类企业这两年业绩是徘徊的。但若是持续专注住宅业务的，这两年业绩拉升的可能性就很大。

根据年报数据披露的情况，2018年碧桂园完成了进驻中国内地所有省份的布局，这主要是因为碧桂园首次布局了西藏市场。截至2018年期末，碧桂园业务分布于中国内地31个省（自治区、直辖市）、269个地级市、1156个区和县，项目总数达到2148个。2000多个地产项目的概念是什么呢？基本上投资者说得出的城市，碧桂园都已经进入。这两年客观说，很多地级市楼市交易非常火爆，广布局的房企基本上都是获益者。

类似碧桂园“2148个”的城市布局数量，值得行业羡慕。但很遗憾，现在还有很多地产投资人士持有很多非常极端的、错误的观点。类似错误观点包括以下几种。第一、住宅产业正在走下坡路。第二、三四线城市棚改红利减少，使得投资机会也减少。第三、很多人都有两套以上的房产，买房的人会越来越少。若是具备此类逻辑，很多房企这两年其实拿地就会非常保守，但也因此错过了投资机会。

所以碧桂园董事会主席杨国强在主席报告中的一句话依然是最核心的：中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。这句话在2014-2018年是对的，在未来五年也依然是对的。

　三、新的业绩成长可依赖产业投资

这两年倒闭的房企无非是三种。第一种是只会盖楼，这是典型的建筑商思维。第二种是只会融资，这是典型的基金模式。第三种是只会卖楼，这是典型的中介模式。这三种模式在地产上行周期中，基本上都没问题。但在市场降温中却往往有很多弊端。

若把地产业务做简单，建议继续扎根做住宅业务，这一块市场蛋糕在未来五年还是会不断做大的。但如果要把地产业务做复杂，那么这两年需要努力研究地方政府的心思。这两年地方政府关注的内容无非是两个，即招商引资和创造税收。类似单纯进行土地买卖来获取财政收入的，很多三四线城市依然会有，这一点是没有错的。但是如果要进入一些市场竞争相对饱和和激烈的城市，那么就需要重视“产业”的概念。

近期的国际市场热点很多，其中讨论较多的就是中国高科技的崛起，尤其是5G、人工智能、机器人、新能源汽车等。地产企业若是要保持业绩的韧性和可持久性，就需要格外关注此类产业。从碧桂园的年报可以看出，在地产开发主业之外，其还积极探索全产业链垂直整合，构建起以地产、农业、机器人为基本业态的多元化业务布局。尤其是机器人等产业，是这两年地产企业转型相对多的。类似产业既是中国新型制造业发展的导向，也是美好生活中的重要支撑。



总体上说，大型房企在投资思路上会比别的房企更为开阔。这是类似TOP100的房企需要积极关注的。尤其是住宅业务发展相对成熟的地产商，更需要关注此类非地产业务。碧桂园这两年在住宅业务广布局的同时，积极涉足此类高科技产业，本身就是一个信号，也值得相关企业的学习。