成都买房，你应该考虑的因素顺序有这7点

这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

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提问：房神你好，感觉今年整体成都二手市场不太好，你觉得年底行情会好吗？作为普通资格今年底适合买房吗？

回答：你好！成都最近新盘火爆！普通资格也是可以去摇的，首先陆续开的新盘大概会锁住部分刚需资格，部分超出预算的也会放弃，如果你预算高可以去参与摇号的。

至于二手房你说行情冷淡，最着急的不是买方，而是卖方。无论是开发商还是二手房业主，年底这段时间都不好过。

尤其今年开发商三道红线压头，一些开发商必须要加大回款力度；二手房业主，则主要集中在有置换需求的业主身上。

楼市买卖遵循“博弈理论”，卖方越着急，买方空间越大。年尾这段时间，会有很多笋盘和打折新盘流入市场，而且相对于全年，你还可以跟卖方有足够的讨价还价空间。

这段时间，聪明的购房者都在想着如何“抄底”。

所以千万别被诸多唱空情绪所感染，你可以查一下，去年第三季度、第四季度，市面上有多少唱空的文章？而来年出现小阳春，又有多少唱涨？

把时间线拉长，站在上帝视角看楼市，你要做的，就是要研究你城市的楼市周期，把成交数据了熟于心。

提问：房神你好！我在少城小学附近也就是12桥路看了一个老破小，45平，价格80万，值得入手吗? 78年的房子，要求不能贷款。这个房子买来挂户口，以后陪读只有在小学附近租房。1.这个房子值得入手吗? 2.这个房子目前读少城小学，以后会不会.划分到金牛区?因为离金牛区很近，是按照蜀都大道划分。

犀浦有套190大房子，两个老人5口之家住一起，家里有个小孩2022年读小学。我们夫妻两自己开的小公司十来个员工在一品天下。 可能想在天府三街开个分公司，打算100万左右购学区房。

目前主要看考虑少城小学。少城小学有60%概率读4中和7中本部。南边有个芳草街南小学，又觉得不是太好。感觉生活工作无法兼顾，如果买老破小还要租房住。不知有没有什么好的建议。

回答：你好，久等了。学区房我们建议挂个户就可以了，即便是陪读六年。租金也不过10来万 没有必要多花好几十万甚至上百万去买能够自住的学区房。

但是挂户也分两种，一种是老破小房子，一种是次新标间住宅（梯户比很高）。相同点是价格都很低，不同点是前者成交量挂牌量都很小，而且过于分散。不利于今后孩子毕业出售（但是可以堵拆迁）。后者就挂牌 成交带看更集中 今后转手更容易，但同样一家老小居住困难。所以要有所取舍，12桥路老房子这个单价总价没有问题，但是能找到我说的那种标间则是更优解。

据我所知 同为青羊二区的东城根街小学 有这类标间楼盘 如时代凯悦 新城市广场，价格也差不多70-100万，看你如何选择。整体来说问题不大，已经接近满分操作。

第二点就是目前就读少城小学 以后会划到金牛区吗？放心 主城区 区县之间的划分非常稳定 以后再跨区划分的可能性微乎其微。

如果预算只有100万 那么挂户青二是最好的办法 不要看芳草南街了。

提问：房神，您好！每天都在看您的头条号信息，对您的房产专业能力和买房服务，十分敬佩！我是四川德阳人，工作已20年，以前一直德阳折腾房子，前前后后买进、卖出了7、8套房子，因绵阳房市整体涨幅较慢，且上涨周期太短，房产投资收益并不理想。

2015年，开始逐步将德阳房子清仓，目前除了自住一套（小孩在德阳私立学校读书）、门面一个（位置一般）外，将房子投资向成都发展，2015年购入双流东升房子一套（川网国际花园）、2016年购入成都一环内的商铺一间（恒大曹家巷广场）、2018年因限购原因购入 高新区天府五街公寓一套（55平米小户型，已出租，月租3000）、2019年初通过学历入户+社保 购入天府新区 海洋公园附近 电梯住宅一套（阳光城半山悦140平米，还未交房），今年7月将双流川网国际售出（投资收益200%、小赚一笔）准备置换一套 自住兼投资的改善型住房，准备自己与家人长期居住，目前我们家人还住在绵阳，计划三年左右搬到成都。

目前我们在成都已有一套房（天府新区），户口在双流川网国际（未迁出），购房资格只能买二圈层和主城五区。

我和家人 看好了一套小别墅（双流牧马山距离成都最近的别墅——半山卫城二期朴墅，200平双层小别墅带120平米花园，双拼，新房，小区环境很好，户型我们很喜欢，双流西站TOD旁600米，交通方便但周边生活配套不行），总价335万元。

请房神帮我指导哈，请帮我分折哈，我现在手上子弹有300W，希望近期在成都买一套自住+投资的小别墅，我的这个选择，如何？或有更好的建议！

回答：你好，久等了。你在绵阳也是高产阶层了，确实如你说言，绵阳整体楼市不温不火，收益绝对值相比成都欠佳。将大部分投资迁移至成都是正确的做法。目前整体来说你的资产配置大问题没有，如果急需资金也可以把商铺 公寓折现处理。此外就目前你的总价预算，在成都也是有很大可选空间的了。

对于半山卫城，这个楼盘自住改善意味明显。牧马山是多年前的成都别墅群，现在在热点重点板块中排不上号，有些落寞，多年来价格也是波动较大，行情并不稳定，作为投资，我们并不是很建议。另外你这套别墅是清水房，自己装修下来耗时耗力，大概还需要小百万的装修费，因此总价预算下来可能达到400多万。

但是这个楼盘单就解决你们的改善自住需求来说问题不大，产品本身非常抗大，房源距离出口也近，不远处就是地铁TOD项目，因此生活配套在未来也是可期的，因此如果你们确实看着自住改善以及这个单价的话，没有问题，但是我可以说：投资的话，可能收益不大。

你们目前是双流户口，只能买二圈层，对于二圈层我比较推荐你们买双流怡心湖，龙泉驿十陵、东安湖大盘热盘。他们的特点是单价可能稍高，产品不如半山别墅改善更为纯粹，但总价还在预算范围内，关键是后期更有增值空间。

怡心湖比如怡心湖岸 绿城诚园 天湖湾 十陵比如中海御湖世家 首开龙湖景粼玖序 华润置地时代风景 东安湖比如华润置地未来之城，北大资源紫境东来

当然，你也可以等天府新区阳光城交房后把户口迁移到天府新区 然后获得主城区（除高新区）的购房资格，这样也会有更优质的选择。

提问：房神，你好。关注已久。请问，现有金牛区交大路附近15年房龄小套三、犀浦新房套五清水。都是小开发商，感觉增值特别差。想腾挪资格上车。看了天新保利中海这些，确实不错，但是生活圈不在那。看了保利时代中铁御花府。准备卖交大路的入手保利时代。你觉得如何？确实，现在手头的学区都不行。保利时代学区也一般。但是，天新毕竟生活圈不在那，遗憾啊。不晓得保利时代那边未来会怎么打造学区。

回答：你好！15年的房龄确实过几年属于老房了，成都一般超过20年房龄的房子升值潜力都不大。天新适合改善，但现在买入至少空置五年以上。保利时代修高价那边有几块地一直没拆，说是铁二局，看起来可能会有点乱；西北桥往一环路口子小摊贩有点多，可能会看起来嘈杂。旁边的火车北站虽然因为成渝中线造成延迟，但这是个重点项目，改造后我觉得潜力很大，地理位置来看保利时代位置属于中优，等周边改造估计还是要花一段时间，如果改造好了也不是这个价了，想想当年南门刚开始发展很多人嫌偏僻不方便，现在早已今非昔比。

提问：房神你好！现在有子弹80，夫妻俩都是事业单位，女儿还在读书。锦江社保资格。怕钱放银行会贬值，投资房产可靠吗？投资在成都哪里升值空间更大？买多大面积的将来更好出手？

回答：首先关于现在是否还能买房简单说几点：

1、未来房产依然是很好的保值资产。虽然房产赚钱效应不如以前，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是最佳的选择。

2、对于现在刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了。

3、存钱收益是跑不赢通胀。这一点，大家基本是有共识的。如果综合从购买力的角度来看，你存在银行的钱，加上利息，都是在贬值的。因此，从保值和收益的角度来看，存钱，长远看不是一种最好的选择。

4、做好资产配置，才是最主要的。单纯的存钱，或者乱投资，似乎都不是好的选择，对于一般家庭来说，最主要的还是需要做好资产配置。

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