南充土地收入比去年增300%！三年前财政穷得靠减持国有股套现

土地出让收入直接关系到三四线城市的财政状况。谁曾想到，三年前因为“差点揭不开锅”被迫减持国有股套现的南充市财政，其财政规模和增长速度竟一跃到四川省地市前列。



随着去年以来三四线城市房地产市场井喷，地方政府也加紧有利时机推地，土地收入暴涨。来自南充市财政局的报告，今年1-6月，全市政府性基金预算收入70.43亿元，增长315.3%，其中土地出让收入 67.04亿元，增长 326.2%。

最近，南充市国土资源局局长王军向政协第六届南充市委员会第十七次主席会议上报告，截至9月底，今年南充市出让各类建设用地224宗、2.1万亩， 实现土地成交总价款146.97亿元。其中，市本级、市辖三区及经开区共计出让经营性用地25宗、2472亩，成交金额85.59亿元。

“逃顶高手”三年境遇变迁

南充市有两家上市公司，当地政府只在金宇车城（000803.SZ）里拥有股份。金宇车城前身是主要生产丝绸的美亚股份，1998年上市，南充市财政局为公司第一大股东，持股比例为43.24%。

2003年改制后，金宇控股受让29.62%国有股，成为美亚股份的第一大股东，南充市财政局为第二大股东，2006年股权分置改革后，南充市财政局持有1381万股，占总股本的10.81%。

2015年5月、6月，南充市财政局通过集合竞价的方式，卖出持有金宇车城的近630万股无限售条件股份，均价分别为38.75元和35.58元。此次减持后，金宇车城套现2亿多元。然而，减持后不久，A股大跌，金宇车城股价腰斩，南充市财政局一不小心成为“逃顶高手”。

南充市作出减持的决定是财政形势紧张所迫。当时，实体经济下行带来的税收下没降，一些大项目已经铺开，尤其是2015年上半年南充土地拍卖出现多次流拍。南充市财政局人士当时向第一财经表示，确实没有钱了，政府通知紧急做这个事情。

在这样的背景下，南充本地一家开发商的销售总监向第一财经表示，南充有两年怎么供地，都在去库存。

形势从2017年开始迅速变化，南充市土地出让收入在去年开始强劲反弹。南充市财政局的2017年财政决算报告显示，去年其土地出让收入 94.56亿元元、增长 103.3%。

地方政府迅速把握时机，加大推地的力度。南充市财政局的报告称，围绕房地产去库存政策和供需变化抓市场机遇，围绕“收储、包装、推介”抓出让保障，围绕成交宗地抓催收入库。

去年年中，南充市政府就因房地产形势发展对财政预算进行了调整。2017年初，南充市人代会通过的南充市级政府性基金预算收入为8亿元，其中土地收入计划为6亿元，随着土地市场升温，到2017年10月份，南充市大幅调增预算，土地出让收入计划元调整为 16亿元。

三年前，第一财经来到南充，当时的塔吊很少，市场形势低迷。而如今，在嘉陵江两岸的江东大道和的滨江大道沿线，一栋栋高楼拔地而起，可以看到南充房地产开发火热的景象。其中，顺庆区的清泉坝，就是重点开发的区域，这里集中了大量品牌开发商。

统计显示，前三季度，南充市房地产开发投资237.3 亿元，同比增长43%。商品房施工面积2276.34万平方米，同比增长27.2%，其中新开工面积730.62万平方米，同比增长87%。商品房竣工面积219.12万平方米，同比增长46.9%。商品房销售面积614.12万平方米，同比增长67.6%，其中住宅销售面积550.69万平方米，同比增长69.3%。

而有了钱的南充市，又将金宇车城的股份买了回来。南充市财政局在2015年股灾之后将持有金宇车城剩余股份划转给南充市国有资产投资经营公司，后者在2016年和2017年进行两次增持，目前已持有金宇车城股份1550.85万股，占比12.14%，超过三年前。

土地出让金巨大增长

最近，国家统计局发布9月份70个大中城市房价指数。9月份，南充新建商品住宅价格环比上涨1.8%，同比上涨14.3%；二手住宅价格指数环比上涨1.7%，同比上涨11.8%。

与此同时，地价也持续走高。

“土地楼面地价当时才2000元左右，现在已经突破了5000元。”前述南充本地开发商销售总监向第一财经表示，“每一次土地拍卖竞争都非常激烈。”

6月28日，南充潆华工业园区YEB-1地块创下楼面价新纪录，起拍价368万/亩，被北京古城以835万/亩摘得，楼面价5446元/m?。“这是一个指标意义的，按照这个楼面价，再加建筑成本和税费，成本都在1万元/平方米以上。”

地价的持续走高，带来了土地出让金的巨大增长。来自南房网的统计，2018上半年南充土地市场共出让14宗土地（13宗商住、1宗商业用地），出让总面积约1536亩，土地出让收入高达53.13亿元，平均楼面价约为3151元/㎡。

根据南充市财政局2018年预算，2018年，预计全市土地出让收入130.1亿元，市级政府土地出让收入27.3亿元。1—6月，全市政府性基金预算收入70.43亿元，完成年初预算的 51.2%，增长 315.3%，其中土地出让收入67.04亿元，增长 326.2%。

南充市财政局称，基金收入大幅超预期，极大了缓解了财政平衡压力，有力支撑了基本建设。同时，抢抓房地产市场回暖机遇，强化与之相关的增值税、土地增值税、契税等税收收入征管。1~6月，全市税收收入完成 40.5 亿元，同比增长 25.7%。

截至 2017 年末，南充市地方政府债务余额为 667.50 亿元，直接债务余额为 656.46 亿元；本级地方政府债务余额为 90.70 亿元，直接债务余额为 90.04 亿元。不仅如此，南充市财政局的预算报告也表示，2017年，南充面临营改增的巨大压力，直接减收15亿元。

因此，在土地市场找钱成为财政增收的主要途径。不过，前述销售总监还表示，前两年房地产市场的低迷可以追溯到2013年的土地大量上市。当时大量房地产巨头进入南充，带来了土地价格的走高，政府也大规模推地，后来这些项目集中上市又面临整个市场形势巨变。