开发商迟交楼能否因第三方过错少赔？

“宝峰春天”别名友田朗逸雅居。资料图片

“原定2019年1月前交楼，开发商一拖再拖到2019年8月才陆续交楼，我们按照合同约定的每日万分之五的违约金标准要求赔偿，没想到法院最终判定的违约金赔偿标准只有万分之二，理由是村民违法占用了开发用地，而有关部门未及时查处才导致了开发商违约交付。”近日，广州花都区狮岭镇“宝峰春天”居业主张先生向南方日报记者讲述了其遭遇的一宗别样的买房案例。

对于刚需一族来说，最大的愿望当然就是尽早收楼入住。然而，在纷繁复杂的市场中，不是每一位业主签约付款后都能在约定时间内收房。南方日报记者调查发现，逾期交楼的开发商很少会主动赔偿业主的损失。在这种情况下，业主应该怎么办？

●南方日报记者 冯善书

??争议

开发商以第三方过错为由主张减少违约赔偿

“宝峰春天”别名友田朗逸雅居，位于广州市花都区狮岭大道宝峰路，占地面积37182平方米，由广州友田房地产开发有限公司投资开发。楼盘所在地为狮岭镇城市规划八个组团之一的东部新城市中心区。由于地理位置优越，被业内喻为依托狮岭国际皮革皮具产业及洪秀全水库生态区规划的狮岭高级商住板块。

在安居客、房天下、吉屋、居理新房等多家售楼平台上，卖房中介对该楼盘的公开信息，有的标示“预计2019年年中交楼”，有的则标示“预计2019年年底交楼”；整个项目分三期开发。一期为6栋住宅及商业步行街，二期为5栋住宅，三期为商业，其中建筑面积分77㎡二房、95㎡和107㎡三房。早期，楼盘毛坯发售仅为每平方米数千元，但今年在各大平台标示的毛坯房售价约13000元/㎡。今年上半年，各网络销售平台已标注全盘售罄。

“实际上，我们的合同约定是2019年1月前交楼，这意味着开发商2018年底就应该把楼交到业主手里。”张先生告诉记者，其2017年便与开发商签订买房合同，然而，两年过去了，开发商承诺的交楼时间一拖再拖，部分业主实在没办法，才决定将对方起诉到法院，要求法院判令开发商按照当初合同约定的每日百分之五的违约金标准赔偿损失。但是，事情并不像业主想象的那么顺利。

根据法院查明的事实，开发商逾期交楼的实际原因是，当地村民违规占用了该楼盘的一块开发用地，导致楼盘正常的开发建设受阻。为此，开发商还将某主管部门告上法院，要求对方承担拆违监管不力的责任，并得到法院的支持。

正是因为这个原因，开发商认为逾期交楼产不完全是自己的过错造成的，对于业主要求按照合同约定的“万分之五”来计算违约赔偿金的标准提出了异议，并要求法院依法予以调整。今年8月，广州市中院在二审中认定某政府部门对该楼盘开发用地上的违建未及时拆除负有过错责任，并以此为理由将违约金标准从业主原先主张的“万分之五”调低到了“万分之二”。

由于“万分之五”本为房屋买卖合同当初明确约定的违约赔偿标准，业主对法院判定的标准不理解，还是坚持认为开发商应该按照合同约定的标准来理赔。

??业内

逾期交楼事实面前买卖双方没有赢家

在现实的楼市交易中，开发商逾期交楼的现象其实非常普遍。

南方+房产频道此前作过一项有关买房痛点问题的网络调查。结果显示，有超过50位调查对象表示在买房过程中遭遇过“逾期交付”的问题。记者调查发现，在开发商逾期交付的诸多案例里边，真正属于自然灾害等法定不可抗力造成的非常少，更多的是由于开发商本身资金链断裂、卷入各种矛盾纠纷、项目施工进展不顺利或者开发建设过程中本身存在违法违规行为造成的。譬如，南方日报报道过广地花园和粤垦绿苑等烂尾楼盘事件，以及媒体近期关注过的惠州汇景豪园，中山市港口镇港汇城和黄圃镇的金禧水岸花园，顺德容桂凯蓝滨江时光等楼盘逾期交付风波，都是因为前述原因造成的。

“开发商卖的是房子，但我们买的却是一个家。”一位十几年前就购买了粤垦绿苑、由于项目烂尾而至今无法收楼入住的买家对记者坦承，开发商逾期交楼的行为其实是一种典型的“损人不利己”的现象，对业主造成的实际损失往往非常大。“十几年前签合同买房的时候，我的儿子才刚上幼儿园，当时买房的目的就是因为单位在附近，方便孩子上学。而今，儿子都读大学了。当初交钱买的房子还没有交付。”惠州汇景豪园的业主刘先生也向记者吐槽，当初买房，大部分业主都是东拼西凑筹来几十万上百万元交给开发商，目的就是想尽快有个家。有的业主甚至是踩着时间点来要给孩子报名上学或者结婚用的。开发商一违约，所有事情都可能泡汤了。

近年来，由于开发商逾期交楼而把对方诉至法院的案例在全国各地也时有发生。根据媒体公开报道，2015年3月，从化名城·御景绿洲的449名业主便因为开发商延迟交楼而诉至法院，开发商为此被判罚的违约金总额高达近2000万元；去年11月，广州几名业主前往肇庆市四会星耀国际楼盘了解已经多次被开发商拖延交楼时间的房屋，结果发现交易的楼房居然已经被法院查封准备拍卖，“一怒之下”唯有将开发商告上法庭；今年，东莞市东坑嘉盈名苑150多名业主因为开发商建设的楼房未能验收、逾期2年未交房将对方告上法庭；同为今年，因为逾期交房、逾期办证，四川省南充市中南世纪城小区业主分批次将开发商告上法院，目前已有800余户业主拿到了2700余万元违约金。

??律师

开发商主张违约金过高可以实际损失反证

实际上，当业主遭遇开发商迟迟未能交楼，除了与开发商协商、向当地的消费者协会投诉和向房屋管理机关反映以外，最有效的解决办法无疑是向司法机关提起民事诉讼，要求开发商承担违约赔偿责任。

不过，现实的尴尬是，与经济地位相对强势的开发商进行诉讼博弈，不仅耗时耗力，而且会招致许多不必要的麻烦。

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方有权请求解除合同。但是记者调查发现，在公开的判例中，极少有业主会向法院主张解除合同，原因是前些年大多数地方的房价都处于上涨趋势。在法庭上，更多业主倾向于要求法官判令开发商支付延期交房的违约金。

而张先生的经历则反映出，即便是合同约定的违约金赔偿标准，也并不一定就会得到法院的完全支持。

“现实中逾期交付的案例非常普遍。”曾经为国内十多个楼盘项目提供法律服务并代理过数百宗房地产案件的房地产法律专家、广东法丞汇俊律师事务所管委会主任胡桂芬律师向南方日报记者表示，对于逾期交房的违约金赔偿标准，双方当事人一般都会事先在交易合同中进行约定，但这个约定往往会相对比较高。法院判决认定的违约金赔偿标准，主要依据的是守约方的实际损失。在房屋买卖的语境下，由于守约方的实际损失比较难具体举证，因此法院在审判过程中会根据双方的约定标准进行调整。因此，法律对于这类违约金的规定主要在于三个方面的依据：一是双方的合同约定；二是守约方的实际损失；三是在守约方的实际损失难以举证的情况下，法院也可以参考违约方的实际获得利益来调整。由于合同的相对性，法官对违约方的违约考察，除了不可抗力和意外事件之外，原则上不考虑第三方的原因导致违约而给违约方降低违约责任。“宝峰春天”这个案子其实给我们提供了一个很好的议题，即政府的拆除违建行为是否属于第三方的原因，或者属于合同约定的不可抗力类型。现实案例中，法官会行使一定的自由裁量权来对处理这个问题。因此，业主的诉求要想更大程度上得到法院的支持，就必须尽最大能力就守约方的实际损失进行举证，以得到法官的采信。

■小知识

司法解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。