顺庆南高旁5999元/m起的楼盘，不建议购买！

2020年南充最热门购房板块——顺庆新南高旁荆溪板块又迎来了一个新楼盘（美宇·书书香蘭庭）取证，该盘由美宇地产开发，说起美宇，南充人或许并不陌生，1227以及白马湖水街都是美宇开发打造的，住宅项目也有美宇·凤凰城。

该楼盘占地28亩，只有520户，开盘宣传“5999元/m抢南高旁学府美宅，前50名成交送4万元车位抵用券”。那么这个只有4栋的小盘是否值得购买？小助手第一时间为大家奉上踩盘报告！”

项目基本信息

楼盘名称：美宇·书书香蘭庭

占地面积：约28亩

产品类型：高层

容积率：2.5

绿化率：35.2%

总户数：520户

开发商：美宇地产

#即将推售信息#

楼栋：2号楼（26F）、3号楼(26F)

套数：308套

产品面积：建面约88-102m三房/四房

价格：5999元/㎡—7500元/㎡

交房时间：预计2022年12月

一、地段及配套

顺庆重点发展板块，各大房企抢滩布局



△南充水城”概念性城市设计
受南高利好，碧桂园、优品道、蓝润、科华、顺投、美宇等房企纷纷抢滩荆溪板块。随着年初临江新区的划定，荆溪板块又红了一把，随后“南充水城”概念性城市设计方案敲定，水城项目动工近在咫尺，似乎南充这一年的城市规划利好都推动着荆溪板块的楼市发展，然而下半年的市场表现却不遂人意。我们从12月的区域成交均价来看，荆溪板块7190元/㎡，这一价格距离去年的高点相差了一千多元。



△12月南充各大板块房价地图
客观来讲，荆溪板块依然是我比较推荐的购房板块，但推荐理由并不单一看中南高，南高在南充三区已经有5个了，物以稀为贵，只有后期的教学实力能决定哪一家南高最“值钱”。所以大家在选择过程中，不要过于迷信地产商对于学区的宣传。



△项目建设实景图
项目位于府荆大道和通江路交汇处，西接南充市中级人民法院。

交通上，项目可经府荆大道北上大学城，南连市政府商圈，快速通达滨江大道以及顺蓬营交通网络；经市政新区-马市铺路南连五星花园商圈。横向交通，经过新城一路快速连接白土坝商圈和火车北站商圈；经市政新区-环都大道快速连接高坪区，交通还是非常便利的。

目前已开通公交线路有：11路、15路。



△项目周边主要交通线路
教育配套方面：南高9月已正式开学，距离项目最近的小学当属恒大绿洲对面的府荆小学，此外根据2020年小学最新划片范围规定，清泉小学不是该项目的划片正读小学。幼儿园方面，可选择草堂尚南幼儿园和金红国际幼儿园。

商业配套方面：除了已交付使用的恒大绿洲底商，该区域目前没大型商业综合体，这也是该板块目前的商业短板，稍远的滨江天地商业体（尚未完全运营起来）、尚品国际广场（人气一般），南充水城还未动工，也就是说，购买该区域的购房者得接受3-5年内无大型成型人气商业配套的现实。

生态方面：规划中2200亩中央城市森林公园还未动工，逛公园建议前往清泉寺生态公园。

二、规划及产品

28亩小盘空间布局紧凑，临主干道受噪音影响

美宇·书香蘭庭由4栋高层组成，总规划520户，其中1#楼、4#楼紧邻府荆大道，南北朝向排布，总楼层18层；2#楼、3#楼紧邻中级人民法院，东西朝向排布，总楼层26层。四栋楼都是2梯6户配比，本次取证的是2#、3#楼，三个户型都是88m，102m的户型分布在1#、4#楼。



△项目效果图
小助手查阅了该楼盘的规划图，大概标示出了几个重要参数（见上图），书香澜庭小区人行大门面向府荆大道，前面是市政绿化带，1、4号楼距离绿化带只有15.2米，距离较远的2、4号楼距离绿化带也只有45.2米，从项目建设实景图来看，2、4号楼距离法院的距离也是非常近的。怎么去理解这几个距离参数，目前府荆大道双向车位的路宽是50米，所以该楼盘的4栋楼都是临车流量极大的府荆路主干道，受车流噪音影响极大。

另外，靠近法院的2、3号楼，1-4层的住户也会受到法院建筑的遮挡。

我们再来看看项目户型表现：

建面约88㎡三室两厅双卫（朝向法院/中庭）

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该户型建面约88.88㎡,公摊约17.74㎡，公摊接近20%。该户型整体来说比较方正，88㎡做三房双卫功能是满足了，居住舒适度明显受影响，典型的刚需户型。面向法院的主卧、次卧、客厅均西向采光，儿童房南向采光；面向中庭的反之。从采光的角度来讲，为避免西晒，建议选中庭房源，但中庭房源又会遭受车流噪音影响。

建面约88㎡三室两厅双卫（面向中庭端头户型）

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该户型处于端头位置，建面89.01㎡，公摊17.77㎡，公摊率也是接近20%。但该户型面宽11.5米，进深8.8米，面宽进深比1.31，在较为舒适的范围内，采光南向优于北向。

三、价格及购买建议

1、地处府荆大道和通江路交汇处，受府荆大道主干道车流量和地块面积小的双重影响，该楼盘四栋楼均离噪音源较近，该区域同等条件下建议选择别的楼盘。

2、项目2.5的容积率，公摊率高达20%，88㎡的三房双卫，典型的刚需户型，改善客不建议选择。此外，28亩的地块决定了楼盘在园林、景观规划方面不会有太大的亮点和优势。

3、关于价格，该楼盘5999元/㎡的价格仅限于一楼，2-4楼以及顶楼的价格约为6399元/㎡，中间楼层的价格约为7100-7400元/㎡，参考区域蓝润春风屿楠、优品道珑玺湾及科华云玺台的价格（见下图），该楼盘的价格并没有优势。



价格的优势或许能弥补自身环境短板及小盘供血不足的劣势，然而连价格都没了优势，在市场下行的12月，我们静静观察，小助手还是那句话，买房多对比，现场多看看。