2022年下半年，成都买房策略

从今年上半年的全国各大城市楼市来看，成都和上海走出了独立的向上行情，其他主要城市都萎靡不振，那么很多四川的小伙伴，纷纷都想来成都买套房子，但是对成都不是很了解，今天蒋老师给大家普及一下，在成都应该如何买房避坑！

1，首先你要了解成都的区域划分

成都目前有12个区和5个县级市以及3个县，另外成都还有国家级自主创新示范区（成都高新技术产业开发区）和一个国家级新区（四川天府新区成都直管区）。

你要注意的是，行政区和高新区、天府新区是不同的概念，比如说高新区的行政规划依然属于武侯，天府新区行政规划依然属于双流，这是两个不同的概念，不要混淆。

另外，成都面积很大，所以把行政区域分为主城区、中心城区，主城区指的是锦江、青羊、金牛、武侯、成华在家高新南和天府新区，也就是5+2.

中心城区指的是以上主城区再加上龙泉驿双流、郫都、新都、温江、青白江、高新西区、新津、东部新区。



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2，从房地产的发展潜力指数，又把成都的房子分为三个圈层

第一圈层就是指高新南和天府新区。

第二圈层指的是主城5区（锦江、青羊、金牛、武侯、成华）+高新西区+近郊5区（龙泉驿、双流、郫都、新都、温江）。

第三圈层指的是远郊十区+东部新区（新津、青白江、简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江）+东部新区。



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3，各区县之间的限购规则

这里面有点复杂，简单概括，如果你有高新南区域的购房资格，你也可以买除了成都近郊5区以外，其他区县的房子。

同理，如果你有天府新区的购房资格，你除了近郊5区和高新南区不能买，其他区县都可以买。

你拥有主城5区+高新西区的购房资格，你除了高新南不能买，其他区域都可以买。

你如果拥有近郊5区的购房资格，除了高新南区和天府新区不能买，其他区县都可以买。

你如果拥有远郊10区+东部新区的购房资格，那你只能买远郊10区和东部新区的房子，其他不能买。

从这个限购政策来看，如果你想来成都落户买房，最好的方式就是去主城5区或者高新区落户，因为这样你的选择范围会广很多。



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4，成都选房策略

通常情况下，有三种策略，：

第一个是根据自己的工作地点来选房，比如说你工作地点在天府三街，那么从通勤时间来考虑，大源板块就不错，其次是临近的中和板块以及地铁或者主干道，比如说金融城板块和华阳板块，只要通勤时间可以控制在半小时内，就可以了，超过1个小时刚需就要慎重了。

第二个是根据学区、医疗、教育、养老等特定因素选房，有的重视子女教育，所以喜欢买重点学区房，比如说锦江生态板块，有的人重视养老，要买附近有好医院的房子，比如说玉林路板块。

第三个是根据生态来选房，大江大河大湖，是人们的一种理想居住场所，这几年，比较火的有东安湖+体育公园，青龙湖+湿地公园，怡心湖+七大公园，兴隆湖+鹿溪河生态区，这些都是环境非常不错的板块。



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5，购房预算和规划

根据成都2022年7月份房子均价为18320元/平米，但显然，有些板块的价格早就超过了2万，甚至去到了3万，我们以锦江区新开发的项目为例，新房价格已经达到3万了，金牛、高新区、武侯区、成华区、天府新区的房价，也差不多要到2.5万。均价在1万-2万区间的房子，只能买二圈层和三圈层了。

如果说，你目前首付低于100万，那么选择二圈层是没问题的，如果首付在150万左右，可以考虑高新南和天府新区。

关于户型选择，如果是两孩或者三孩家庭，尽可能选择100平米以上的户型，最好是130平米-140平米的四房双卫生间，这种户型未来升值潜力会更好。

如果是三代同堂，最好选择140平米以上的户型，而且周围交通、公园休闲、医疗服务要好。