南充物业费普遍偏高问题何时休

南充物业费普遍偏高的现象引发广泛关注，其背后原因涉及政策、市场、管理及民生等多方面因素。













一、整体收费水平及分布特点

• 主城区普遍收费范围
  南充主城三区（顺庆、高坪、嘉陵）新建商品住宅物业费多在2-2.4元/㎡/月，部分高端项目或别墅区可达4元/㎡/月，而老旧小区或小开发商项目则普遍低于2元/㎡/月。
  
• 区域对比
  

顺庆区：物业费较高，例如昌信万卷山河别墅物业费达4元/㎡/月，为目前南充最高；普通高层多在2.2-2.5元/㎡/月。

高坪区：新盘物业费集中在1.8-2.2元/㎡/月，如部分百强房企项目收费略高。

嘉陵区：价格相对较低，最低为时代天骄二区（港湾）1.3元/㎡/月，多数楼盘在1.5-2元/㎡/月。

• 物业类型差异
  

高层住宅：普遍2-2.5元/㎡/月，如恒大旗下楼盘最低2.4元/㎡/月。

洋房/别墅：收费更高，如昌信万卷山河别墅4元/㎡/月，洋房多在2.8-3.5元/㎡/月。
保障性住房：按政策执行较低标准，但具体数据未明确。



<hr>二、典型小区物业费示例

区域	小区名称	物业费（元/㎡/月）	物业公司特点
顺庆区	昌信万卷山河	4.0（别墅）	高端项目，服务配套完善
顺庆区	恒大某楼盘	2.4-2.8	百强房企自营物业，收费偏高
高坪区	某百强房企新盘	2.2	品牌物业，注重服务质量
嘉陵区	时代天骄二区（港湾）	1.3	小开发商项目，物业公司知名度低
顺庆区	科华云玺台	2.2	曾因服务缩水引发业主投诉6

<hr>三、收费构成与政策动态

• 物业费包含内容
  根据《四川省物业管理条例》，物业费涵盖公共区域清洁、绿化养护、秩序维护、设施设备维护等9项基础服务，但不包含业主专有部分维修及重大设施改造费用。
  
• 公共收益归属问题
  小区电梯广告、停车费、场地租赁等公共收益归全体业主所有，物业公司需定期公示收支明细。南充部分小区因收益分配不透明引发争议。
  
• 政策调整动态
  南充市发改委于2025年2月启动市辖三区物业费调价听证会，拟对前期物业和保障性住房的收费标准进行优化，可能引入动态调整机制，未来收费标准或与服务质量、居民收入挂钩。
  

<hr>四、政策与市场因素

• 收费标准滞后与政策调整迟缓
  南充现行的物业收费标准仍沿用2005年的文件，规定高层住宅物业费最高可达2.5元/㎡/月，而重庆等城市的同类标准更低（如重庆主城区最高1.9元/㎡/月）。这一政策制定时未充分考虑当地居民收入水平（2023年南充人均可支配收入仅2.17万元），导致收费标准与居民经济承受能力脱节。尽管南充发改委已表态将优化调整收费政策，但进展缓慢，加剧了矛盾。
  
• 市场调节价机制下的供需失衡
  根据四川省规定，非保障性住房的物业费实行市场调节价，由物业公司与业主协商确定。然而，南充新小区普遍缺乏业主委员会，开发商主导的前期物业合同往往定价较高，且业主难以通过集体协商调整费用。此外，部分物业公司利用市场垄断地位抬高收费，缺乏竞争制约。
  

五、管理与服务质量问题

• 服务与收费不对等
  多数小区物业费虽高（普遍2元/㎡/月以上），但服务质量堪忧。例如，科华云玺台小区物业缩编人员，导致保洁、绿化维护不足，环境脏乱差；安保、电梯维护等基础服务亦未达标。调查显示，75%的业主对收费不满，认为服务价值与费用不匹配。
  
• 公共设施维护成本转嫁
  部分小区配备游泳池、健身房等设施，维护成本高，但实际使用率低，费用仍由全体业主分摊。此外，超高层建筑因电梯维护、清洁等成本更高，进一步推升物业费。
  

六、民生与经济压力

• 居民收入与物业费支出失衡
  南充作为四线城市，最低工资仅1650元/月，但100平方米住宅的年物业费可达2400-3000元，加上停车费（部分小区车位费高达3000元/年），总支出占收入比例过高，严重影响生活质量。
  
• 开发商遗留问题与物业矛盾
  部分物业公司由开发商关联企业运营，存在“只收费不服务”现象。例如，纵容违建、重复收取装修费用、停车位只售不租等问题频发，加剧业主与物业的对立。
  

七、解决方向与建议

• 加速政策调整与监管强化
  需尽快修订滞后的物业收费标准，建立与居民收入挂钩的动态调整机制，并加强市场监管，打击乱收费行为。
  
• 推动业委会成立与业主自治
  通过完善业委会选举流程，增强业主议价能力，监督物业服务质量，必要时通过招标更换物业公司。
  
• 提升服务透明度与成本公示
  物业公司应定期公开收支明细，尤其是公共收益（如广告、停车费）分配情况，确保费用合理使用。
  
• 优化服务资源配置
  根据《四川省物业管理条例》要求，按建筑面积合理配置物业人员（如每1万㎡需3.6人），避免因减配导致服务缩水。
  

南充物业费偏高是政策滞后、市场失灵、管理不善及民生压力综合作用的结果。解决这一问题需政府、物业公司和业主三方协同，通过政策优化、服务提升和有效监督，实现收费与服务的平衡，保障居民权益。