川东北7月房价研究：巴中通江、南江、平昌，广元苍溪、旺苍

在6月30日的文章《巴中7月房价研究：通江南江平昌》中，只写了巴中的地价，还没写到房价。本文接着写川东北的房价，逐步深入，争取揭开房价谜团。

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本文涉及到的5个县如图所示，广元的旺苍县与苍溪县，都在广元市东部，邻接巴中。



5县区位图
一、广元苍溪县地价




现在缺乏苍溪县的住宅用地基准地价资料。从前面城市总结，一般商服用地高于住宅，住宅高于工业，同级别住宅用地价格大约为商业服务业用地价格的70%。按照上面的起拍价估算苍溪县的住宅用地价格至少为403元每平米，考虑容积率后为202元每平米。



在苍溪县，第一次发现有转让给居民自行建屋的情况（2019年拟以协议方式出让 4 宗国有土地使用权）。而在其他市县，都只见到转让给开发商的资料。苍溪转让给居民，大约为32~55万元每亩，即大约480~824元每平米，未见容积率限制。

据非公开资料，苍溪县碧桂园楼面价为1900元每平米。

据公开资料，如下图，广元地租价格大约为650元每亩，也就是大约1元每平米。



二、广元旺苍县地价




缺乏旺苍县公开的基准地价资料。根据成交情况，该地块地价为98万元每亩，即1470元每亩。该地块未标注规划条件，楼面积大约为735元每平米。
三、建筑成本与税费

在本文中，建筑成本暂以2400元每平米估算。

税费方面，在《南充北三县：阆中南部仪陇房价》一文中介绍了64项税费中的1~41项，合计为大约1122元每平米。






现在计算第42到52项。

第42项，3元每立方米，分摊到建筑面积的话极低，与第44项合计为1.5元每平米。

第43项：计算后极低，估算为0.5元每平米。

第45项，3元每平米。第46项：2400*1.5‰=3.6元每平米。

第47项：暂时不明，估算为0.4元每平米，与第4项取整。

第48项：计算后极低，忽略。

第49项水质化验费：计算后低，估算为0.4元每平米。

第50项：与第46项相同，为3.6元每平米。

第51项：2400*2.5%=60元每平米。

第52项：不明，估算为1元每平米。

前52项合计为1122+1.5+0.5+3.6+0.4+0.4+3.6+60+1=1193元每平米。

利息与利润，分别计算10%，利税合计为41%。
四、川东北五县房价

苍溪县：（824+2400）/(1-41%)=5464元每平米。实际上苍溪碧桂园价格达到6000每平米，不过碧桂园是装修价。某信息平台给出的苍溪的新房均价为5520元每平米



旺苍县：（735+2400）/0.59=5313元每平米。网络显示旺苍县新房均价仅为3930元平米。这是一个意外的洼地。唐师多次到旺苍县考察，该地与嘉川镇位于狭长河谷平原中，煤有关的工业比较发达。可能由于该地距离广元市主城，以及距离成都、重庆甚至南充、巴中城市都比较远，因此房价没有快速上涨。



通江县：一级地价产生的楼面价为619元每平米。（619+2400）/0.59=5117元每平米。



网络显示通江县的新房均价为3116元每平米，并且二手房均价仅为2997元每平米。注意到二手房大多为装修房，这个价格在全国都是很有竞争力的，值得大力宣传。唐师专门核实，发现确实有这样的低于3000元的二手装修房挂网出售。



南江县：估算的地价产生楼面价约为540元每平米，（540+2400）/0.59=4983元每平米。与某大公司给出的预测价差别不大。该市二手房均价低于4000，不过并没多大吸引力。



平昌县：估算楼面价为1101元每平米，(1101+2400)/0.59=5933元每平米。与全国性平台公司给出的价格有较大差异。